Przyznanie lokalu socjalnego o niższym standardzie po eksmisji

Polskie przepisy zasadniczo nie przewidują eksmisji na bruk, co oznacza, że nie może Pani zostać eksmitowana bez zapewnienia pomieszczenia zastępczego. Wpłaty bieżącego czynszu najmu pomniejszają z kolei Pani dług wobec wynajmującego, zatem w miarę możliwości powinny być regulowane także w okresie wypowiedzenia umowy. Pozwolą one ograniczyć zadłużenie, o które zapewne właściciel lokalu – wcześniej czy później – wystąpi na drogę sądową, niezależnie od żądania eksmisji Pani z tego lokalu.

Na podstawie art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) – wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano innego lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Sąd cywilny rozpoznaje sprawę o eksmisję i wydaje wyrok, w którym może albo powództwo uwzględnić, albo oddalić, jeśli nie będzie miało podstaw. Długotrwała zaległość w zapłacie czynszu stanowi podstawę skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, a także domagania się eksmisji lokatora (dłużnika). W sprawie o eksmisję sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy (art. 15 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Oczywiście gmina może – ale nie musi – przystąpić do sprawy, o której powiadomił ją z urzędu sąd. W sprawach o opróżnienie lokalu mieszkalnego sąd jest obowiązany przeprowadzić postępowanie dowodowe; nie może wydać wyroku zaocznego bez takiego postępowania, nawet jeśli pozwany (tj. Pani) nie stawi się na termin rozprawy (art. 15 ust. 4 ustawy).

Prawomocny wyrok sądu (nakazujący eksmisję) opatrzony klauzulą wykonalności powód (właściciel) może skierować do komornika wraz z wnioskiem o wszczęcie egzekucji niepieniężnego obowiązku opróżnienia lokalu.

„Art. 14. 1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu”.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego orzeka o uprawnieniu eksmitowanych osób, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 ustawy). Lokal socjalny to lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m², a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m², przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie. Tak więc czynsz najmu w przypadku lokali socjalnych powinien być odpowiednio niższy, stosownie do oferowanego standardu.

Zgodnie z treścią przepisu art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego niepełnosprawnego w rozumieniu ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów, spełniających kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby, spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały (o istnienie takiej uchwały i jej treść proszę pytać w urzędzie gminy, w wydziale gospodarki mieszkaniowej)

– chyba że te osoby (pkt 1-6) mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Jeśli spełnia Pani którykolwiek z kryteriów podanych wyżej, to sąd musi orzec o Pani prawie o otrzymania lokalu socjalnego oraz o wstrzymaniu eksmisji. Wówczas – do czasu przedstawienia przez gminę oferty najmu lokalu socjalnego – nie może Pani zostać zmuszona do opróżnienia zajmowanego dotychczas mieszkania. W praktyce wiele gmin w Polsce boryka się z trudnościami w zakresie zasobów lokali socjalnych. Okres oczekiwania na przydział takiego lokalu osobie z orzeczoną eksmisją jest czasem bardzo długi, wiele zależy tu od lokalizacji. Orzeczone prawo do lokalu socjalnego daje prawo właścicielowi lokalu do żądania odszkodowania od gminy – do czasu przedstawienia eksmitowanej osobie oferty najmu lokalu socjalnego.

Jeśli nie przysługuje Pani prawo do otrzymania lokalu socjalnego, to wykonanie wyroku eksmisyjnego też nie będzie proste dla właściciela. Zgodnie z treścią art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego komornik wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, będzie obowiązany wstrzymać się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy sam dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Przepis ten utraci jednak moc z dniem 17.11.2011 r.* w związku ze stwierdzeniem jego niekonstytucyjności przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 04.11.2010 r.

Pomieszczenie tymczasowe dla dłużnika może wskazać również wierzyciel, a wtedy komornik nie może już wstrzymać się z realizacją wyroku eksmisyjnego (art. 1046 § 5 K.p.c.). Musi ono nadawać się do zamieszkania (art. 1046 § 6 K.p.c.), mieć co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeśli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych. Od tych dwóch ostatnich wymagań można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej (art. 1046 § 7 K.p.c.).

Pomieszczenie tymczasowe nie musi spełniać warunków technicznych analogicznych do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi. Szczegółowe warunki, jakim odpowiadać powinno pomieszczenie tymczasowe, w tym warunki sanitarne, określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 stycznia 2005 r. (Dz. U. Nr 17, poz. 155). Pomieszczenie takie powinno posiadać dostęp do wody oraz toaletę, choćby poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane, oraz winno zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do przygotowania posiłków (§ 3 rozporządzenia).

Zatem w wyniku przeprowadzonej eksmisji może się okazać, że uda się Pani otrzymać inny lokal do zamieszkania – o niższym standardzie niż lokal aktualnie zajmowany (lokal socjalny). Może Pani zostać również przekwaterowana do pomieszczenia tymczasowego, którego standard może być jeszcze niższy niż lokalu socjalnego. Gmina lub wierzyciel muszą taki lokal zapewnić – inaczej nie będzie można wykonać orzeczonej eksmisji. W braku Pani uprawnienia do lokalu socjalnego, jeśli wierzyciel nie wskaże innego lokalu, to będzie dysponował prawem żądania od Pani odszkodowania za każdy miesiąc zajmowania lokalu, w wysokości odpowiadającej wartości czynszu najmu, jaki mógłby uzyskać, wynajmując lokal na zasadach rynkowych.

* Stan prawny z dnia 3.10.2011 r.