.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo hipoteczne

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 20.08.2014

Od września zeszłego roku staram się o zakup willi turystycznej, która miała być inwestycją środków. Pośrednik obrotu nieruchomościami bardzo długo usiłował załatwić dla mnie kredyt na brakujące środki na zakup willi. Wiele razy dostarczałam dokumenty i załatwiałam formalności. Mam też podpisaną umowę z deweloperem. Niestety kredytu na podanych wcześniej warunkach nie dostanę. Czy mogę więc rozwiązać umowę przedwstępną, skoro nie z mojej winy nie mogę kupić nieruchomości? Co mówi o tym prawo hipoteczne? Deweloper mówi, że nie odda mi wpłaconego już zadatku. Jednak nieruchomość jest wciąż niedokończona. Co robić? Załączam umowę przedwstępną.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Na wstępie wskażę, że nieuzyskanie przez Panią kredytu nie jest przyczyną nieleżącą po niczyjej stronie.

 

Jest to niestety Pani (brzydko określając) problem. I brak środków to niewywiązanie się z umowy z Pani winy.

 

Ale nie to jest głównym problemem.

 

Zgodnie z treścią umowy, mamy do czynienia z umową przedwstępną – umowa przyrzeczona powinna być zawarta do 31.12.2013 roku.

 

Do tego dnia budynek miał być skończony i oddany do użytkowania. Nie napisała Pani, czy deweloper wzywał do stawienia się u notariusza, czy może zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przenieść ją na Pani rzecz. Zasadniczo, jeśli nie – przysługuje Pani prawo do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu zadatku.

 

Niestety, nie wiemy, jak wyglądała korespondencja pośrednika i dewelopera. Czy nie narobił tu jakiś „kwiatków” z odwlekaniem zawarcia umowy. Generalnie, jeśli wina – tu brak skończonej inwestycji – leży po stronie sprzedającego – ma Pani prawo odstąpić od umowy. W innym przypadku – jeśli problemem jest tu kredyt – niewywiązanie się z umowy jest spowodowane przyczynami leżącymi po Pani stronie i prawo hipoteczne tu nie pomoże.

 

Umowa przedwstępna jest szczególnym rodzajem umowy, której zasadniczym celem jest przygotowanie się stron do zawarcia umowy właściwej, zwanej też umową przyrzeczoną. Przedmiotem umowy przedwstępnej jest bowiem zobowiązanie się stron, że w przyszłości zawrą określoną umowę właściwą (przyrzeczoną), np. umowę sprzedaży lub umowę najmu. Przykładowo: dwie osoby mogą się umówić w ramach przedwstępnej umowy, że za sześć miesięcy od chwili jej podpisania jedna osoba sprzeda drugiej samochód. Umowę przedwstępną zawiera się zazwyczaj wtedy, gdy z powodu określonych przeszkód natury faktycznej lub prawnej zawarcie umowy właściwej nie jest w danym momencie możliwe lub korzystne dla podmiotów, które chcą ją zawrzeć. Przeszkodą w zawarciu umowy właściwej w danej chwili może być przykładowo brak środków pieniężnych potrzebnych do zawarcia umowy. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego „umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej”. Oznacza to, że dla ważności umowy przedwstępnej, należy w niej zamieścić co najmniej minimalną treść umowy, która ma być w przyszłości zawarta. Przykładowo, jeśli umową właściwą ma być sprzedaż, to w umowie przedwstępnej należy podać co najmniej rzecz i cenę lub podstawę do jej ustalenia.

 

W umowie przedwstępnej można zamieścić również postanowienia dodatkowe, w szczególności termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Określenie terminu, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, powinno nastąpić bądź przez wyraźne podanie daty kalendarzowej, bądź przez takie oznaczenie kresu terminu, aby dał się on z góry ustalić bez żadnych trudności (zobacz orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1972 r., sygn. akt III CRN 331/72, OSPiKA 1973/10, poz. 195). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony w umowie przedwstępnej, to powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Prawo do wyznaczenia terminu na zawarcia umowy przyrzeczonej przysługuje przez okres jednego roku od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Jeśli w ciągu tego okresu żadna ze stron nie wyznaczy terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego)

 

Do ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna – pisemna czy notarialna. Nawet w przypadku, gdy dla umowy przyrzeczonej zastrzeżona jest taka forma. Przykładowo, jeśli zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, to dla jej ważności wystarczy, że zostanie zawarta w formie pisemnej, pomimo że już dla umowy właściwej konieczna jest forma aktu notarialnego.

 

Forma umowy przedwstępnej ma jednak doniosłe znaczenie co do jej skutków w przypadku, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Jest jeszcze jedna kwestia. W umowie termin odstąpienia od umowy zastrzeżony jest na termin do 20 stycznia 2014 r. Oznacza to, że deweloper w zasadzie nie może w tej chwili odstąpić od umowy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I - 0 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »