Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem ze współwłasnością

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 07.06.2013

Jestem współwłaścicielem nieruchomości, w której skład wchodzą działka, zabudowania gospodarcze oraz dom podzielony na pięć mieszkań. Oprócz mnie jest jeszcze czworo właścicieli (z czego jeden od dawna nie żyje, ale nigdy nie przeprowadzono postępowania spadkowego – z tego, co wiem, ma trzech spadkobierców), ale tylko ja mieszkam w tym domu (pozostałe mieszkania są wynajmowane). Chciałbym uregulować problem ze współwłasnością, ponieważ za jakiś czas dom będzie potrzebował gruntownego remontu, co wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Jak uzyskać tę zgodę, skoro jeden ze współwłaścicieli nie żyje? Czy sądowe zniesienie współwłasności byłoby dobrym rozwiązaniem? Gdzie szukać adwokata, który w moim imieniu poprowadziłby sprawę? Dodam, że współwłaściciele to moja rodzina, nie chciałbym więc sporów.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Skoro dom nie wymaga na razie generalnego remontu, to sądzę, że w najbliższych miesiącach należy dążyć do uporządkowania stanu prawnego. Przepisy Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) dają spore możliwości rozwiązywania problemów ze współwłasnością, ponadto warta odnotowania i lektury jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zapewne nadal (na mocy jej art. 19) w budynkach z tak niewieloma lokalami samodzielnymi pierwszeństwo będą miały dotyczące współwłasności przepisy K.c. (art. 195-221) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.), niemniej w początkowych artykułach ustawy o własności lokali określono tryb wyodrębniania nieruchomości lokalowych, a ponadto wiele jej przepisów (np. art. 22) może stanowić źródło inspiracji dla umownego regulowania spraw między współwłaścicielami, ponieważ są to zazwyczaj przepisy bardziej szczegółowe od kodeksowych przepisów o współwłasności.

 

Ośmielam się Panu zaproponować dążenie do wydzielenia – przynajmniej w domu – nieruchomości lokalowych, czyli nieruchomości lokalowych o charakterze mieszkalnym. Nie doprowadzi to do zupełnego zniesienia współwłasności, ale współwłasność (art. 195 i następne K.c.) będzie obejmowała nieruchomość wspólną. Odrębnie nieruchomości lokalowe będą miały swych własnych właścicieli; jeśli będzie przynajmniej dwóch właścicieli danej nieruchomości lokalowej, to będzie ona przedmiotem współwłasności – w takim przypadku dojdzie do sytuacji, którą można określić współwłasnością we współwłasności. Kwestią do dalszego rozważenia (lub przedyskutowania) będzie zajęcie się resztą nieruchomości (w tym budynkami gospodarczymi), ale o tym nieco później. Skoncentrujmy uwagę – stosownie do postawionych przez Pana akcentów – na domu.

 

Byłoby idealnie, gdyby wszystkim współwłaścicielom udało się dojść do porozumienia i je sformalizować – forma pisemna dla każdych ważniejszych ustaleń jest niezbędna, zwłaszcza ze względów dowodowych (art. 74 K.c., art. 244 i następne K.p.c.). Oczywiście, przynajmniej ustalenia finalne powinny zostać uregulowane w formie aktu notarialnego – chodzi (z uwagi na nieruchomość) zarówno o wymóg kodeksowy (art. 158 K.c.), jak i wyrażony w ustawie o własności lokali (w zakresie trybu ustanawiania odrębnej własności lokali). Mam nadzieję, że inni współwłaściciele – tak jak Pan – także nie chcą waśni rodzinnych. Jeśli zostanie osiągnięte porozumienie – np. ugoda (art. 917, art. 918 K.c.) – to ustanowienie odrębnej własności lokali zostanie dokonane przez zgodne oświadczenie współwłaścicieli (w formie aktu notarialnego). Przedtem trzeba będzie postarać się o opinię specjalistyczną (kontaktami zazwyczaj służą starostwa), potrzebną do zajęcia przez starostę stanowiska co do samodzielności lokali. Takie stanowisko, dokumenty odnoszące się do własności oraz dokumenty tożsamości to podstawowe wymogi.

 

W praktyce – także w praktyce notarialnej – zdarzają się określone różnice, w tym dotyczące zakresu wymaganych dokumentów, które należy przedłożyć przed dokonaniem czynności notarialnej. Można konsultować się z kilkoma notariuszami lub pytać o wysokość taksy notarialnej (często prowizyjnej) – obowiązuje reguła swobody wyboru notariusza (praktykującego w Polsce). Gdyby ktoś nie mógł stawić się osobiście, mógłby ustanowić pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.) – w celu ustanowienia odrębnej własności lokalu (lokali) pełnomocnictwo powinno zostać udzielone w formie aktu notarialnego (art. 99 K.c.).

 

Sprawy organizacyjne są ważne, ale należy pamiętać o meritum – udziałach (art. 204 K.c.), nakładach i pożytkach (art. 207 K.c.), ewentualnych spłatach lub dopłatach w ramach zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.); w zakresie korzystania z nieruchomości wspólnej właściwe może okazać się zawarcie umowy o podziale rzeczy wspólnej do korzystania (art. 206 K.c.).

 

Notariusz ma prawny obowiązek dbać o zagadnienia formalne oraz o podstawowe zagadnienia merytoryczne – za dodatkowe czynności (np. za przygotowanie projektu szczegółowych postanowień umownych) wolno mu żądać dodatkowego wynagrodzenia. Nawet najbardziej genialny prawnik zapewne nie wykona „pracy u podstaw”. Zmierzenie mieszkań i innych pomieszczeń, być może wydzielenie części gruntu do przyszłego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (art. 206 K.c.), niekiedy jakieś przebudowy (np. szersze drzwi lub podjazd dla osoby słabiej się poruszającej) – to przykładowe zagadnienia, które należy uwzględnić w ramach przygotowań. Wszystkie te kwestie trzeba będzie później zapisać.

 

Zachęcam Pana do opracowania planu działania – w kilku wersjach. Zapewne jedna z nich będzie zakładała możliwość osiągnięcia zgody. W ramach realizacji tej wersji, proponowałbym ustnie (np. telefonicznie) lub korespondencyjnie zapytać znanych Panu współwłaścicieli, czy wyjaśnili już sprawy spadkowe po określonych spadkodawcach, zachęcić do nawiązania merytorycznego kontaktu oraz poprosić o przedstawienie informacji i stanowisk wstępnych w określonym terminie. Gdyby pojawiły się jakieś problemy, można byłoby przejść do bardziej zdecydowanych kroków.

 

Daleki jestem od proponowania na tym etapie występowania na drogę sądową (czyli w trybie K.p.c.). Zapewne lepszym rozwiązaniem (zwłaszcza w środowisku rodzinnym) byłoby wysłanie – listami poleconymi (z opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru) – wezwań do: uregulowania określonych zagadnień (w przypadku różnych osób może chodzić o nieco inne szczegóły), przedstawienia informacji (np. o adresach innych współwłaścicieli) oraz wyrażenia stanowiska (przynajmniej wstępnego) co do szczególnie ważnych zagadnień (przykładowo: zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali, korzystania nieruchomości wspólnej, nakładów i pożytków, zagadnień technicznych, remontów, napraw, ewentualnych usprawnień). Byłoby dobrze, gdyby listy zawierały wyznaczenie terminu i zwrot: „wezwanie przedsądowe”.

 

Zakładam, że można by (jeśli stan nieruchomości na to pozwala) poczekać kolejny miesiąc. W ewentualnych wystąpieniach na drogę sądową dowody wysłania listów i ich doręczenia (tak zwane zwrotki) mogłyby się przydać – jeśli nie w wykazaniu zasadności wystąpienia na drogę sądową, to przynajmniej w celu wykazania, że dani współwłaściciele powinni zostać obciążeni określonymi kosztami (art. 98 i następne K.p.c.) – niekiedy (zwłaszcza z uwagi na wynagrodzenie biegłych sądowych) koszty mogą być spore.

 

Nawet w postępowaniu sądowym można starać się o zmniejszenie kosztów i rozwiązanie (przynajmniej częściowe) problemów ze współwłasnością przez porozumienie – są spore możliwości dążenia do zgody na drodze mediacji lub podczas sądowego posiedzenia pojednawczego (od art. 1831 do art. 186 K.p.c.). Niekiedy do sądu kieruje się wniosek – np. o powołanie zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 203 K.c.) lub o zniesienie współwłasności (art. 210 i następne K.c. w związku z art. 617 i następnymi K.p.c.) – niekiedy zaś w sądzie składa się (za)wezwanie do próby ugodowej (z propozycją rozwiązań ugodowych); we wniosku (np. o zniesienie współwłasności) można wnioskować o skierowanie sprawy na drogę mediacji lub o przeprowadzenie przez sąd posiedzenia pojednawczego. Również w przypadku dochodzenia do porozumienia w sądzie lub w ramach mediacji warto dbać o szczegóły – zasada swobody umów (art. 3531 K.c.) ma duże znaczenie praktyczne.

 

Od Pana będzie zależało, jak dużo informacji na temat możliwości prawnych przekaże Pan współwłaścicielom. Jeden człowiek na wieść o tym, że drugi skorzystał z porady prawnej, cieszy się (bo czegoś się dowie, choć inny zapłacił za poradę); inny zaś szuka innego prawnika – jeśli trafi na zwolennika konfrontacji (np. w celu zarobienia), to można sobie wyobrazić następstwa. Pan zna (w jakimś stopniu) współwłaścicieli, co może być pomocne w negocjacjach oraz w formułowaniu pism.

 

Teraz przychodzi czas na informacje, które mogą się przydać zwłaszcza w przypadku trudności – czy to dotyczących całej nieruchomości, czy też poszczególnych lokali (np. jakiś rozsądny współwłaściciel może, Pana zdaniem, zasługiwać na poradzenie mu, jak doprowadzić do zasiedzenia udziałów we współwłasności – w zakresie zajmowanych przez niego części nieruchomości wspólnej).

 

Sama współwłasność – zwłaszcza z uwagi na potrzebę podejmowania poważniejszych decyzji, wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.) – może uzasadniać wystąpienie przez Pana do sądu o stwierdzenie nabycia spadku po jakimś byłym współwłaścicielu (byłym, ponieważ wraz ze śmiercią człowieka otwiera się spadek po nim – art. 922 i art. 924 K.c.). Chodzi o wykazanie interesu prawnego przez osobę, która nie jest spadkobiercą danego spadkodawcy (art. 1025 K.c.). Ewentualnie – w przypadku spadku nieobjętego – można by powiadomić sąd o spadku nieobjętym, aby sąd mógł go zabezpieczyć (art. 666 i następne K.p.c.). Być może określone informacje uda się uzyskać przez bazę aktów poświadczenia dziedziczenia.

 

Gdyby ktoś był nieobecny – zwłaszcza bez znanego miejsca zamieszkania – to byłoby można wystąpić do sądu rejonowego (wydziału opiekuńczego) o ustanowienie kuratora dla osoby nieobecnej; kuratora takiego ustanawia się w trybie artykułu 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (skrótowo: K.r.o.). Dla osoby ciężej chorej może zostać ustanowiony specjalny kurator (art. 183 K.r.o.). Osobę z bliskiego kręgu rodzinnego można ustanowić pełnomocnikiem w postępowaniu cywilnym (art. 87 K.p.c.) – być może taka informacja pomogłaby przekonać kogoś do rezygnacji ze zwlekania.

 

Proszę określić, kto jest posiadaczem samoistnym określonych części nieruchomości wspólnej. To mogłoby okazać się ważne, gdyby ktoś (niekoniecznie Pan) wystąpił o stwierdzenie zasiedzenia (art. 172 i następne K.c. oraz art. 609 i art. 610 K.p.c.). Ze starań o zasiedzenie wykluczeni są posiadacze zależni (np. najemcy) – w grę mogą wchodzić wyłącznie posiadacze samoistni (art. 336 K.c.). Takie podejście może również pomóc w rozliczeniach. Skoro faktycznie doszło już wcześniej do podziału nieruchomości wspólnej do używania (art. 206 K.c.), to – gdyby ktoś ośmielił się Państwa nakłady traktować jako wspólne – łatwiej byłoby bronić się przed takimi dążeniami za pomocą odwołania do zasad współżycia społecznego (art. 5 K.c.). Rozliczenie roszczeń (w tym z zakresu nakładów i pożytków) powinno nastąpić w trakcie postępowania o zniesienie współwłasności (art. 618 K.p.c.); w przypadku umownego zniesienia współwłasności również warto do tego dążyć.

 

Zasiedzenie (art. 172 i następne K.c.) jest sposobem zmiany właściciela wskutek upływu czasu. Pod koniec września 1990 roku weszła w życie aktualna redakcja artykułu 172 K.c. – o dziesięć lat wydłużono każdy ze wskazanych tam terminów. Zazwyczaj w praktyce – jeśli brak jest szczególnych okoliczności – chodzi o zasiedzenie w złej wierze (wskutek 30 lat samoistnego posiadania). Możliwe jest zasiedzenie udziałów we współwłasności – być może doszło do tego w odniesieniu do któregoś z pozostałych mieszkań w odnośnym domu (oczywiście, w zakresie udziałów „wynikających” z dziedziczenia po innych poprzednich Współwłaścicielach). Proszę pamiętać o tym, że aktualnie opłata sądowa (za rozpatrzenie sprawy) od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wynosi 2 tysiące złotych – według ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych; ta informacja może mieć znaczenie w procesie decyzyjnym.

 

Gdyby doszło do problemów z zarządzaniem nieruchomością – teraz całą, a po wyodrębnieniu nieruchomości lokalowych nieruchomością wspólną – to w grę mogłoby wchodzić wnioskowanie do sądu o powołanie zarządcy nieruchomości (art. 203 K.c.).

 

Proszę – zwłaszcza w przypadku sporów prawnych – pamiętać o prawnym obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). W praktyce – poza pisemną formą wystąpień – sprawdza się odpowiednia aktywność, w tym polemizowanie z błędnymi lub bezpodstawnymi stwierdzeniami innych osób (art. 230 K.p.c.).

 

Oczywiście, żadnego aktualnego współwłaściciela nie wolno lekceważyć – zwłaszcza w przypadku podejmowania decyzji przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 199 K.c.). Dlatego tak ważne jest skuteczne zachęcenie wszystkich współwłaścicieli do współpracy w dokonaniu oficjalnej (w księdze wieczystej) aktualizacji stanu prawnego nieruchomości. To powinno znacznie usprawnić przeprowadzenie zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.) – zwłaszcza przez wyodrębnienie nieruchomości lokalowych. Jedną ze szczegółowych decyzji będzie określenie, czy budynki (pomieszczenia gospodarcze) będą odrębnymi nieruchomościami (lokalowymi), czy też zostaną potraktowane jako części nieruchomości wspólnej albo pomieszczenia przynależne do poszczególnych lokali mieszkalnych.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa + VII =

»Podobne materiały

Mieszkanie odziedziczone po połowie – problemy współwłasności

Moja mama i jej brat odziedziczyli mieszkanie (jest już orzeczenie sądu). Od razu zaczęły się problemy: mama chce sprzedać mieszkanie i podzielić pieniądze, natomiast brat chce wynajmować lokal. Najgorsze jest to, że brat mamy zabrał klucze do mieszkania i jeszcze przed wydaniem orzeczenia prze

 

Dociągnięcie do nieruchomości wody i kanalizacji a współwłasność

Jestem współwłaścicielem nieruchomości – posiadam udział 20/471 części dzałki i 1/9 budynku mieszkalnego (lokal dwuizbowy). Chciałbym doprowadzić z ulicy wodę i kanalizację do budynku, jednak pozostali współwłaściciele nie wyrażają na to zgody. Istniejące przyłącza nie nadają się do włączenia

 

Remont dachu przy współwłasności

Mieszkam w domu, który stanowi współwłasność moją (39%) oraz sąsiadów (61%). Sąsiedzi (małżeństwo z dziećmi) chcą wymienić stary dach z blachy na zupełnie nowy pokryty dachówką. Otrzymałam od nich list polecony ze wstępnym kosztorysem i ostrzeżeniem, że jeśli się nie zgodzę na pokrycie stosownej czę

 

Zniesienie współwłasności a wpis w księdze wieczystej

Czy wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości jest ustanowieniem na niej ograniczonego prawa rzeczowego, które powinno być automatycznie wpisane do księgi wieczystej?  

 

Zniesienie współwłasności samochodu

Zakupiłem samochód z własnych środków i zarejestrowałem go jako współwłasność z moją córką. Niestety nie mam kontaktu z córką i w związku z tym nie mogę wykonać żadnych czynności urzędowych, włącznie ze sprzedażą, gdyż potrzebna jest do tego zgoda współwłaściciela. Jakie mam możliwości prawne, abym

 

Rozliczenie finansowe po ustaniu konkubinatu

Przez kilka lat byłam w konkubinacie. Pan X sprzedał swoje mieszkanie za 100 tys. zł i zamieszkał w moim wraz z meldunkiem. Podjęliśmy decyzję o budowie domu. Działkę przepisali mi rodzice. On zaczął budowę ze swoich pieniędzy, potem ja sprzedałam swoje mieszkanie (180 tys.) i dobraliśmy kredyt 130

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »