.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Przekazanie udziału w nieruchomości po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 18.06.2022 • Zaktualizowane: 18.06.2022

Z racji podeszłego wieku i już nienajlepszego zdrowia chciałabym uporządkować swoje sprawy materialne. Jestem właścicielką 1/2 nieruchomości. Półtora roku temu było to jeszcze użytkowanie wieczyste, które uległo przekształceniu w prawo własność. Drugi współwłaściciel zmarł jeszcze zanim do tego doszło, a spadkobiercy nie podjęli po nim spadku, bo były długi. Jako współwłaścicielka zamierzam wystąpić do sądu o ustalenie, kto jest spadkobiercą prawnym w tej sytuacji. Z powodu długów są założone hipoteki w księgach wieczystych jeszcze w czasie, gdy było to użytkowanie wieczyste. Jedna z hipotek dotyczy sprawy sądowej będącej w trakcie, w której jestem stroną, ponieważ byłam w tym czasie żoną zmarłego i mieliśmy wspólność małżeńską. Jak rozumiem, wraz z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, na podstawie art. 241 K.c., wygasły hipoteki ustanowione na prawie użytkowania wieczystego. Mam kilka pytań: czy w opisanym stanie prawnym mogę sprzedać udziały w nieruchomości lub podarować je dzieciom i co jest korzystniejsze finansowo? Czy w związku ze zmianą właścicielską nastąpi automatyczne wykreślenie hipotek ustanowionych na nieaktualnym już użytkowaniu wieczystym? Jeśli nie jest to automatyczne, to jak to zrobić? Czy muszę poinformować o tym fakcie właścicieli wpisów hipotecznych? Skoro jestem właścicielem 1/2 nieruchomości, czy prościej byłoby założyć odrębną księgę wieczystą już bez starych wpisów hipotecznych?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przekazanie udziału w nieruchomości po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Zabezpieczenie wierzytelności hipoteką

Zacznijmy od tego, że hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka ma charakter akcesoryjny w stosunku do zabezpieczonej nieruchomości. Na podstawie przepisów ogólnych dotyczących ograniczonych praw rzeczowych wskazuje się, że hipoteka wygasa wraz ze zrzeczeniem się jej, gdy przestaje istnieć przedmiot hipoteki, a także gdy nastąpiła konsolidacja. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Istotnie jest też to, że zgodnie z art. 241 K.c. wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego nieruchomości wygasają jej obciążenia.

 

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności a hipoteka

W przypadku jednak przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności sytuacja jest odmienna. Tutaj nie mamy do czynienia z wygaśnięciem, a przekształceniem użytkowania wieczystego. Ponadto sama ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 2040) wprowadza regułę szczególną w przypadku takiego przekształcenia. Zgodnie z art. 1 ust. 6 tej ustawy: „Istniejące w dniu przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego stają się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości”.

 

Teraz na bazie tych podstawowych informacji postaram się odpowiedzieć na postawione pytania. Otóż obecnie jest Pani właścicielką 1/2 udziału w nieruchomości na zasadzie współwłasności zwykłej, ułamkowej. Fakt ten nie zmienia nic w charakterze hipoteki, która, jak rozumiem, powstała jeszcze w czasie trwania wspólności małżeńskiej. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego (K.c.) – każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Może Pani zatem swój udział przenieść na dzieci, zarówno w formie sprzedaży, jak i darowizny. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece nikt nie może zabronić Pani przenieść własności nieruchomości obciążonej hipoteką. W takiej sytuacji zgoda wierzyciela, a nawet jego wiedza, nie jest konieczna. Z tym, że hipoteka w tym momencie nadal dotyka właścicieli udziału. Co to oznacza? Co do zasady, wierzyciel może zaspokoić się z majątku dłużnika. Ale jeśli tego nie uczyni, to może skierować egzekucję przeciw nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. W celu takiego przeniesienia własności swojego udziału nie musi Pani ustalać spadkobierców drugiego udziału. Ponieważ może Pani swoim udziałem dysponować samodzielnie.

 

Przeniesienie własności udziału w nieruchomości poprzez sprzedaż lub darowiznę

Czy przekazanie udziału powinno nastąpić w formie sprzedaży czy darowizny? W przypadku darowizny i sprzedaży koszty notarialne są podobne i zależą od wartości nieruchomości. Tutaj najlepiej zorientować się bezpośrednio u notariusza. Mogą być one różne w różnych miejscach. Do tego dochodzą koszty ujawnienia zmiany właściciela w księgach wieczystych – 200 zł. W przypadku sprzedaży mamy podatek od czynności cywilnoprawnych – 2% wartości sprzedawanego udziału. W przypadku darowizny nie ma takiego kosztu, a dzieci, z racji zwolnienia, nie zapłacą podatku od spadków i darowizn.

 

W mojej ocenie darowizna jest opcją bezpieczniejszą. Chyba że dzieci chcą sprzedać dalej swój udział, wówczas w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia będą zobowiązane zapłacić podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości – 19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

 

Nie trzeba o sprzedaży zawiadamiać wierzyciela, ale notariusz może to zrobić. Niestety nie będzie w tej sytuacji ani automatycznego wykreślenia hipoteki, ani nawet na wniosek z przyczyn, które podałam na wstępie. Dzieci otrzymają udział w nieruchomości obciążonej hipoteką.

 

Księgi wieczyste

Nie ma też możliwości założenia odrębnej hipoteki dla udziału w nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są dla nieruchomości jako całości. Może taka nieruchomość obejmować jedną działkę gruntu, może dotyczyć kilku działek. Niestety ustawa o księgach wieczystych nie przewiduje wyłączenia do odrębnej księgi udziału w nieruchomości. Gdyby dokonano zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie oddzielnych działek, wówczas takie działanie byłoby możliwe. Tu jednak mamy do czynienia z mieszkaniem lub domem, jak sądzę, a to oznacza, że nie da się fizycznie wydzielić dwóch odrębnych nieruchomości.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero + III =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl