Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przeniesienie własności zadłużonej nieruchomości

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 07.05.2012

Pewien człowiek kupił posiadłość pod hipotekę. Właściciel nieruchomości nie opłacał składek ZUS i jest teraz zadłużony. Chciałabym przejąć jego nieruchomość – łącznie z zadłużeniem. ZUS wystawił promesę na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania. Jednak jest jeszcze zadłużenie w banku. Problem w tym, że bank, w którym właściciel nieruchomości jest zadłużony, uznał, że nie posiadam zdolności kredytowej. Czy mimo to możliwe jest przeniesienie własności tej zadłużonej nieruchomości?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak wynika z opisu:

 

  1. na nieruchomości ZUS dokonał wpisu hipoteki,
  2. na nieruchomości jest hipoteka z tytułu kredytu,
  3. ZUS wystawił promesę zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania dłużnika (tj. właściciela),
  4. Pani – w ocenie banku – nie ma zdolności kredytowej.

 

Z powodu zaległości w podatkach oraz składkach ZUS Skarbowi Państwa przysługuje hipoteka z mocy prawa. Do jej ujawnienia konieczny jest wniosek ZUS i tak się zapewne stało. Według Ordynacji podatkowej:

 

„Art. 34. § 1. Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 § 1 pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana dalej »hipoteką przymusową«”.

 

Zasada ta dotyczy także składek ZUS.

 

Jak podaje ustawa o księgach wieczystych i hipotece:

 

„Art. 65. 1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.

 

„Art. 94. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art. 991 ust. 1 stosuje się odpowiednio”.

 

Po spłacie zobowiązania ZUS wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki (zostanie wystawiony dokument nazywany „kwitem mazalnym” lub zaświadczenie, że dług został spłacony). Będzie Pani mogła złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. Sąd dokona wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

 

W księdze nie będzie już hipoteki. Ślad po niej pozostanie w dokumentach, które są przy księdze wieczystej, ale w wypisach hipoteka nie będzie już ujawniana.

 

Nasze prawo nie zabrania zbywania nieruchomości obciążonych hipoteką (sprzedaż, darowizna).

 

Stanowi tylko, że takie przeniesienie prawa własności nie wpływa na hipotekę i nie pozbawia wierzyciela (tutaj ZUS i bank) prawa do dochodzenia swego zaspokojenia z tej nieruchomości.

 

W Pani sytuacji jest istotne, czy w umowie z bankiem nie ma zapisów ograniczających możliwość zbycia nieruchomości lub uzależniających zbycie od zgody banku.

 

Negatywna ocena Pani zdolności kredytowej eliminuje w zasadzie możliwość przejęcia długu w drodze umowy pomiędzy Panią a bankiem. Nie jest możliwa też umowa o przejęciu długu pomiędzy Panią a właścicielem, albowiem zależna jest ona od zgody banku – jak bank zgody nie wyrazi, nie dojdzie do przejęcia długu.

 

Według Kodeksu cywilnego:

 

„Art. 519. § 1. Osoba trzecia może wstąpić na miejsce dłużnika, który zostaje z długu zwolniony (przejęcie długu).

§ 2. Przejęcie długu może nastąpić:

 1) przez umowę między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika; oświadczenie dłużnika może być złożone którejkolwiek ze stron;

 2) przez umowę między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela; oświadczenie wierzyciela może być złożone którejkolwiek ze stron; jest ono bezskuteczne, jeżeli wierzyciel nie wiedział, że osoba przejmująca dług jest niewypłacalna.

 

Art. 520. Każda ze stron, które zawarły umowę o przejęcie długu, może wyznaczyć osobie, której zgoda jest potrzebna do skuteczności przejęcia, odpowiedni termin do wyrażenia zgody; bezskuteczny upływ wyznaczonego terminu jest jednoznaczny z odmówieniem zgody”.

 

Jednak analiza następnych przepisów pozwala wysnuć wniosek, że w razie zawarcia umowy pomiędzy Panią a właścicielem o przejęciu długu i braku zgody banku na to przejęcie – Pani staje się wobec właściciela odpowiedzialna za to, że bank nie będzie od niego żądał spłaty kredytu.

 

Innymi słowy to na Pani będzie ciążył obowiązek spłaty kredytu.

 

Gdyby bank zażądał spłaty od właściciela, miałby on prawo (w razie dokonania tejże spłaty) zażądać od Pani oddania tego, co spłacił po zawarciu umowy o przejęciu długu.

 

„Art. 521. (…)

§ 2. Jeżeli skuteczność umowy o przejęcie długu zależy od zgody wierzyciela, a wierzyciel zgody odmówił, strona, która według umowy miała przejąć dług, jest odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia”.

 

Pani chciałaby tę nieruchomość nabyć.

 

Najczęściej kredytobiorca może sprzedać nieruchomość obciążoną długiem hipotecznym bez pytania o zgodę banku. Jednak czasami umowa kredytowa zawiera zapis, że bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż zadłużonej nieruchomości.

 

Przy założeniu, że możliwość zbycia nie jest uzależniona od zgody banku lub w inny sposób ograniczona, możliwe jest zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na Pani rzecz. Jednocześnie przejęłaby Pani dług właściciela i ten dług zaliczony byłby na poczet ceny zakupu. Zamiast płacić czynsz – płaciłaby Pani raty kredytu.

 

Problem powstanie, jeżeli bank nie zgodzi się na przejęcie długu przez Panią. Wtedy sytuacja jest następująca:

 

  1. Pani jest właścicielem nieruchomości,
  2. bank ma hipotekę na nieruchomości,
  3. bank nie wyraził zgody na przejęcie długu,
  4. Pani odpowiada wobec wierzyciela za spłatę długu,
  5. Pani spłaca kredyt bezpośrednio do banku.

 

Czy ma Pani prawo spłacać dług właściciela w takiej sytuacji? Oczywiście, że tak.

 

Mimo że najczęściej dane zobowiązanie jest stosunkiem pomiędzy dwoma konkretnymi osobami, Kodeks cywilny reguluje sytuacje, w których osoba trzecia może spełnić świadczenie zamiast dłużnika. Istotne jest bowiem, aby wierzyciel otrzymał swoje świadczenie, a nie – kto je spełnia.

 

Zgodnie z art. 356 Kodeksu cywilnego wierzyciel może żądać osobistego świadczenia dłużnika wtedy, gdy wynika to z treści czynności prawnej, z ustawy albo z właściwości świadczenia. Wyjątkiem od tego są zobowiązania pieniężne, które w każdym wypadku za dłużnika może spełnić osoba trzecia.

 

„Art. 356. § 1. Wierzyciel może żądać osobistego świadczenia dłużnika tylko wtedy, gdy to wynika z treści czynności prawnej, z ustawy albo z właściwości świadczenia.

§ 2. Jeżeli wierzytelność pieniężna jest wymagalna, wierzyciel nie może odmówić przyjęcia świadczenia od osoby trzeciej, chociażby działała bez wiedzy dłużnika”.

 

Wskazany przepis daje Pani prawo do dokonywania spłat kredytu za właściciela. Bank nie może odmówić przyjęcia tych pieniędzy od Pani (nawet gdyby właściciel nie wiedział, że to Pani spłaca za niego raty).

 

W umowie sprzedaży można zawrzeć od razu umowę o przejęciu długu i zaliczyć ten dług na poczet ceny zbycia, a właściciel dostanie niewielką kwotę, jaka pozostanie po rozliczeniu.

 

Podobny efekt wywoła umowa zwolnienia z długu.

 

„Art. 392. Jeżeli osoba trzecia zobowiązała się przez umowę z dłużnikiem zwolnić go od obowiązku świadczenia, jest ona odpowiedzialna względem dłużnika za to, że wierzyciel nie będzie od niego żądał spełnienia świadczenia”.

 

Pani zwalnia właściciela z jego długu wobec banku. W takim przypadku zgoda banku nie jest potrzebna.

 

Jednak z uwagi na obciążenia podatkowe nie polecam tego rozwiązania. Właściciel wyraża zgodę na zwolnienie i kwota zwolnienia traktowana jest jako jego dochód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

 

Jest jeden podatek za zbycie, a drugi – za przyjęcie zwolnienia z długu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery minus 8 =

»Podobne materiały

Wystawienie weksla in blanco i oprocentowanie sumy wekslowej

Czy wystawiając weksel in blanco, bank ma obowiązek policzyć jakiś procent od sumy znajdującej się na wekslu? Jeśli tak, to jaki?

 

Problem z przelewem do Chin

W listopadzie zleciłem przelew do Chin, po tygodniu otrzymałem informację że bank w Chinach potrzebuje dodatkowych danych. Jak się okazuje jest duży problem z przelewem do Chin. Odpowiedziałem na wszystkie pytana, następnego dnia zadzwoniła do mnie Pani z infolinii, informując mnie, że proces wyjaśn

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »