Mamy 11 050 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przetarg działki a koszty notarialne

Autor: Jakub Bonowicz • Opublikowane: 13.11.2009

Posiadam garaż wybudowany w całości ze środków własnych na gruncie, którego właścicielem jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Agencja ogłosiła przetarg na zbycie gruntu (cena z nakładami na garaż – ok. 12 000 zł, a sama wartość działki – ok. 2000 zł), zaznaczając, że w ofercie trzeba wpisać całą sumę, czyli wartość garażu + wartość gruntu, a poniesione nakłady zostaną rozliczone. Notariusz wskazany przez Agencję oświadczył, że wszystkie koszty będą liczone od całej sumy i wyniosą ok. 1200-1400 zł. Czy to jest zgodne z prawem, żebym płacił koszty za garaż, który sam wybudowałem? Czy agencja może narzucić swojego notariusza? W protokole z przetargu napisano, że „kupujący wpłaci zaoferowaną cenę nieruchomości (...), pomniejszoną o poniesione nakłady własne (...), wpłacone wadium”.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pierwsza sprawa to własność garażu. Nie jest prawdą, że garaż jest Pani. Zasadą jest bowiem to, że wszystko, co jest na gruncie, jest z nim związane i stanowi własność właściciela gruntu. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane”. W powyższym wypadku garaż należy zatem do części składowej gruntu i jest własnością właściciela gruntu, czyli Skarbu Państwa (reprezentowanego przez Wojskową Agencję Mieszkaniową). Pani przysługuje jedynie roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na garaż (nawiasem mówiąc, zastanawiające, czy ich wartość została dobrze wyliczona w ogłoszeniu o przetargu).

 

Druga sprawa to czy organizator przetargu może wybrać notariusza, czyli tak naprawdę miejsce zawarcia umowy. Otóż odpowiedź brzmi: tak, może. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organizator przetargu jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Zatem organizator przetargu wyznacza zarówno miejsce (a więc de facto kancelarię notarialną), jak i termin zawarcia umowy.

 

Nie ma również wymogu, aby w ogłoszeniu o przetargu było podane miejsce zawarcia ostatecznej umowy. Zgodnie z § 16 rozporządzenia Rady Ministrów z 14.09.2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2108): „Ogłoszenie o przetargu pisemnym nieograniczonym powinno zawierać informacje o:

  1. danych wymienionych w art. 35 ust. 2 oraz o cenie wywoławczej;
  2. obciążeniach nieruchomości;
  3. zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość;
  4. możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych ofert;
  5. terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu;
  6. terminie i miejscu części jawnej przetargu;
  7. wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia;
  8. sposobie ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
  9. skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej;
  10. zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert”.

 

Rozdział 5

Przetarg pisemny ograniczony

 

§ 24. 1. W ogłoszeniu o przetargu pisemnym ograniczonym podaje się informację, że przetarg jest ograniczony, wraz z uzasadnieniem wyboru formy przetargu oraz wyznacza się termin zgłoszenia uczestnictwa w przetargu.

  1. Komisja przetargowa sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargowe, i kwalifikuje do uczestnictwa w przetargu. Listę osób zakwalifikowanych wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu.
  2. Przetarg może się odbyć, chociażby zakwalifikowano do przetargu tylko jednego oferenta spełniającego warunki określone w ogłoszeniu.
  3. W sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału 4”.

 

Rozdziału 4, czyli m.in. § 16 dotyczącego przetargu pisemnego nieograniczonego. Nie ma więc wymogu, aby w ogłoszeniu o przetargu podawać notariusza, u którego nastąpi podpisanie umowy (czyli miejsca zawarcia umowy).

 

Trzecia sprawa – koszty aktu notarialnego. Nie podaje Pani, w jaki sposób notariusz dokonał kalkulacji kosztów sporządzenia aktu notarialnego, ale zakładam, że uwzględnił (odnoszę się do kwoty 1200 zł):

  1. Koszt opłaty sądowej od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności działki – 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy z 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
  2. Koszt opłaty sądowej od wniosku o wpis w księdze wieczystej udziału we współwłasności działki – 100 zł (art. 42 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
  3. Koszt związany z odłączeniem działki i założeniem księgi wieczystej dla nowo powstałej nieruchomości (60 zł – art. 44 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłatę tę pobiera się niezależnie od opłaty za dokonanie wpisu prawa własności (art. 45 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
  4. Następnie opłata za sporządzenie aktu notarialnego – notariusz obliczył ją na podstawie ceny. Przyjmijmy 12 000 zł. Stawka wynosi – zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2004 r. Nr 148, poz. 1564) – dla wartości 10000-30 000 zł = 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł, tak więc w tym wypadku: 310 zł + 40 zł = 350 zł.
  5. Pewnie policzono też koszty wypisów (6 zł za stronę) – zakładając, że stron jest np. 6, to x 2 wypisy, wychodzi: 72 zł.
  6. Najprawdopodobniej notariusz policzył też podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości, tj. 240 zł.
  7. Oraz podatek VAT od kwoty (350 zł + 72 zł) x 22% = 93 zł.

 

W ten sposób wychodzi ok. 1200 zł. Teraz, co tu jest nie tak...

 

Po pierwsze, na pewno nie powinno się pobrać podatku od czynności cywilnoprawnych z dwóch powodów:

  1. Nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 2 ust. 1 lit. g ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), a ustawa o gospodarce nieruchomościami określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa (który reprezentuje Agencja Mienia Wojskowego), ponadto zbycie nastąpiło w drodze przetargu, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
  2. Ponadto – zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z 30.05.1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego (Dz. U. Nr 90, poz. 405 z późn. zm. – nie pobiera się opłaty skarbowej i podatku od czynności cywilnoprawnych w sprawach, w których stroną jest Agencja Mienia Wojskowego (art. 31 ust. 1 ustawy).

 

Po drugie kwestia ceny. Jak sama Pani widzi, różnica nie będzie duża.

  1. Jeśli przyjmiemy 12 000 zł, to opłata wynosi 350 zł + 22% VAT = 427 zł.
  2. Jeśli przyjmiemy tylko te 2000 zł, to opłata wynosi 100 zł + 22% VAT = 122 zł, a więc różnica wynosi 305 zł (jeśli wartość jest do 3000 zł, to taksa wynosi 100 zł – § 3 pkt 1 rozporządzenia o taksach).

 

Zgodnie z § 2 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia o taksach notarialnych podstawą określania maksymalnej stawki notarialnej jest przy licytacjach i przetargach cena rzeczy uzyskana w wyniku licytacji lub przetargu. Prawo polskie nie zawiera niestety szczegółowej definicji ceny. Ustawa z 05.07.2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001 r. Nr 97, poz. 1050) stanowi jedynie, że ceny towarów i usług uzgadniają strony zawierające umowę, cena zawiera podatek VAT oraz akcyzowy.

 

W niniejszym wypadku w umowie napisano, że „kupujący wpłaci zaoferowaną cenę nieruchomości (...), pomniejszoną o poniesione nakłady własne (...), wpłacone wadium”. Określenie to razi brakiem precyzji. Należy jednak interpretować to w ten sposób, że rzeczywistą ceną nieruchomości jest jej wartość pomniejszona o wartość nakładów (12 000 zł – 10 000 zł = 2000 zł – tyle bowiem wynosi faktycznie obciążenie kupującego). Wadium nie odliczamy, bo ono wchodzi w skład ceny i zostało już wcześniej zapłacone. Tak więc rzeczywistą ceną jest kwota ok. 2000 zł i od tej kwoty należałoby, moim zdaniem, liczyć taksę. Pozostaje więc przekonać notariusza do takiej interpretacji, bo to w końcu on de facto ustala taksę.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI plus dziesięć =

»Podobne materiały

Upoważnienie do podpisu pod aktem darowizny

Mieszkam za granicą. Mam otrzymać w darowiźnie nieruchomość od taty. Czy mogę upoważnić kogoś w Polsce, aby w moim imieniu podpisał się pod aktem darowizny? Jak to zrobić?

 

Co zrobić gdy córki chcą sprzedać przepisany majątek?

Mój mąż po śmierci pierwszej żony przepisał majątek (ziemia i mieszkanie) na córki, które wbrew woli ojca chcą wszystko sprzedać. Ziemia stanowi dla męża wielką wartość sentymentalną. Córki postawiły warunek, że przepiszą z powrotem część ziemi na ojca pod warunkiem, że wymeldujemy się oboje z miesz

 

Sprzedać czy przepisać mieszkanie?

Mój ojciec jest właścicielem mieszkania, które odziedziczył po matce. Chce je przekazać jednemu lub obojgu dzieciom (mam siostrę). Ze względu na ciężką chorobę ojca ważne jest, aby przekazanie odbyło się jak najszybciej. Moja siostra posiada książeczkę mieszkaniową, którą chciałaby przy tej okazji z

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »