.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Przetarg działki a koszty notarialne

Autor: Jakub Bonowicz • Opublikowane: 13.11.2009

Posiadam garaż wybudowany w całości ze środków własnych na gruncie, którego właścicielem jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Agencja ogłosiła przetarg na zbycie gruntu (cena z nakładami na garaż – ok. 12 000 zł, a sama wartość działki – ok. 2000 zł), zaznaczając, że w ofercie trzeba wpisać całą sumę, czyli wartość garażu + wartość gruntu, a poniesione nakłady zostaną rozliczone. Notariusz wskazany przez Agencję oświadczył, że wszystkie koszty będą liczone od całej sumy i wyniosą ok. 1200-1400 zł. Czy to jest zgodne z prawem, żebym płacił koszty za garaż, który sam wybudowałem? Czy agencja może narzucić swojego notariusza? W protokole z przetargu napisano, że „kupujący wpłaci zaoferowaną cenę nieruchomości (...), pomniejszoną o poniesione nakłady własne (...), wpłacone wadium”.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pierwsza sprawa to własność garażu. Nie jest prawdą, że garaż jest Pani. Zasadą jest bowiem to, że wszystko, co jest na gruncie, jest z nim związane i stanowi własność właściciela gruntu. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane”. W powyższym wypadku garaż należy zatem do części składowej gruntu i jest własnością właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa (reprezentowanego przez Wojskową Agencję Mieszkaniową). Pani przysługuje jedynie roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na garaż (nawiasem mówiąc, zastanawiające, czy ich wartość została dobrze wyliczona w ogłoszeniu o przetargu).

 

Druga sprawa to czy organizator przetargu może wybrać notariusza, czyli tak naprawdę miejsce zawarcia umowy. Otóż odpowiedź brzmi: tak, może. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Zatem organizator przetargu wyznacza zarówno miejsce (a więc de facto kancelarię notarialną), jak i termin zawarcia umowy.

 

Nie ma również wymogu, aby w ogłoszeniu o przetargu było podane miejsce zawarcia ostatecznej umowy. Zgodnie z § 16 rozporządzenia Rady Ministrów z 14.09.2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2108): „Ogłoszenie o przetargu pisemnym nieograniczonym powinno zawierać informacje o:

  1. danych wymienionych w art. 35 ust. 2 oraz o cenie wywoławczej;
  2. obciążeniach nieruchomości;
  3. zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość;
  4. możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych ofert;
  5. terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu;
  6. terminie i miejscu części jawnej przetargu;
  7. wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia;
  8. sposobie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
  9. skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej;
  10. zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert”.

 

Rozdział 5

Przetarg pisemny ograniczony

 

§ 24. 1. W ogłoszeniu o przetargu pisemnym ograniczonym podaje się informację, że przetarg jest ograniczony, wraz z uzasadnieniem wyboru formy przetargu oraz wyznacza się termin zgłoszenia uczestnictwa w przetargu.

  1. Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargowe, i kwalifikuje do uczestnictwa w przetargu. Listę osób zakwalifikowanych wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu.
  2. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano do przetargu tylko jednego oferenta spełniającego warunki określone w ogłoszeniu.
  3. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4”.

 

Rozdziału 4, czyli m.in. § 16 dotyczącego przetargu pisemnego nieograniczonego. Nie ma więc wymogu, aby w ogłoszeniu o przetargu podawać notariusza, u którego nastąpi podpisanie umowy (czyli miejsca zawarcia umowy).

 

Trzecia sprawa – koszty aktu notarialnego. Nie podaje Pani, w jaki sposób notariusz dokonał kalkulacji kosztów sporządzenia aktu notarialnego, ale zakładam, że uwzględnił (odnoszę się do kwoty 1200 zł):

  1. Koszt opłaty sądowej od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności działki – 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy z 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
  2. Koszt opłaty sądowej od wniosku o wpis w księdze wieczystej udziału we współwłasności działki – 100 zł (art. 42 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
  3. Koszt związany z odłączeniem działki i założeniem księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości (60 zł – art. 44 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłatę tę pobiera się niezależnie od opłaty za dokonanie wpisu prawa własności (art. 45 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
  4. Następnie opłata za sporządzenie aktu notarialnego – notariusz obliczył ją na podstawie ceny. Przyjmijmy 12 000 zł. Stawka wynosi – zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564) – dla wartości 10000-30 000 zł = 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł, tak więc w tym wypadku: 310 zł + 40 zł = 350 zł.
  5. Pewnie policzono też koszty wypisów (6 zł za stronę) – zakładając, że stron jest np. 6, to x 2 wypisy, wychodzi: 72 zł.
  6. Najprawdopodobniej notariusz policzył też podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości, tj. 240 zł.
  7. Oraz podatek VAT od kwoty (350 zł + 72 zł) x 22% = 93 zł.

 

W ten sposób wychodzi ok. 1200 zł. Teraz, co tu jest nie tak...

 

Po pierwsze, na pewno nie powinno się pobrać podatku od czynności cywilnoprawnych z dwóch powodów:

  1. Nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 2 ust. 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), a ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa (który reprezentuje Agencja Mienia Wojskowego), ponadto zbycie nastąpiło w drodze przetargu, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
  2. Ponadto – zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z 30.05.1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz. U. Nr 90, poz. 405 z późn. zm. – nie pobiera się opłaty skarbowej i podatku od czynności cywilnoprawnych w sprawach, w których stroną jest Agencja Mienia Wojskowego (art. 31 ust. 1 ustawy).

 

Po drugie kwestia ceny. Jak sama Pani widzi, różnica nie będzie duża.

  1. Jeśli przyjmiemy 12 000 zł, to opłata wynosi 350 zł + 22% VAT = 427 zł.
  2. Jeśli przyjmiemy tylko te 2000 zł, to opłata wynosi 100 zł + 22% VAT = 122 zł, a więc różnica wynosi 305 zł (jeśli wartość jest do 3000 zł, to taksa wynosi 100 zł – § 3 pkt 1 rozporządzenia o taksach).

 

Zgodnie z § 2 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia o taksach notarialnych podstawą określania maksymalnej stawki notarialnej jest przy licytacjach i przetargach cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu. Prawo polskie nie zawiera niestety szczegółowej definicji ceny. Ustawa z 05.07.2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001 r. Nr 97, poz. 1050) stanowi jedynie, że ceny towarów i usług uzgadniają strony zawierające umowę, cena zawiera podatek VAT oraz akcyzowy.

 

W niniejszym wypadku w umowie napisano, że „kupujący wpłaci zaoferowaną cenę nieruchomości (...), pomniejszoną o poniesione nakłady własne (...), wpłacone wadium”. Określenie to razi brakiem precyzji. Należy jednak interpretować to w ten sposób, że rzeczywistą ceną nieruchomości jest jej wartość pomniejszona o wartość nakładów (12 000 zł – 10 000 zł = 2000 zł – tyle bowiem wynosi faktycznie obciążenie kupującego). Wadium nie odliczamy, bo ono wchodzi w skład ceny i zostało już wcześniej zapłacone. Tak więc rzeczywistą ceną jest kwota ok. 2000 zł i od tej kwoty należałoby, moim zdaniem, liczyć taksę. Pozostaje więc przekonać notariusza do takiej interpretacji, bo to w końcu on de facto ustala taksę.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • III plus II =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl