.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo użytkowania wieczystego wygasło, co można zrobić?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 30.05.2015

Kilkanaście lat temu otrzymałem darowiznę od mojego ojca – mieszkanie – potwierdzoną aktem notarialnym. W zeszłym roku urząd miasta poinformował mnie pisemnie, że wygasło prawo użytkowania wieczystego i nieruchomość gruntową wraz z mieszkaniem przejmuje gmina. W akcie notarialnym darowizny notariusz popełnił błąd – według tego dokumentu prawo wieczystego użytkowania trwa do 2071 r., natomiast w księgach wieczystych widnieje rok 2014. Co można w tej sytuacji zrobić, czy powinniśmy pociągnąć notariusza do odpowiedzialności? Jak sprostować wynikły błąd i przywrócić użytkowanie wieczyste?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Błąd notariusza nie ma nic do rzeczy w odniesieniu do czasu trwania użytkowania wieczystego. Nikt nie może przenieść więcej praw niż sam posiada. W związku z tym tata nie mógł na Pana przenieść innego prawa niż sam posiadał, a więc użytkowania wieczystego do 2014 roku.

 

Błąd stanowi oczywistą pomyłkę literacką i jest do sprostowania według ustawy o notariacie, nie wpływa w żaden sposób na Pana prawo do lokalu czy do użytkowania gruntu. Art. 235 stanowi o tym, kto jest właścicielem budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (§ 1) i jaka jest relacja pomiędzy prawem własności budynków i urządzeń a prawem wieczystego użytkowania gruntu (§ 2). Są to przepisy iuris cogentis, które nie mogą być zmienione wolą stron.

 

Własność wieczystego użytkownika stanowią budynki i inne urządzenia, które zostały wzniesione przez wieczystego użytkownika na gruncie będącym przedmiotem wieczystego użytkowania oraz wybudowane przed ustanowieniem tego prawa, jeżeli wieczysty użytkownik nabył je zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie. Uzupełnieniem tej zasady jest postanowienie art. 31 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje równocześnie ze sprzedażą położonych na tym gruncie budynków i innych urządzeń.

 

Szczególna sytuacja powstaje wtedy, gdy w budynku stanowiącym własność wieczystego użytkownika ustanowiona została odrębna własność lokali. W takim wypadku powstaje „piętrowa” konstrukcja prawa na prawie: udział użytkownika wieczystego w wieczystym użytkowaniu jest prawem związanym z własnością lokalu, a więc prawem podrzędnym w stosunku do prawa wieczystego użytkowania „nieruchomości wspólnej” (analogia z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali). Z kolei prawo własności budynku jest prawem „podrzędnym” w stosunku do prawa głównego, jakim jest prawo wieczystego użytkowania gruntu, zgodnie z art. 235 § 2 (podobnie SN w orzeczeniu z 8 lipca 1966 r., III CZ 43/66, OSNCP 12/66, poz. 211). Ma to istotne znaczenie, ponieważ w tej sytuacji prawo do lokalu może być (wraz z jego częścią składową, czyli z udziałem w „nieruchomości wspólnej”, tzn. w wieczystym użytkowaniu – art. 50 K.c.) przedmiotem samodzielnego obrotu prawnego. Problem powstaje wtedy, gdy wygaśnie wieczyste użytkowanie, gdyż z tą chwilą wygasają przysługująca użytkownikowi wieczystemu odrębna własność budynków oraz ustanowione na wieczystym użytkowaniu obciążenia (art. 241).

 

Na gruncie obowiązującego prawa nie byłoby możliwe przyjęcie, że własność lokali utrzymuje się nadal (orzeczenie SN z 8 września 1992 r., III CZP 89/92 – uzasadnienie, OSNCP 4/93, poz. 53). Użytkownik wieczysty, który ustanawia odrębną własność lokali w budynku stanowiącym jego własność, może rozporządzać swoim prawem tylko w takim zakresie, jaki mu przysługuje. Jeżeli zaś prawo to jest prawem ograniczonym w czasie, to w myśl zasady nemo plus iuris transferre potest, quam ipse habet* ustanowienie nieograniczonego w czasie prawa własności lokali nie mogłoby wywołać skutków prawnych sięgających poza czas trwania wieczystego użytkowania. Jeżeli więc nawet nie można byłoby uważać własności lokali za obciążenie wieczystego użytkowania, o którym mowa w art. 241, skoro obciąża ona bezpośrednio tylko własność budynku – to i tak nie zmieniłoby to ostatecznego wniosku w tej sprawie. Wydaje się jednak, że właściciele lokali, których prawo własności wygasło, powinni mieć pierwszeństwo w nabyciu tych lokali od Skarbu Państwa po ulgowej cenie. Sytuacje takie, w których właściciele lokali straciliby swoje prawo na skutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, będą należały do rzadkości, ponieważ wieczystemu użytkownikowi przysługuje w ciągu pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu roszczenie o przedłużenie czasu trwania wieczystego użytkowania (art. 236 § 2). Roszczenie takie przysługuje także właścicielom lokali, ponieważ są oni nie tylko współwłaścicielami budynku i jego części, ale i współużytkownikami wieczystymi gruntu.

 

Przy wykładni § 2 tego artykułu należy mieć na uwadze, że żądanie wieczystego użytkownika przedłużenia okresu trwania wieczystego użytkowania jest w zasadzie wiążące dla rejonowego organu rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, i to zarówno co do proponowanego czasu trwania, jak i samego przedłużenia. Do takiego rozumienia tego przepisu skłania ograniczenie dopuszczalności odmowy przedłużenia ze względu na ważny interes społeczny, jaki może – przykładowo – stanowić inne przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego niż dotychczasowe. Musi to być jednak przeznaczenie na cel ważny społecznie, którego realizacja nie mogłaby nastąpić w razie przedłużenia wieczystego użytkowania.

 

Ustawodawca liczył się z tym, że wieczysty użytkownik może chcieć dokonać poważnych nakładów na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, których amortyzacja nastąpi w znacznie dłuższym czasie od pozostałego jeszcze do końca określonego w umowie terminu. Dokonanie zamierzonej inwestycji wymaga w takich wypadkach pewności, że okres użytkowania wieczystego nie będzie krótszy od amortyzacji nakładów. W takim wypadku użytkownik może wystąpić z żądaniem przedłużenia wieczystego użytkowania w każdym czasie, natomiast w innych wypadkach dopiero w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem okresu trwania wieczystego użytkowania.

 

Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta pod rygorem nieważności (art. 73 § 2) w formie aktu notarialnego. Art. 236 nie zawiera w § 3 wymagania wpisu przedłużenia okresu wieczystego użytkowania do księgi wieczystej. Jednakże przedłużenie czasu trwania oznacza oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste na dalszy okres i tym samym podlega wymaganiu wpisu do księgi wieczystej na podstawie art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Powstałe z mocy prawa roszczenia o ustanowienie wieczystego użytkowania i własności budynków oraz tryb i sposób stwierdzania nabycia tych praw ex lege określa ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 199 i n.

 

Przysługujące na podstawie tych przepisów roszczenie o ustanowienie wieczystego użytkowania i własności budynków może być przedmiotem obrotu; skutki umowy przenoszącej roszczenie funkcjonalnie związane z wierzytelnością podlegają ocenie w świetle przepisów art. 509 i nast. K.c. (tak SN w wyroku z 23 listopada 1999 r., II CKN 565/98, OSNC 5/2000, poz. 98. Więcej na ten temat patrz teza 5 do art. 233).

 

W ustawie z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) wprowadzono zmianę ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 3a), mającą na celu ujednolicenie sposobu określenia okresu trwania wieczystego użytkowania przy oddawaniu osobom fizycznym w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością każdego z poszczególnych lokali. Otóż w takim wypadku ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie. Jeżeli natomiast przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, wówczas właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów. Kategoryczne brzmienie tych postanowień i cel, w jakim je wprowadzono, wyłącza możliwość odpowiedniego stosowania, w razie braku zgody między współużytkownikami wieczystymi gruntu, art. 199 K.c. dotyczącego stosunków między współwłaścicielami. Inaczej postąpił ustawodawca w art. 1 ust. 5 pkt 1 ustawy z 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (j.t. Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299) odsyłając współużytkowników wieczystych, w braku zgody pomiędzy nimi, wprost do art. 199 K.c.

 

W obecnej sytuacji może Pan wnioskować do gminy o ustanowienie użytkowania na Pana rzecz albo od gminy dochodzić roszczenia o zwrot nakładów.

 

 

 

 

* łac. nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, aniżeli sam posiada

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V plus IV =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »