Mamy 11 826 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo pierwokupu działki

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 06.05.2013

Przez 30 lat dzierżawiłam od gminy działkę rekreacyjną. Poniosłam duże koszty związane z zagospodarowaniem nieruchomości (budowa ogrodzenia, altany). Teraz gmina ogłosiła przetarg na jej sprzedaż. Czy przysługuje mi prawo pierwokupu działki, a jeśli nie, czy będę mogła oczekiwać od gminy zwrotu nakładów poniesionych na jej utrzymanie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W celu udzielenia odpowiedzi na Pani pytanie dotyczące prawa pierwokupu działki należy sięgnąć przede wszystkim do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Art. 28 ust. 1 tej ustawy mówi, że „sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu”.

 

Ponadto, zgodnie z treścią przepisu art. 34 ust. 1 cytowanej powyżej ustawy, „w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

 

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

 

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

 

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

 

Natomiast stosownie do brzmienia przepisu art. 37 ust. 1 omawianej ustawy „z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu”.

 

Z kolei ust. 2 pkt 1) tego artykułu stanowi, że nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli m.in. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34.

 

Z przytoczonych przepisów wynika, że sam fakt pozostawania dzierżawcą danej nieruchomości, nawet przez okres aż 30 lat, nie jest samodzielną podstawą do ubiegania się o skorzystanie z prawa pierwokupu, gdyż ustawa nie przyznaje takiego prawa osobom, które nie spełniają co najmniej jednej z podanych wyżej przesłanek.

 

Jeżeli chodzi zaś o kwestię nakładów poniesionych na nieruchomość, to odpowiedzi w tym zakresie szukać należy z kolei w przepisach Kodeksu cywilnego (w skrócie: K.c.), w którym w art. 705 ustawodawca wskazuje, że po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

 

Natomiast przepis art. 696 K.c. mówi o tym, że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

 

Dodatkowo zaś, zgodnie z treścią art. 697 K.c., dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

 

Mając zatem na uwadze charakter przedmiotowej nieruchomości (działki rekreacyjnej), należy stwierdzić, że powinna ona zostać zwrócona po zakończeniu dzierżawy co do zasady w takim stanie, w jakim została wzięta w dzierżawę, chyba że co innego wynika wprost z umowy.

 

Co do nakładów poczynionych na utrzymanie działki – warto przytoczyć przyjęte w praktyce i znajdujące silne umocowanie w przepisach stanowisko nauki prawa (m.in. Kodeks cywilny. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, T. 2, Warszawa 2011), zgodnie z którym poczynienie nakładów na rzecz nieruchomości, w tym jej ulepszenie, nie uzasadnia roszczeń dzierżawcy wobec wydzierżawiającego o ich zwrot, jeżeli zostały poczynione w ramach obowiązków dzierżawcy wynikających z umowy lub z ustawy. W pozostałym zakresie wydzierżawiający może zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy, która odpowiada ich wartości w chwili zwrotu, albo zwrócić rzecz, żądając przywrócenia stanu poprzedniego. W tym zakresie bowiem do dzierżawy znajduje odpowiednio zastosowanie art. 676 K.c., zgodnie z którym jeżeli najemca (tu odpowiednio: dzierżawca) ulepszył rzecz najętą (wydzierżawioną), wynajmujący (wydzierżawiający), w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

 

Trzeba zatem stwierdzić, że w niniejszej sprawie co do zasady to gmina będzie decydować o tym, czy – jeśli zgłosi Pani roszczenie o zwrot nakładów – nakłady te zachować i zwrócić Pani ich wartość, czy też odmówić ich przyjęcia i nakazać Pani przywrócenie nieruchomości do stanu pierwotnego, tj. rozebranie altany i ogrodzenia.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dwa - 9 =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki