Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przebudowa budynku gospodarczego na mieszkania i sprzedaż

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 16.02.2020

Mam pytanie dotyczące przebudowy (ważne: przebudowy, a nie budowy od podstaw) budynku gospodarczego na mieszkania i sprzedaż tych mieszkań bez założonej działalności gospodarczej. Czy osoba fizyczna jednorazowo może przebudować budek (budek gospodarczy) i sprzedać (6 mieszkań)? Jeśli tak, to jakie podatki muszę zapłacić i jakie są najlepsze rozwiązania, aby zobowiązania podatkowe były jak najmniejsze? Jak wygląda rozliczenie z urzędem skarbowym? Materiały zostały zakupione na fakturę imienną, a 90% prac zostało wykonanych przez męża.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przebudowa budynku gospodarczego na mieszkania i sprzedaż

Fot. Fotolia

Przebudowa budynku i wyodrębnienie mieszkań na sprzedaż

Obawiam się, że wybudowanie w wyniku przebudowy i wyodrębnienie 6 mieszkań będzie zakwalifikowane jako działanie w celu osiągnięcia zysku, a więc jako działalność gospodarcza.

 

Zgodnie z nową definicją: „przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Przedsiębiorcami są także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej”.

Podatek od sprzedaży mieszkań

Stosownie do ustawy o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2): „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

 

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, zawarł w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zastrzeżenie: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej” ma taki skutek, że dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do przychodów ze źródła regulowanego tym przepisem, bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie będzie miało ustalenie, czy stanowią one wynik aktywności podatnika, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy. Brak natomiast takiego zastrzeżenia w innych jednostkach redakcyjnych art. 10 ust. 1, prowadzi do wniosku, że w przypadku przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4–7 i 9 ustawy, źródło pozarolnicza działalność gospodarcza nie ma pierwszeństwa – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

Opodatkowanie zysku ze sprzedaży mieszkań

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Niewątpliwie, przebudowując budynek gospodarczy na 6 mieszkań, działaliście Państwo w celu osiągnięcia zysku.

 

Zysk powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia (por. wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II FSK 789/07). Z drugiej jednak strony sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8).

 

Przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.

Wyzbywanie się majątku a sprzedaż mieszkania w ramach działalności gospodarczej

Jak widać, parametry pozwalające odróżnić sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej od wyzbywania się majątku prywatnego nie powinny różnić się zarówno przy ocenie określonych czynności z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług.

 

NSA w wyroku z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14, wskaza: „Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u. p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

 

Ustalone w toku postępowania podatkowego okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, czynności związane z jej podziałem, budową domów oraz sprzedaż mogą być ocenione, że działała Pani z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nawet jeśli sporne transakcje dokonane zostaną w imieniu własnym oraz na własny rachunek.

 

Moim zdaniem w związku z nieruchomością i domami będą podejmowane czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami) z pojęciem działalności gospodarczej. NSA uznał, że sprzedaż dziesięciu mieszkań wybudowanych przez dwa małżeństwa na jednej działce to działalność gospodarcza, a nie zbycie majątku prywatnego.

 

W opisanej sytuacji trudno będzie uznać, że nie mamy do czynienia z działalnością gospodarcza. Tak w zakresie VAT, jak i podatku dochodowego.

 

Oczywiście dla pewności – bo nie jest wykluczone, że organy skarbowe dojdą w tym konkretnym wypadku do odmiennych wniosków – dobrze byłoby złożyć wniosek o indywidualną interpretację. Jednak biorąc pod uwagę zakres inwestycji – 6 mieszkań wyodrębnionych z przebudowanego budynku gospodarczego – miał na celu działalność zarobkową – to wiąże się z opodatkowaniem VAT i podatkiem dochodowym (różnicy pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania)

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI + sześć =

»Podobne materiały

Ogrodzenie działki i przepisy je regulujące

Planuję postawić ogrodzenie działki zaraz obok istniejącego ogrodzenia będącego własnością sąsiada. Jego dom znajduje się od płotu w odległości ok. 40 cm. Czy mogę postawić to ogrodzenie zgodnie z prawem? Czy musi być w nim jakiś „prześwit”? Dodam, że relacje z sąsiadem mam kie

 

Wniosek Zarządu Dróg w sprawie warunków zabudowy i złożenie od niego odwołania

Złożyliśmy w gminie wniosek o wydanie warunków zabudowy dla naszej działki, na której chcemy wybudować dom. Działka przylega do drogi głównej i gruntowej. Otrzymaliśmy projekt, który nas satysfakcjonuje. Wszystkie organy go zaakceptowały, ale Powiatowy Zarząd Dróg zgłosił uwagę, by zmienić wjazd na

 

Niewywiązanie się z umowy przez projektanta budowlanego

W maju 2008 r. zawarłem ustną umowę z projektantem budowlanym. Zleciłem mu wykonanie projektu domu i zebranie dokumentacji potrzebnej do otrzymania pozwolenia na budowę. Zapłaciłem z góry za całą usługę, której wykonanie miało trwać 5 miesięcy. Do dnia dzisiejszego projektant nie wywiązał się z umow

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »