Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przejęcie działki przez zasiedzenie

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 04.03.2017

Mam problem z pewną małą działką. Siostra mego teścia przepisała swoją część gospodarstwa na Skarb Państwa za rentę (w tym tę działkę). Ona nie żyje od 8 lat. Działka przylega bezpośrednio do mojego pola i domu, mamy na niej ogrodzenie i plac dojazdowy, zawsze uważaliśmy ją za swoją. Teraz przejęło ją starostwo powiatowe i chce nas zmusić do zakupu. Dodam, że do tej działki nie ma dojazdu, z każdej strony jest nasza nieruchomość. Czy możemy tę działkę przejąć przez zasiedzenie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.).

 

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż do dnia 18 października 1990 r. nie było możliwe zasiedzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa. W chwili obecnej ograniczenie takie nie obowiązuje. Innymi słowy możliwe jest stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie, ale wymaga to wykazania wystąpienia trzech przesłanek.

 

Zacytujmy istotny w sprawie przepis art. 172 K.c.:

 

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

 

W opisanym przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Co prawda, wskazuje Pan, że traktuje tę działkę od zawsze jak własną, ale jednocześnie mają Państwo świadomość, że jest ona własnością starostwa, co powoduje, że posiadanie jest w złej wierze.

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). I tu pojawia się pytanie: z jakim rodzajem posiadania mamy do czynienia w Państwa przypadku, samoistnym, czy zależnym? Poniżej wskażę na dwie przesłanki zasiedzenia.

 

Pierwsza z nich to posiadanie.

 

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotnym jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Niestety nie wskazuje Pani, kto płaci podatek od nieruchomości za te działki, kto się nimi zajmuje, kto pielęgnuje, kto czyni nakłady na ww. działki? Czy Starostwo kiedykolwiek występowało względem Państwa o zawarcie umowy dzierżawy?

 

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., że dla wykazania posiadania samoistnego należy aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

 

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c., zgodnie z którym niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c., posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

 

W opisanym przypadku nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat. Zachodzi pytanie, jak działki traktowała siostra teścia? Czy traktowała je także jak własne, czy też zawsze powtarzała, że działki są własnością Skarbu Państwa? Mogło bowiem dojść do przeniesienia posiadania.

 

Wskazać należy na treść art. 176 K.c., zgodnie z którym:

 

„Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.”

 

Innymi słowy, jeżeli posiadanie nieruchomości przez siostrę teścia zostało przeniesione na Panią, w takiej sytuacji możliwym jest zastosowanie art. 176 K.c. Należy jednak pamiętać, iż w Państwa przypadku taka możliwość istnieje tylko wówczas, jeżeli czas Państwa posiadania łącznie z posiadaniem poprzedników wynosi 30 lat.

 

Właściwym dla rozpatrzenia wniosku jest sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.

 

Stronami postępowania są wnioskodawca, tj. osoba (fizyczna lub prawna) występująca z inicjatywą rozstrzygnięcia sprawy oraz uczestnik postępowania, tj. osoba, której interesu prawnego dotyczy rozstrzygnięcie sprawy. Wnioskodawca ma obowiązek podać adres, pod który sąd może doręczyć odpis wniosku oraz inne pisma i zawiadomienia oraz wezwania. W interesie wnioskodawcy jest wszechstronne uzasadnienie wniosku przez przytoczenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia wniosku. W tym przypadku celowe jest chronologiczne przedstawienie posiadania od jego uzyskania do terminu, w którym nastąpiło nabycie własności, oraz dowodów, które mogą istotne fakty potwierdzić. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia podlega opłacie sądowej stałej w kwocie 2000 zł – art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

 

Przerywa zasiedzenie tylko taka czynność przed sądem, która została przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Powództwo o wydanie rzeczy zawsze przerywa bieg terminu zasiedzenia, a jeżeli z pozwem wystąpił jeden z kilku współwłaścicieli, zasiedzenie ulega przerwaniu w stosunku do wszystkich.

 

Z uwagi na zbyt dużo wątpliwości w szczególności w zakresie posiadania, nie podejmę się oceny, czy jest szansa na skuteczne zasiedzenie, czy też nie. Mając na uwadze tylko stan faktyczny dotychczas przez Pana podany, uważam, że nie zostały spełnione przesłanki do zasiedzenia.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 minus X =

»Podobne materiały

Jak się bronić przed zasiedzeniem?

Nabyłam w spadku część nieruchomości (dziedziczenie ustawowe) w wyniku uchylenia postanowienia stwierdzającego, że spadek przypadł Skarbowi Państwa z uwagi na brak spadkobierców ustawowych. Inny ze spadkobierców zbył kilka lat temu swój udział w spadku, ale teraz chce wykazać, że należy mu się cała

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »