Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z wykupem mieszkania

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 07.08.2013

Od ponad trzydziestu lat jestem zameldowany w lokalu komunalnym w Warszawie. Wcześniej najemcą był mój ojciec, który w 1985 r. wyprowadził się i wymeldował. Od tej pory ja płaciłem czynsz; byłem przekonany, że jestem najemcą, a nikt tego nie kwestionował. W mieszkaniu są także zameldowane od urodzenia moje dzieci. Teraz jednak mam problem z wykupem mieszkania. Lokal został w 2012 roku wyceniony, wpłaciłem należność, okazało się jednak, że… nie jestem najemcą. Wprawdzie mój ojciec dopiero teraz – wezwany przez administrację – podpisał zrzeczenie się najmu, ale przecież wymeldował się dawno temu! Uważam, że w tej sytuacji gmina powinna uznać mnie za najemcę. Czy mam rację?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z Pańskich wyjaśnień wynika, że Pański ojciec był najemcą lokalu komunalnego w Warszawie. Następnie w 1985 r. ojciec opuścił ten lokal, a Pan w nim pozostał i przebywa do dnia dzisiejszego.

 

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, w skrócie: K.c. (według brzmienia z 1981 r.), w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jednakże osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; w razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z nich najem kończy się względem tych, które wypowiedzenia dokonały. W braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

 

Od 1 stycznia 1965 r. uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu były osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci. Osoby bliskie to: wstępni, zstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, powinowaci w tej samej linii lub stopniu, osoby przysposobione oraz ich małżonkowie i zstępni, osoby przysposabiające, osoby małoletnie przyjęte na podstawie orzeczenia sądu opiekuńczego na wychowanie, a także osoby pozostające faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim (art. 8, później 9 ustawy Prawo lokalowe z 1974 r. – to tekst pierwotny, który następnie uległ zmianie).

 

Z powyższego wynika, że mógł Pan wejść w stosunek najmu po ojcu jedynie po jego śmierci. Gmina Warszawa, przez swoje niedopatrzenie, nie zauważyła, że Pański ojciec jako najemca nie mieszka w danym lokalu, a mieszka w nim jedynie Pan z rodziną i to na Panu ciążył obowiązek płacenia za lokal. Gmina nie zwracała uwagi na to, kto płacił rachunki. Pana meldunek w lokalu wynikał z tego, że należał Pan do rodziny najemcy i pozostawał na jego utrzymaniu.

 

Wydaje się, że obecnie gmina przy procedurze wykupu mieszkania zauważyła, że jego głównym najemcą jest Pan, a nie Pański ojciec, który mieszka gdzie indziej.

 

Obecnie Pański ojciec zrzekł się umowy najmu. Należy zaznaczyć, że meldunek jest jedynie potwierdzeniem administracyjnym, gdzie dana osoba przebywa. Nie ma nic wspólnego z miejscem zamieszkania, więc niezależnie od tego, że Pański ojciec się wymeldował, to najem nadal mu przysługiwał. Oczywiście zameldowanie w innym miejscu najczęściej powoduje podejrzenie gminy, że dana osoba w tym lokalu nie mieszka, co może skutkować wypowiedzeniem najmu (jako podstawę gmina podaje wtedy fakt, że dana osoba nie zamieszkuje w tym lokalu). W Pańskim przypadku gmina zrobiła to szybciej, gdyż Pański ojciec zrzekł się dobrowolnie najmu.

 

Przez to nie wszedł Pan w stosunek najmu z mocy prawa. Gmina dopiero powinna zawrzeć z Panem nową umowę najmu lokalu komunalnego.

 

Zasady zawierania takich umów reguluje uchwała nr LVIII/1751/2009 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 9 lipca 2009 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.

 

Rozdział 8 tej uchwały reguluje zasady postępowania w stosunku do osób, które nie wstąpiły w stosunek najmu po śmierci najemcy albo pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę. 

 

Zgodnie z tymi regulacjami z osobami, które pozostały w lokalu po śmierci najemcy, a nie wstąpiły w stosunek najmu w trybie art. 691 K.c. lub pozostały w lokalu po opuszczeniu lokalu przez najemcę, może zostać zawarta umowa najmu zajmowanego lokalu, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

 

  1. osoby te zamieszkiwały z najemcą w lokalu za zgodą właściciela i prowadziły wraz z nim wspólne gospodarstwo domowe przez okres co najmniej ostatnich 7 lat;
  2. zajmowana powierzchnia mieszkalna lokalu nie przekracza 15 m2 na każdą osobę uprawnioną, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego 30 m2;
  3. osoby te nie zalegają z opłatami za korzystanie z lokalu, przy czym warunek ten uważa się za spełniony również w przypadku występowania zaległości, jeśli zostało podpisane i jest realizowane porozumienie o spłacie zadłużenia;
  4. osoby te osiągają dochód nieprzekraczający 160% minimum dochodowego.

 

Przez osoby wymienione w ust. 1 rozumie się małżonka najemcy, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

 

W przypadku spełnienia przesłanek wymienionych w ust. 1, z wyjątkiem pkt 2, dopuszcza się możliwość zawarcia umowy najmu innego mniejszego lokalu.

 

Przy rozpatrywaniu wniosków osób, o których mowa w ust. 1, należy poddać wnikliwej analizie warunki mieszkaniowe w poprzednim miejscu zamieszkania wnioskodawcy oraz warunki mieszkaniowe wstępnych, zstępnych, współmałżonka wnioskodawcy lub osoby pozostającej we wspólnym pożyciu i uwzględnić możliwość zamieszkania wnioskodawcy w tych lokalach. Informacje te mogą stanowić podstawę odmowy zakwalifikowania wniosku.

 

Niestety osoby, z którymi nie zawarto umowy najmu lokalu na podstawie § 31, wzywa się do opróżnienia lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego. Jeżeli lokal nie zostanie opróżniony w terminie wskazanym w wezwaniu, o którym mowa w ust. 1, Miasto występuje do sądu z powództwem o nakazanie opróżnienia lokalu.

 

Wynika z tego, że gmina musi teraz z Panem zawrzeć nową umowę najmu lokalu komunalnego. Wynika z tego jednak, że utraci Pan wtedy wszelkie zniżki związane z wykupem mieszkania na własność, które zależą od czasu trwania najmu ustanowionego na głównego najemcę.

 

Jedyną szansą byłaby możliwość wystąpienia z wnioskiem osoby, która posiada zawartą z gminą umowę najmu, o wyrażenie zgody przez gminę na cesję praw i obowiązków z umowy najmu z tej osoby na Pana rzecz. Do takiego wniosku należałoby dołączyć odpowiednie dokumenty potwierdzające wymogi, jakie gmina stawia najemcy lokalu komunalnego (m.in. dochód, zameldowanie na terenie gminy, nieposiadanie innych lokali).

 

Należy zaznaczyć, że przy wyrażeniu zgody gmina ma pełną dowolność w tym zakresie, gdyż żaden przepis nie nakłada na gminę obowiązku wyrażenia takiej zgody. W Pańskiej sytuacji ojciec jako główny najemca zrzekł się już swojego prawa, więc tylko od dobrej woli gminy będzie zależała ta droga (cesji praw i obowiązków).

 

Wykup mieszkania komunalnego to już zupełnie kwestia. Wykupienie mieszkania z zasobów gminy wymaga, aby gmina przeznaczyła określony lokal do wykupu przez dotychczasowego najemcę.

 

14 stycznia 2012 r. weszła w życie uchwała Rady Miasta Stołecznego Warszawy w sprawie zasad obrotu lokalami mieszkalnymi m. st. Warszawy. Nowe zasady będą obowiązywały od 2013 roku*.

 

Od 2012 r. obowiązuje wyłącznie przepis zabraniający sprzedaży lokali w budynkach, które w całości należą do miasta – czyli tych, w których żadne mieszkanie nie zostało jeszcze sprzedane. Sprzedaż mieszkań w pozostałych budynkach do końca 2012 roku będzie się odbywała na niezmienionych zasadach. Pozostałe przepisy będą obowiązywać dopiero od stycznia 2013 r.

 

Zmianie od 2013 r. ulega wysokość bonifikaty – do 50% po 10 latach umowy najmu. Wysokość bonifikaty powiększa się o 1% za każdy rok najmu, przypadający powyżej 20 lat najmu lokalu, ale nie więcej niż do 70%. Wieloletni najemcy będą więc mogli wykupić lokal za 30% jego wartości. Do bonifikaty zalicza się też okres najmu poprzedniego najemcy, jeśli wstąpiliśmy w najem np. po rodzicach czy rodzeństwie. W przypadku, gdy najemca mieszkał wcześniej w innym lokalu komunalnym, który zamienił, i chce wykupić lokal obecnie zajmowany, to do bonifikaty zaliczy się mu okres najmu obu lokali.

 

Zgodnie z nową uchwałą, w przypadku podpisania protokołu z rokowań (stanowiącego ostatni etap procedury wykupu lokalu przed podpisaniem aktu notarialnego) przed 1 stycznia 2013 roku, najemca może nabyć lokal na dotychczasowych zasadach, o ile wartość nieruchomości będzie aktualna w dniu zawarcia umowy sprzedaży, czyli w okresie ważności operatu szacunkowego.

 

Jak wynika z powyższego, nawet jeżeli gmina zgodzi się na podpisanie umowy najmu z Panem (na nowo), wprawdzie będzie Pan mógł wykupić mieszkanie, ale bez bonifikaty. Najlepszym więc rozwiązaniem problemu z wykupem mieszkania będzie cesja praw i obowiązków poprzedniego najemcy – czyli Pańskiego ojca – na Pana rzecz.

 

Niestety ze względu na upływ czasu nie nabył Pan lokalu niejako przez zasiedzenie. Lokal należy bowiem do gminy, a najem jako prawo obligacyjne nie może zostać zasiedziany według prawa polskiego. Wszystko będzie więc zależało od dobrej woli gminy.

 

Jeżeli gmina nie zgodzi się na taki obrót sprawy, pozostanie Panu pozew do sądu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu. Jednak szanse wygrania takiej sprawy oceniam na bardzo małe.

 

Niestety bałagan w dokumentacji administracji domów komunalnych oraz w wydziałach gminy niejednokrotnie już pozbawiały mieszkańców Warszawy dorobku całego życia; w świetle przepisów – zgodnie z prawem.

 

 

 

* Stan prawny z dnia 14.04.2013 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 plus 2 =

»Podobne materiały

Wykup mieszkania komunalnego a posiadanie innego mieszkania

Mamy pytanie o wykup mieszkania komunalnego. Od wielu lat mieszkam z żoną i naszymi dziećmi w lokalu komunalnym w Warszawie (jesteśmy najemcami). Trzy lata temu zmarli moi teściowie i żona stała się właścicielem ich mieszkania. W tym roku wystąpiliśmy do urzędu gminy o wykup mieszkania komunalnego,

 

Pozew o opróżnienie lokalu

Po śmierci rodziców moja siostra – razem ze mną i naszym bratem – została najemcą mieszkania komunalnego. Wyprowadziła się z niego, ale nadal przychodzi i demoluje lokal, niszczy nasze rzeczy. Chcemy pozbawić ją praw do mieszkania. Jak napisać pozew o opróżnienie lokalu?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »