Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przeniesienie działki rolnej przeznaczonej pod zabudowę do spółki z o.o.

Autor: Marek Kowalski • Opublikowane: 01.09.2020

Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą (wpis do CEIDG) oraz przed 3 miesiącami założyłem spółkę z o.o., w której mam 99% udziałów. Spółka posiada kapitał zakładowy w wysokości 50 tys. zł. Ponadto jestem właścicielem działki rolnej z warunkami zabudowy. Jakie skutki podatkowe dla osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą niesie ze sobą przeniesienie działki rolnej przeznaczonej pod zabudowę do spółki z o.o.?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przeniesienie działki rolnej przeznaczonej pod zabudowę do spółki z o.o.

Możliwe przeniesienie prawa własności działki do 2 ha na spółkę z o.o.

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw stanowi, że:

 

„Art. 1. W okresie 5 lat od dnia wejścia w życie ustawy wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości albo ich części wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.”

 

„Art. 2. 1. Przepisu art. 1 nie stosuje się do sprzedaży: (...)

4) nieruchomości rolnych o powierzchni do 2 ha.”

 

Zatem, o ile działka nie ma więcej niż 2 ha powierzchni, możliwe jest przeniesienie prawa własności tej działki na inny podmiot, w tym spółkę z o.o. Wobec tego możliwe jest:

 

  1. Pozostawienie sytuacji bez zmian – Pan nadal jest prywatnie właścicielem tej działki i:
    • będzie użytkowana tylko w ramach działalności gospodarczej,
    • będzie użytkowana przez spółkę z o.o. w formie:
      – nieodpłatnej lub
      – odpłatnej;
  2. działka stanie się własnością spółki z o.o. poprzez:
    • sprzedaż do spółki z o.o.,
    • wniesienie jej aportem do spółki z o.o.
  3. Wniesie Pan do spółki tylko prawo np.: użytkowania (dzierżawy) działki przez czas określony lub też nieokreślony, a nie prawo własności (Pan będzie dalej jej właścicielem).

 

Wyższy podatek od nieruchomości od działki wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Wykorzystywanie działki do działalności gospodarczej (jednoosobowa działalność lub spółka z o.o.) to podatek od nieruchomości wg stawki wyższej niż dla zwykłego gruntu. W tym zakresie nie ma żadnej różnicy.

 

Sam grunt co do zasady jest środkiem trwałym, ale nie podlega amortyzacji. Przepisy o podatkach dochodowych (od osób fizycznych – PIT oraz od osób prawnych – CIT) nie posługują się dla potrzeb amortyzacji pojęciem nieruchomość, ale pojęciami: grunt, budynki, budowle.

 

PIT: Art. 22c. Amortyzacji nie podlegają: 1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, (…).

CIT: Art. 16c. Amortyzacji nie podlegają: 1) grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, (…).

 

Niezależnie więc od tego, gdzie będzie sama działka, nie jest możliwa amortyzacja gruntu i ujęcie tego w kosztach uzyskania przychodów.

 

Sprzedaż działki a opodatkowanie

 

PIT: Skoro jest Pan właścicielem działki, to nie wniesie Pan prawa własności do swojej działalności gospodarczej (nie jest możliwe zbycie działki sobie samemu). Może Pan ją wykorzystywać w działalności bez żadnych ograniczeń.

 

Działka będzie wykorzystywana w działalności i może być w każdej chwili z niej wycofana. Wycofanie nie wywoła ujemnych dla Pana skutków podatkowych za wyjątkiem przypadku, gdyby na tej działce w ramach działalności pobudował Pan np.: budynek i ten stanowiłby środek trwały, był amortyzowany: wówczas w razie wycofania działki musiałby Pan dokonać stosownych rozliczeń wg obowiązujących wtedy przepisów.

 

CIT:Art. 16. 1. Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

1) wydatków na:

a) nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów, (…).”

 

Wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, są jednak kosztem uzyskania przychodów spółki w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na czas ich poniesienia. Tak więc w chwili zakupu działki przez spółkę z o.o. dla spółki nie będzie to koszt uzyskania przychodu. Dopiero przy sprzedaży działki przez spółkę cena zakupu byłaby kosztem uzyskania przychodu ze zbycia tej działki.

 

Właścicielem działki stanie się spółka i ona będzie zobowiązana ponosić podatek od nieruchomości. Pan przestanie być jej właścicielem. A z drugiej strony uzyska Pan dochód ze sprzedaży. Oczywiście zbycie wymagałoby zachowania pewnych reguł, jako że jest Pan prawie jedynym wspólnikiem, a być może także członkiem zarządu.

 

Przy zakupie przez spółkę nie będzie podatku VAT, bo jest to czynność jednorazowa, a Pan jako sprzedający jest osobą fizyczną. Aczkolwiek możliwe jest potraktowanie tego jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

 

Niezależnie od tego, czy sprzedaż będzie dokonana prywatnie, czy przez działalność gospodarczą – powodować może powstanie podatku VAT z tego tytułu. Fiskus skłonny jest uznać, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Podobnie bywa oceniany aport.

 

Gdyby sprzedawał Pan działkę w ramach swojej działalności gospodarczej, wtedy wystąpi podatek dochodowy z działalności gospodarczej.

 

Aport a podatek dochodowy

Wskutek aportu właścicielem działki stałaby się spółka. Na spółce ciążyłby obowiązek płacenia podatku od nieruchomości. Grunt nie podlegałby amortyzacji.

 

Przy aporcie konieczne byłoby podniesienie kapitału zakładowego spółki. Należy liczyć się z kosztami w postaci: opłaty notarialnej; podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% jej wartości aportu; opłaty za wpisy do księgi wieczystej.

 

Niestety często w opinii fiskusa aport – niezależnie od tego czy będzie wnoszony prywatnie, czy przez działalność gospodarczą – powoduje powstanie obowiązku w podatku VAT z tytułu tego aportu. Fiskus skłonny jest uznać, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do przyszłego wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

 

Podstawą opodatkowana dla czynności wniesienia aportu, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą Pan otrzyma od spółki z tytułu wniesienia aportu, pomniejszoną o kwotę VAT – będzie to wartość nominalna udziałów wydawanych przez spółkę w zamian za wkład niepieniężny.

 

Jako osoba fizyczna, wnosząca do spółki nieruchomość aportem, uzyska Pan przychód, gdyż obejmuje udziały w spółce w zamian za aport. Jednakże nie oznacza to jeszcze podatku dochodowego po Pana stronie. Aby mówić o podatku, musi wystąpić dochód. Dochód powstaje z różnicy przychodu (wartości udziałów) i kosztów poniesionych na nabycie nieruchomości. Jeśli wartość obejmowanych udziałów będzie równa wartości nieruchomości wniesionej aportem do spółki, podatku dochodowego nie zapłacimy, gdyż nie wystąpi w tym przypadku dochód.

 

Według art. 12 ust. 4 pkt 4 ustawy CIT – do przychodów podlegających opodatkowaniu nie zalicza się przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego w spółce kapitałowej. Nie ma znaczenia, czy aport jest wnoszony w momencie zakładania spółki, czy też dochodzi do podniesienia wysokości kapitału zakładowego spółki już istniejącej. A zatem aport do spółki z o.o. nie wiąże się z powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych po stronie spółki. Aportu nie można odzyskać wprost. Można natomiast:

 

  1. umorzyć wartość udziałów odpowiadających wartości nieruchomości wniesionej aportem,
  2. sprzedać część swoich udziałów,
  3. otrzymać dywidendę w postaci rzeczowej – tejże działki.

 

Działania powyższe związane są jednak z podatkiem dochodowym od osób fizycznych (dla wspólnika) oraz ewentualnie z podatkiem VAT (dla spółki).

 

Wniesienie do spółki aportem prawa do nieodpłatnego użytkowania działki

Wniesienie do spółki aportem tylko prawa do użytkowania nieodpłatnego działki nie powoduje zmiany właściciela działki. Pan nadal będzie obciążony podatkiem od nieruchomości. Rodzi to jednak po Pana stronie przychód w wysokości równowartości czynszu dzierżawnego za działkę, jaki byłby możliwy do uzyskania. Pana przychód nie będzie stanowił w spółce kosztów uzyskania przychodu. Grunt nie będzie amortyzowany.

 

Zamiast zbycia i aportu można działkę wydzierżawić spółce. Dzierżawa nie powoduje zmiany właściciela działki. Pan nadal będzie obciążony podatkiem od nieruchomości, ale może on być wliczony do czynszu. Dzierżawa to po Pana stronie przychód w wysokości czynszu dzierżawnego za działkę. Pana przychód będzie stanowił w spółce kosztów uzyskania przychodu. Czyli Pan płaci podatek dochodowy od dzierżawy, a kwota ta w spółce stanowi koszt uzyskania przychodu. Grunt nie będzie amortyzowany.

 

Gdyby dzierżawił Pan działkę jako osoba prywatna – co do zasady podatku VAT nie ma do kwoty czynszu w wysokości 150 000 zł w skali roku, ale może wystąpić. Gdyby natomiast dzierżawił Pan działkę jako przedsiębiorca – będzie podatek VAT.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus VIII =

»Podobne materiały

Zobowiązania podatkowe przy sprzedaży udziałów spółki

Potrzebuję informacje odnośnie opodatkowania transakcji sprzedaży udziałów w sp. z o.o. Mam ze wspólnikiem spółkę, obaj mamy po 50% udziałów, chcę sprzedać 50% moich udziałów drugiemu wspólnikowi za pewna kwotę. Jakie powstaną zobowiązania podatkowe przy dochodzie z takiej sprzedaży? Jak można je zo

 

Zawieszenie spółki z o.o. i odzyskanie wkładu

Założyliśmy spółkę z o.o. w celu ubiegania się o dotacje unijne. Niestety nie udało nam się ich uzyskać, w związku z czym chcemy na jakiś czas zawiesić działalność spółki, natomiast potrzebujemy pieniędzy, które stanowią nasz wkład większościowy. Czy możemy po zawieszeniu działalności spółki po pros

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »