.
Mamy 12 225 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przekazanie nieruchomości z hipoteką w zamian za spłatę długu alimentacyjnego

Autor: Michał Berliński • Opublikowane: 25.05.2021 • Zaktualizowane: 25.05.2021

Jestem właścicielem domu, na którym zabezpieczony jest kredyt i przewyższa on wartość nieruchomości. Mam 16-letniego syna z nieformalnego związku. Kilka lat temu u notariusza podpisałem z byłą konkubiną porozumienie alimentacyjne, w którym zobowiązałem się do zapłaty ok. 1,20 mln alimentów na syna, zarówno zaległych, jak i przyszłych. Jak dotąd zapłaciłem prawie 900 tys., zostało jeszcze ok. 300 tys. Obecnie nie mam z czego tego spłacić i bierzemy pod uwagę przeniesienie na nią własności tej zadłużonej nieruchomości w zamian za spłatę długu alimentacyjnego. W związku z tym mam kilka pytań:

1. Jakie zagrożenia dla nowej właścicielki niesie za sobą przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką? Jakie mogą być koszty związane z działaniami wierzyciela w stosunku do nowej właścicielki? Jakie podatki od takiej czynności trzeba będzie zapłacić?

2. Konkubina ustanowiłaby dożywotnią służebność mieszkania dla naszego syna oraz na moją rzecz, ale na części pomieszczeń. Czy zapis o służebności byłby skuteczny wobec wierzyciela hipotecznego i wobec komornika, gdybym zaprzestał spłaty hipoteki?

3. Gdyby komornik wszczął postępowanie w przypadku zaprzestania spłat, to jakie mogą być skutki finansowe dla konkubiny? Ona nie będzie kontynuowała spłat.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przekazanie nieruchomości z hipoteką w zamian za spłatę długu alimentacyjnego

Przeniesienie własności nieruchomości z hipoteką

W opisanym przypadku mówilibyśmy raczej o sprzedaży nieruchomości, a nie o darowiźnie, bowiem wtedy podatek byłby ogromny. Standardowo podatek PCC obliczany jest na poziomie 2% od rynkowej wartości nieruchomości. Wartość hipoteki nie ma znaczenia dla wysokość PCC, zatem liczymy 2% od rynkowej wartości nieruchomości.

 

W zakresie kosztów związanych z działaniem wierzyciela wobec nowego właściciela nieruchomości należy wskazać, że są one oczywiście wysokie, bowiem wierzyciel, gdy nastąpi zaprzestanie płatności rat zobowiązania, będzie musiał pozwać nowego właściciela nieruchomości na wartość zobowiązania, więc opłata sądowa – 5% wartości długu. Nie mniej jednak wierzyciel hipoteczny – bank będzie egzekwował środki od Pana, bo Pan jest właścicielem kredytu z całego Pańskiego majątku, a także jednocześnie będzie pozywał Pańską konkubinę, czyli nowego właściciela nieruchomości, z ograniczeniem przeciwko niej tylko do egzekucji z tej nieruchomości, która jest zabezpieczona hipotecznie.

 

Konsekwencje skargi pauliańskiej wierzyciela

Odnosząc się do drugiego pytania, muszę stwierdzić, że czynność zbycia nieruchomości na rzecz konkubiny będzie mogła być przez bank bardzo skutecznie podważona przed sądem, jako czynność przeprowadzona z tzw. pokrzywdzeniem wierzyciela. Jest to możliwość cofnięcia niekorzystnych dla wierzyciela czynności. W polskim prawie w dalszym ciągu istnieje instytucja skargi pauliańskiej, regulowana przez art. 527 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

§ 4. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli korzyść majątkową uzyskał przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych, domniemywa się, że było mu wiadome, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.”

 

Wobec tego należy mieć na uwadze, że wszelkie czynności opisane powyżej, czyli przepisanie majątku, w tym nieruchomości na inną osobę lub obciążenie jej służebnością czy też dożywociem, mogą być przez wierzyciela podważone. Skarga pauliańska wymaga skierowania do sądu powództwa, jednakże jest to częsty sposób reakcji wierzyciela na uszczuplanie majątku przez dłużnika.

 

Proszę także mieć na uwadze art. 300 Kodeksu karnego, mówiący o tzw. uszczuplaniu majątku i utrudnianiu zaspokojenia wierzyciela. Bank może zawiadomić prokuraturę i jest to dosyć częsty sposób reakcji na działania, które Pan opisuje.

 

Egzekucja z majątku dłużnika i z majątku nabywcy nieruchomości

Odpowiadając na pytanie trzecie, podkreślę raz jeszcze, że wierzyciel, jeśli raty nie będą spłacane, może oczywiście kierować sprawę przeciwko Panu, bez ograniczeń do Pańskiego majątku, oraz do właścicielki nieruchomości – z ograniczeniem do samej nieruchomości. Koszty, jakie dochodzą, to koszty postępowania sądowego, więc dwa razy (bowiem raz w sprawie przeciwko Panu, a drugi raz przeciw konkubinie) po 5% z kwoty wymagalnego kredytu plus oczywiście odsetki itp. A dalej koszty prawnika w takiej sprawie – powyżej 200 tys. zł do 2 mln – to 10 800 zł. Dalej koszty komornika – 10% sumy egzekwowanej do maksymalnej wysokości 50 tys. zł. Dalej koszty biegłego, które w zależności od regionu Polski mogą wynieść około 5000 zł. Zatem może powstać bardzo duża kwota. Oczywiście cena nieruchomości na licytacji komorniczej też będzie niższa niż cena rynkowa, a więc realnie na nieruchomości pewną kwotę się straci.

 

Jak widać, kosztów jest dużo. Ryzyko też pozostaje, tak jak pisałem, mamy skargę pauliańską oraz ewentualnie prokuraturę. Wierzyciel ma 5 lat na wystąpienie do sądu z wnioskiem o uznanie czynności przeniesienia własności nieruchomości za bezskuteczną.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus pięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton