.
Mamy 12 290 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Problem z wyprowadzką właścicieli po sprzedaży domu

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 09.07.2021 • Zaktualizowane: 09.07.2021

Sprzedaliśmy z mężem dom. Jesteśmy zobowiązani do wydania nieruchomości nabywcy do 31 marca br., czyli za 10 dni. Jednakże ze względu na opóźnienia w budowie naszego nowego domu oraz poważną chorobę syna nie możemy w ustalonym terminie się wyprowadzić. Zaproponowaliśmy nabywcy przedłużenie terminu o maksymalnie 2 miesiące za wynagrodzeniem, ale kategorycznie odmówił. Niestety, nie mamy się gdzie podziać, a nowy właściciel zrobił się bardzo nieuprzejmy. Nęka nas SMS-ami, żądając wydania nieruchomości wraz z kluczami w dniu 31 marca o godz. 10.00 rano. Zgodnie z zawartą umową niewydanie domu w ustalonym terminie zagrożone jest egzekucją na podstawie artykułu 777 K.p.c. W związku z tą sytuacją mamy kilka pytań: 1. Czy mamy prawo nie wydać nieruchomości do godz. 23.59 w dniu 31 marca? 2. Czy prawo daje możliwość nowemu właścicielowi włamania się do domu 31 marca o godz.10.00 i wymienienia zamków w drzwiach? Jak możemy się przed tym bronić? 3. Jeżeli nie wydamy domu do północy z 31 marca, czy w świetle prawa nadal pozostajemy władającymi domem? Czy właściciel będzie miał prawo od 1 kwietnia przeprowadzić procedurę eksmisyjną? 4. Czy ma prawo po 31 marca z pomocą osób trzecich (ochrony, osiłków) usunąć nas z domu siłą? Czy od 1 kwietnia, jeżeli dobrowolnie nie wydamy nieruchomości, właściciel ma prawo nas nękać, grozić i denerwować swoją obecnością na posesji?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Problem z wyprowadzką właścicieli po sprzedaży domu

Termin wydania sprzedanej nieruchomości

Zawarli Państwo umowę o określonej treści. Zatem są Państwo zobowiązani się z niej wywiązać. W przeciwnym wypadku umowa będzie mogła być egzekwowana, w tym w postępowaniu eksmisyjnym. Będą Państwo także ponosić odpowiedzialność za niewywiązanie się z umowy – naruszenie kontraktu. Nowy właściciel – kupujący – może Was obciążyć kosztami za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

 

Pyta Pani, kiedy konkretnie upływa termin wydania nieruchomości. Skoro data określona jest dniem, nie godziną, zobowiązanie muszą Państwo wykonać do końca dnia wskazanego w umowie, czyli do 23:59. Pojęcie wymagalności nie zostało w prawie zdefiniowane. Zarówno w orzecznictwie, jak i piśmiennictwie pojęcie to bywa rozumiane różnie, przy czy różnice dotyczą powiązania tego pojęcia z terminem spełnienia świadczenia. Termin spełnienia świadczenia to czas, kiedy dłużnik powinien wykonać swoje świadczenie w sposób należyty, zgodnie z art. 354 i 355 Kodeksu cywilnego (K.c.). W takim ujęciu termin spełnienia świadczenia wyznacza granicę czasową, do kiedy najpóźniej świadczenie powinno być spełnione w sposób prawidłowy. Do końca upływu terminu spełnienia świadczenia dłużnik co do zasady nie ponosi negatywnych konsekwencji niewykonania czy też nienależytego wykonania zobowiązania. Bezskuteczny upływ terminu spełnienia świadczenia oznacza nienależyte wykonanie zobowiązania ze względu na kryterium czasu i w zasadzie powoduje rozpoczęcie stanu opóźnienia albo zwłoki. Dlatego też doniosłość prawną terminu spełnienia świadczenia wiąże się z upływem tego terminu, a nie jego nadejściem.

 

Działanie w ramach dozwolonej samopomocy

Odpowiadając na pytanie drugie (Czy prawo daje możliwość nowemu właścicielowi włamania się do domu 31 marca o godz.10.00 i wymienienia zamków w drzwiach? Jak możemy się przed tym bronić?) – informuję, że jeśli kupujący wykona jakieś bezprawne działania – zmiana zamków, siłowe usunięcie Państwa z nieruchomości, mogą Państwo przywrócić posiadanie w ramach samopomocy – czyli wymienić zamki ponownie, pod warunkiem, że zrobią to Państwo natychmiast. Mogą Państwo również wezwać Policję, skierować sprawę do sądu o przywrócenie posiadania, jeśli rzeczywiście zostaniecie go skutecznie pozbawieni.

 

Jak wspomniałam, mogą Państwo z powrotem wymienić zamki w ramach tzw. samopomocy. Przepis art. 343 § 2 K.c. przewiduje niezwłoczne podjęcie czynności zmierzających do przywrócenia stanu poprzedniego i w terminie przewidzianym treścią art. 344 § 2 K.c.

 

Działanie w ramach dozwolonej samopomocy jest działanie w granicach prawa, a zatem nie może w wyniku takiego działania powstać odpowiedzialność odszkodowawcza na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych. Dozwoloną samopomoc, jeżeli przedmiotem posiadania jest nieruchomość, wprowadza do systemu prawnego przepis art. 343 § 2 in principio K.c., zgodnie z którym posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni. Przepis ten stanowi wyjątek od ogólnej reguły, polegającej na zakazie wszelkiej samopomocy, przez co nie może on być oczywiście interpretowany rozszerzająco. Z przepisu tego wynika, że dopuszczalne jest wprawdzie przywrócenie własnym działaniem stanu poprzedniego, jednakże pod warunkiem, że między naruszeniem posiadania a przywróceniem do stanu poprzedniego upłynie czas bardzo krótki. W odniesieniu do posiadacza nieruchomości ustawodawca wymaga działania „niezwłocznego”. Pojęcie to jest ustawowo niezdefiniowane. Taka redakcja przepisu wyraźnie wskazuje jednak, że ramy czasowe w stosunku do chwili naruszenia posiadania są wąskie. Jednocześnie jednak nie tak wąskie, jak w przypadku ruchomości, dla których ustawodawca wymaga działania natychmiastowego.

 

Postępowanie eksmisyjne

Jeżeli nie wydamy domu do północy z 31 marca, czy w świetle prawa nadal pozostajemy władającymi domem? Czy właściciel będzie miał prawo od 1 kwietnia przeprowadzić procedurę eksmisyjną?

 

Owszem. Kupujący dysponuje tytułem egzekucyjnym, jeśli sąd opatrzy go klauzulą wykonalności – będzie mógł prowadzić egzekucję, czyli fizycznie Państwa eksmitować.

 

Zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 K.p.c. o treści obwiązującej w okresie zawierania aktów notarialnych będących przedmiotem sprawy, akt notarialny sporządzony w trybie tego przepisu powinien określać warunki, które upoważniają wierzyciela do prowadzenia egzekucji przeciwko dłużnikowi na podstawie tego aktu. Pozostawiając na uboczu niefortunność samego użytego tu sformułowania „warunki”, słusznie krytykowanego w piśmiennictwie, i w obecnej wersji tego przepisu pominiętego, należy stwierdzić, że chodziło przede wszystkim o wymóg odpowiednio precyzyjnego określenia świadczenia pieniężnego dłużnika.

 

Jednak w tej sprawie jest bardzo mało prawdopodobne, aby klauzula wykonalności została nadana już 1 kwietnia, a przy tym komornik również nie przeprowadzi egzekucji od razu. Procedura może trwać tydzień, miesiąc. Trudno powiedzieć.

 

Roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń

Czy ma prawo po 31 marca z pomocą osób trzecich (ochrony, osiłków) usunąć nas z domu siłą? Czy od 1 kwietnia, jeżeli dobrowolnie nie wydamy nieruchomości, właściciel ma prawo nas nękać, grozić i denerwować swoją obecnością na posesji?

 

Tego nowy właściciel zrobić nie może. Jest to działanie bezprawne. Tylko działanie komornika na podstawie tytułu wykonawczego stanowi prawną eksmisję.

 

Stosownie do art. 344 § 1 Kodeksu karnego (K.k.) – przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Nadmienić trzeba, że w oparciu o art. 478 K.p.c. w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego.

Ostatecznie przytoczyć warto również unormowanie zawarte w art. 334 § 2 K.c., stosownie do którego roszczenie o zaniechanie naruszeń posiadania lub o przywrócenie stanu poprzedniego, opisane w § 1 tego przepisu, wygasa, jeśli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. W świetle zgodnego stanowiska stron, do zdarzeń, które hipotetycznie miały nosić cechy naruszenia posiadania doszło w sierpniu 2018 r., a pozew został złożony w dniu 6 sierpnia 2018 r. (pierwotnie, k. 4). Tym samym roszczenie prekluzji nie uległo.

Powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 1978 r. (III CRN 136/78), wskazać należy, że przewidziany w art. 342 K.c. zakaz samowolnego naruszania posiadania nie zawiera w swej treści żadnych ograniczeń, odnosi się zarówno do posiadania samoistnego, jak i posiadacza zależnego, ochrona zaś posesoryjna, przewidziana w art. 344 K.c. przysługuje posiadaczowi w wypadku naruszenia każdej z tych dwóch postaci posiadania. Nie ma znaczenia zatem, czy posiadanie powoda było posiadaniem samoistnym, czy zależnym, istotne jest jedynie, czy powód wykonywał w pewnym zakresie władztwo nad rzeczą. Posiadanie jest definiowane jako określony rodzaj władztwa nad rzeczą. Na posiadanie składają się dwa elementy: element fizyczny (corpus) oraz element psychiczny (animus). Najogólniej rzecz ujmując, corpus oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która daje jej możliwość władania rzeczą w taki sposób, jak mogą to czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, przy czym nie jest konieczne efektywne wykonywanie tego, a oznacza zaś wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie. Wola ta wobec otoczenia wyraża się w takim postępowaniu posiadacza, które wskazuje na to, że uważa się on za osobę, której przysługuje do rzeczy określone prawo.

Jak już podkreślono, przytaczając brzmienie art. 478 K.p.c., Sąd w procesie o ochronę posiadania nie bada dobrej wiary pozwanego, czy też jego uprawnienia. Stosunki właścicielskie stron postępowania, uprawnienia do władania gruntem wywodzone w sprawie niniejszej przez strony z prawa własności bądź praw obligacyjnych nie były istotne w sprawie. Niewątpliwie uprawnienia stron do nieruchomości będą przedmiotem postępowania w sprawie I C 450/18, jednak w sprawie niniejszej kluczowe znaczenie miała ocena, czy doszło do naruszenia sfery władztwa powódki i czy w związku z tym zaktualizowało się jej roszczenie o udzielenie ochrony prawnej poprzez nakazanie pozwanym zaniechania naruszeń posiadania powódki na przyszłość – poprzez zakazanie im wchodzenia, wjeżdżania i przebywania na dwóch wymienionych w żądaniu pozwu działkach (zasygnalizować należy, iż gospodarstwo rolne składa się z trzech działek, zgodnie z wypisem z księgi wieczystej, art. 321 K.p.c.).

Uzupełniając powyższe wywody w tym zakresie wskazać należy na brzmienie art. 334 § 1 K.c. zd. 2, roszczenie o ochronę posiadania jest niezależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

 

Na koniec dodam, że nie powinni Państwo tracić z oczu faktu, iż zmiana właściciela nieruchomości definitywnie nastąpiła (a właściwie wkrótce nastąpi), a więc pozostając w tym domu, będą Państwo w posiadaniu nieruchomości, do której nie mają prawa. Właściciel może podejmować albo spokojne, prawne działania, albo na granicy prawa czy wprost bezprawne. Trzeba się z tym liczyć. Oczywiście prawo daje Wam możliwość obrony w pewnym zakresie, ale nie da się im w żaden sposób zapobiec. Nowy właściciel może każdego dnia próbować odzyskać swoją własność, nie tylko w dniu, kiedy powinni Państwo wydać nieruchomość.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 plus II =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton