.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przewłaszczenie z hipoteką dewelopera?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 11.06.2015

Mam pytanie odnośnie hipoteki i przewłaszczenia. Mianowicie z powodu trwającej 9 lat sprawy o podział majątku nie dokonałam przewłaszczenia nabytego od spółki deweloperskiej mieszkania. Ostatecznie sąd przyznał mi to mieszkanie. W momencie wystąpienia o przewłaszczenie okazało się, że na hipotece jest zabezpieczenie długu dewelopera względem ZUS. Dołączam dokumenty i proszę o radę, co robić w tej sytuacji.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wyróżnia się kilka kryteriów podziału hipoteki:

 

Ze względu na kryterium sposobu powstania:

 

1) hipotekę umowną – jej źródłem jest umowa między właścicielem nieruchomości, a wierzycielem zabezpieczanej wierzytelności;

2) hipotekę przymusową – może ją uzyskać:

a) wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, na wszystkich nieruchomościach dłużnika (art. 109 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361; dalej jako – u.k.w.h.), tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności,

b) ponadto można ją uzyskać także na podstawie (zobacz: art. 110 u.k.w.h.):

– tymczasowego zarządzenia sądu,

– postanowienia prokuratora,

– na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

 

Do 4 maja 2001 r. istniał trzeci rodzaj hipoteki – hipoteka ustawowa, która zabezpieczała wierzytelności Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego. Powstawała ona na podstawie przepisów szczególnych z mocy prawa, bez konieczności wpisu do księgi wieczystej. Zmian dokonała ustawa z dnia 11 kwietnia 2001 r. o zmianie ustawy – Ordynacja podatkowa oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2001 r. Nr 39 poz. 459), która m.in. uchyliła art. 66 u.k.w.h. dopuszczający możliwość ustanawiania tej hipoteki. Obecnie, zgodnie z art. 34 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 8 poz. 60), Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 § 1 pkt 2 tej ustawy oraz z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości (hipoteka przymusowa). Hipoteka przymusowa powstaje przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej (jeżeli przedmiot hipoteki przymusowej nie posiada księgi wieczystej zabezpieczenie zobowiązań podatkowych dokonywane jest przez złożenie wniosku o wpis do zbioru dokumentów).

 

Mimo że hipoteka przymusowa zabezpieczająca zobowiązania podatkowe nadal będzie korzystać z pierwszeństwa przed innymi hipotekami niezależnie od chwili wpisu, to jednak przywilej ten został ograniczony w odniesieniu do zabezpieczonych hipotecznie wierzytelności z tytułu kredytów bankowych. O pierwszeństwie hipoteki przymusowej zabezpieczającej zapłatę podatku i hipoteki umownej zabezpieczającej zwrot kredytu udzielonego przez bank decyduje chwila złożenia wniosku o wpis każdej z tych hipotek (J. Pisuliński, Zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości – hipoteka czy dług na nieruchomości?, w: „Dziedzictwo prawne XX wieku”, Kraków 2001 r. s. 400).

 

Ze względu na oznaczenie wysokości zabezpieczonej wierzytelności:

 

1) hipotekę zwykłą – zabezpiecza ona wierzytelności o ustalonej wysokości (art. 68 u.k.w.h.),

2) hipotekę kaucyjną – zabezpiecza ona wierzytelności o nieustalonej wysokości do oznaczonej sumy najwyższej (art. 102 u.k.w.h.). Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.

 

Hipoteka łączna (szerzej L. Mazur, Budowa hipoteki łącznej i jej podział w: „Rejent”, 2002 r. nr 9 s. 60 i n.). Zgodnie z art. 76 u.k.w.h. w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Do niedawna był to jedyny sposób powstania hipoteki łącznej. Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. 2001 r. Nr 63 poz. 635) wprowadziła, a dokładniej przywróciła hipotekę łączną umowną (hipoteka łączna przewidziana była w art. 201 Prawa rzeczowego z 1946 r.; Dz. U. 1946 r. Nr 57 poz. 319). Zgodnie z art. 76 ust. 3 w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można w drodze czynności prawnej obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna umowna).

 

Zasadą wyrażoną w art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (KWU) jest, iż w razie podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział – i każdą z nich w jednakowej, pierwotnie ustalonej pełnej wysokości. Mamy w tym wypadku do czynienia z tzw. hipoteką łączną. Hipoteka łączna powstaje z mocy prawa – z chwilą podziału obciążonej nieruchomości. Dla jej powstania nie jest zatem konieczny wniosek wierzyciela hipotecznego o obciążenie hipoteką wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału, nie jest także potrzebna zgoda właścicieli poszczególnych powstałych w wyniku podziału nieruchomości na obciążenie ich nieruchomości hipoteką.

 

W ust. 1 art. 76 jest mowa o podziale fizycznym nieruchomości obciążonej hipoteką, w którego wyniku z dotychczasowej jednej powstają dwie lub kilka nieruchomości. Hipoteka łączna powstaje tylko wtedy, gdy obciążenie nieruchomości macierzystej hipoteką nastąpiło przed podziałem tej nieruchomości. Skutkiem takiego podziału, powstałym ex lege, jest utrzymanie się hipoteki na wszystkich nieruchomościach utworzonych w wyniku podziału. Mamy wówczas do czynienia z hipoteką łączną ustawową, powstałą z mocy samego prawa. Sąd wieczystoksięgowy ma obowiązek, zakładając nową księgę wieczystą dla części obciążonej nieruchomości albo przenosząc ją do innej księgi wieczystej, przenieść z urzędu do współobciążenia także tę hipotekę. W postępowaniu o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności odłączonej części nieruchomości sąd ocenia, czy obciążenie hipoteką macierzystej nieruchomości nastąpiło przed nabyciem przez wnioskodawcę własności odłączonej nieruchomości, czy po tym nabyciu (tak SN w uchwale z dnia 13 października 2004 r., III CZP 52/2004, OSNC 10/05, poz. 167).

 

W orzeczeniu z dnia 1 grudnia 1969 r., III CZP 51/69 (OSNCP 4/70, poz. 59) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości hipoteka ciążąca dotychczas na udziale współwłaściciela ciąży w dalszym ciągu na nowo powstałych nieruchomościach w takiej części, w jakiej była obciążona nieruchomość podzielona.

 

W dniu 20 lutego 2011r. weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowelizacja ta wprowadza jasne zasady dotyczące losu hipoteki ustanowionej na udziale we współwłasności nieruchomości. W razie zniesienia współwłasności – ustanowienia odrębnej własności lokali zgodnie z tymi zasadami – przenosi się taką hipotekę na udziały we wszystkich nieruchomościach utworzonych z podziału – powstaje hipoteka łączna. Hipoteka łączna powstaje z urzędu w razie zniesienia współwłasności.

 

Z analizy dołączonych dokumentów wynika, że ma Pani przyznane roszczenie wynikające z umowy, a nie przeniesienie na Pani rzecz własności lokalu. To kolejna rzecz, o którą przyjdzie się Pani zapewne procesować. Nikt na podstawie postanowienia nie przewłaszczył na Pani rzecz mieszkania. Nie jest Pani właścicielką tego mieszkania. Obecnie, jeśli deweloper przeniesie na Pani rzecz własność mieszkania, to z hipoteką – z zadłużeniem.

 

Obecnie proponuję wystąpić do dewelopera o przeniesienie na Panią własności. Jeśli tego nie zrobi – skierować sprawę do sądu. Nie analizuję zapisów umownych i ewentualnych terminów przedawnienia roszczenia.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery plus X =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »