.
Mamy 11 988 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo najmu mieszkania komunalnego po zmarłych rodzicach

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 16.03.2009

Mieszkam z żoną w lokalu komunalnym w Warszawie. Lokal w całości przydzielono moim rodzicom, uprawniając również mnie i moją żonę do zamieszkiwania w lokalu. Jakiś czas temu otrzymaliśmy zawiadomienie o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży, ale dotąd nie wykupiono mieszkania. Po śmierci ojca w 1990 r. nie podejmowaliśmy żadnych działań (poza zgłoszeniem zmniejszenia ilości lokatorów), ponieważ mama była równorzędnym współnajemcą. W tym roku jednak mama zmarła, chcę więc wstąpić w stosunek najmu. W związku z tym mam pytania: 1) Czy istnieje jakieś rozróżnienie prawne pomiędzy najemcą a współnajemcą? 2) Czy wejście w stosunek najmu jest kwestią automatyczną? 3) Czy wejście w stosunek najmu jest w naszej sytuacji uwarunkowane poziomem dochodów? 4) Czy urząd może nam przydzielić lokal zastępczy o mniejszej powierzchni i mniej korzystnej lokalizacji, wymusić natychmiastowy wykup lokalu itp.?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ad 1)

Prawo najmu może należeć do kilku osób. Wówczas te osoby są współnajemcami. To, że dana osoba jest współnajemcą, oznacza, że prawo najmu danego lokalu przysługuje jej wspólnie z inną osobą. Współnajemcy przysługują takie same prawa do lokalu jak najemcy.

 

Ad 2)

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa w chwili śmierci najemcy.

 

Stosownie do art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego – w brzmieniu ustalonym ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst pierwotny: Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733) – w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

 

Osoby wymienione w art. 691 § 1 K.c. wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 K.c.).

 

Dla oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu po najemcy zmarłym przed wprowadzeniem art. 691 K.c. w obecnym brzmieniu (a więc sprzed 10 lipca 2001 r.) stosuje się przepisy poprzednio obowiązujące.

 

W roku 1990, a więc w roku, w którym zmarł Pana ojciec, obowiązywały inne przepisy dotyczące wstąpienia w stosunek najmu. Obowiązywał wówczas art. 691 Kodeksu cywilnego w innym brzmieniu niż obecnie.

 

Należałoby ocenić Pana sytuację w chwili śmierci ojca, a więc w 1990 r.

 

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w brzmieniu z roku 1990 r. w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jednakże osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; w razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z nich najem kończy się względem tych, które wypowiedzenia dokonały. W razie braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

 

W chwili śmierci Pana ojca był on współnajemcą lokalu wspólnie ze swoją żoną. W razie śmierci jednego z małżonków będących współnajemcami mieszkania w stosunek najmu wstępują osoby bliskie, wspólnie z nim zamieszkujące. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w uchwale z dnia 17 listopada 1993 r. (sygn. akt. III CZP 154/93).

 

Wspominam o tym stanowisku Sądu Najwyższego, ponieważ zdarzały się takie interpretacje przepisu art. 691 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi w przypadku gdy współnajemcami lokalu było małżeństwo, to w razie śmierci jednego ze współmałżonków jedynym najemcą stawał się żyjący współmałżonek, a osoby bliskie zamieszkujące wspólnie ze zmarłym współnajemcą nie wstępowały w stosunek najmu.

 

Zgodnie z obowiązującym w 1990 r. art. 10 ust. 3 ustawy Prawo lokalowe małżonkowie, którzy wspólnie zajmują lokal mieszkalny, są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowę najmu zawarł tylko jeden z nich lub lokal pozostający w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej otrzymał jeden z małżonków.

 

W wyroku Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 lutego 2002 r. (sygn. akt. IV CKN 799/2000) stwierdzono, że jeżeli jeden ze zmarłych małżonków mógł wywodzić swoje uprawnienia do lokalu mieszkalnego z faktu wstąpienia w status prawny swojego ojca na podstawie art. 17 ust. 2 Prawa lokalowego z 1959 r. (Dz. U. 1959 r. Nr 10, poz. 59 ze zm.), to również pozostający przy życiu małżonek uzyskuje takie same uprawnienia z racji unormowania przewidzianego w art. 9 ust. 3 Prawa lokalowego z 1974 r. (Dz. U. 1974 r. Nr 14, poz. 84 ze zm.).

 

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w opisanej sytuacji wstąpił Pan wraz ze swoją żoną w stosunek najmu już w chwili śmierci swojego ojca w 1990 r. Wynika to z tego, że jest Pan niewątpliwie osobą bliską i zamieszkiwał Pan stale z ojcem w chwili jego śmierci.

 

Jeżeli nawet uznać – zgodnie z interpretacją przepisu art. 691 Kodeksu cywilnego (w poprzednim brzmieniu), dokonywaną przez niektórych prawników – że nie wstąpił Pan w stosunek najmu po ojcu w 1990 r. z tego względu, że najem przypadł wyłącznie pozostałej przy życiu współnajemczyni (Pana matce), to to wstąpienie w stosunek najmu nastąpiło w chwili śmierci Pana matki w 2008 r.

 

Ad 3)

Wstąpienie w stosunek najmu nie jest obwarowane poziomem dochodów. Osoby wymienione w art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego wstępują w stosunek najmu niezależnie od ich sytuacji materialnej, rodzinnej i osobistej. W stosunek najmu po zmarłym najemcy wstępuje każda osoba, która spełnia przesłanki określone w przepisach prawa.

 

Ad 4)

Osoby bliskie, w chwili wstąpienia w stosunek najmu, stają się najemcami lokalu mieszkalnego, którego najemcą był poprzednik. Wynajmujący nie ma prawa proponować czy żądać przeprowadzenia się osoby, która wstąpiła w stosunek najmu do lokalu zamiennego.

 

Zazwyczaj gminy posiadają procedury potwierdzania wstąpienia w stosunek najmu. Gmina Warszawa też ma taką procedurę – „Regulacja tytułu prawnego do komunalnego lokalu mieszkalnego”.

 

W przypadku sporu co do tego, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy, osoba ta może wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że wstąpiła w stosunek najmu. Możliwość do wystąpienia do sądu z pozwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu wynika z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

 

W toku postępowania o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu należy wykazać zaistnienie przesłanek z art. 691 K.c., jak również istnienie interesu prawnego w uzyskaniu takiego orzeczenia. Interes prawny po stronie powoda wystąpi wtedy, kiedy powstanie taka sytuacja prawna, w której zaszły wątpliwości, czy powód wstąpił w stosunek najmu, w związku z czym zaistniała konieczność uzyskania sądowego potwierdzenia tego faktu. Taka sytuacja zdarzy się np. wtedy, kiedy właściciel mieszkania nie przyjmuje do wiadomości, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu, i traktuje tę osobę jako osobę zajmującą lokal mieszkalny bez tytułu prawnego.

 

Dla oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu po najemcy zmarłym przed wprowadzeniem art. 691 K.c. w obecnym brzmieniu (a więc sprzed 10 lipca 2001 r.) stosuje się przepisy poprzednio obowiązujące.

 

Gdyby więc Gmina Warszawa odmówiłaby Panu potwierdzenia tego, że wstąpił Pan w stosunek najmu, to pozostaje Panu droga sądowa. W toku postępowania z pewnością uzyska Pan potwierdzenie, że jest Pan najemcą lokalu (wraz z żoną), ponieważ wstąpił Pan w stosunek najmu po zmarłym ojcu (ewentualnie matce).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 + 3 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe spadek.info

porady budowlane prawo-budowlane.info

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton