.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Prawo do mieszkania z zasobów gminy po śmierci najemcy

Autor: Patrycjusz Miłaszewicz • Opublikowane: 16.10.2014

Przed kilkoma dniami zmarł mój ojciec, który był głównym najemcą mieszkania w zasobach gminy (komunalnego). Jako córka jestem od 14 lat zameldowana pod tym adresem. Powinnam dodać, że jestem mężatką, a mój mąż posiada mieszkanie własnościowe. W mieszkaniu ojca nie mieszkam od 3 lat. Czy przysługuje mi prawo do tego mieszkania po śmierci najemcy, dla którego byłam osobą bliską? Czy ewentualnie mam prawo pierwokupu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W świetle obecnie obowiązującego prawa – prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu oraz nie wchodzi w skład spadku po najemcy, niemniej jednak bliscy członkowie rodziny zmarłego najemcy mogą zachować prawo do lokalu dzięki instytucji wstąpienia w stosunek najmu. Instytucja ta funkcjonuje w obecnym kształcie od 10 lipca 2001 r., tj. od momentu wejścia w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266).

 

Wstąpienie w stosunek najmu w całości uregulowane zostało w art. 691 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm. – dalej K.c.) w brzmieniu nadanym przez art. 26 pkt 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą”, pod warunkiem, o którym mowa w art. 691 § 2 Kodeksu cywilnego, jakim jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

 

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 6 maja 1980 r. sygn. akt III CRN 61/80, zinterpretował pojęcie stałego zamieszkania, które należy rozumieć w następujący sposób: „Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 k.c., należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z reguły nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania.”

 

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000 r. (sygn. akt I CKN 40/99) wyjaśnione zostało pojęcia stałego zamieszkania w sposób następujący: „Stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe”.

 

Nadto chciałbym wyjaśnić, iż aby móc stwierdzić, iż spełniona została przesłanka „stałego zamieszkiwania” konieczny jest określony stan faktyczny, a nie stan wynikający z treści decyzji administracyjnej o zameldowaniu.

 

Meldunek jest bowiem czynnością administracyjno-techniczną organu administracji publicznej, realizowaną na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 z późn. zm.), który służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdza jedynie fakt pobytu w danym lokalu, nie tworząc jednocześnie żadnego prawa, a tym samym prawa do lokalu zameldowanej w nim osoby.

 

Z powyższego przepisu art. 691 § 1 i 2 K.c. wynika bezspornie, iż celem instytucji wstąpienia w stosunek najmu jest zapewnienie prawa do zamieszkiwania w lokalu osobom, które mieszkały z najemcą i wskutek jego śmierci traciłyby uprawnienia do zajmowanego lokalu mieszkalnego. Wstąpienie w stosunek najmu zapobiega takim sytuacjom, określając pewien krąg osób, na które przechodzą prawa i obowiązki zmarłego najemcy w takim kształcie, w jakim istniały za jego życia.

 

Okoliczność, iż małżonek osoby, o której mowa w art. 691 § 1 K.c., ma tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, nie jest przeszkodą wstąpienia w stosunek najmu.

 

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 4 stycznia 1979 r. (sygn. akt III CZP 86/78) uznał bowiem, iż: „Okoliczność, że współmałżonek osoby bliskiej najemcy jest najemcą innego lokalu mieszkalnego, nie stanowi przeszkody do wstąpienia tej osoby w stosunek najmu z mocy art. 691 K.c.”. Wydaje się zatem, iż wskazaną zasadę należy odnieść również do sytuacji, gdy małżonkowi przysługuje inny niż najem tytuł prawny do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

 

Reasumując, należy stwierdzić, iż do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego wymagane jest spełnienie dwóch przesłanek, tj. należy znajdować się w kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy, a ponadto należy spełnić przesłankę z art. 691 § 2 K.c., jaką jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci.

 

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż nie spełnia Pani obu przesłanek, o których wspomniałem wyżej, albowiem nie zamieszkiwała Pani z najemcą w danym lokalu do chwili jego śmierci.

 

Oczywiście, przysługuje Pani prawo do wystąpienia do sądu rejonowego z pozwem o ustalenie, iż wstąpiła Pani w stosunek najmu. Wspomniane powyżej prawo wynika z art. 189 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 43, poz. 296 z późn. zm. – dalej ustawa), zgodnie z którym: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”.

 

Należy jednak pamiętać, iż aby powództwo zostało uwzględnione, w toku postępowania należy wykazać, iż spełnia Pani przesłanki, o których mowa w art. 691 K.c., a ponadto występowanie po Pani stronie „interesu prawnego” w uzyskaniu takiego orzeczenia, przez co należy rozumieć sytuację, w której doszło do rozbieżności stanowisk w przedmiocie wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy – pomiędzy Panią a podmiotem wynajmującym, a zatem zaistniała konieczność sądowego rozstrzygnięcia tego faktu.

 

Wskazuję jedynie przysługujące Pani roszczenie, niemniej jednak na podstawie stanu faktycznego przedstawionego w treści pytania uważam, iż takie powództwo zostanie oddalone z uwagi na niespełnienie przesłanki stałego zamieszkiwania z najemcą do chwili jego śmierci.

 

Proszę jednak mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz.266 z późn. zm.) rady gmin winny podjąć uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

 

Stosownie do art. 21 ust. 3 uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinna zawierać w szczególności:

 

  1. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
  2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
  3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
  4. warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
  5. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
  6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
  7. kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

 

Wobec powyższego pozwolę sobie zasugerować Pani, aby zapoznała się Pani z uchwałą rady gminy w tym przedmiocie, albowiem w uchwale rada gminy mogła przewidzieć wynajęcie tego samego lub innego mieszkania osobie, która nie wstąpiła w stosunek najmu po śmierci najemcy, przy spełnieniu zapewne określonych warunków.

 

Pierwszym Pani krokiem w tej sprawie powinna być wizyta u naczelnika wydziału gospodarki komunalnej i zorientowanie się, jak sprawa wygląda. Dodam, że wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa – automatycznie –jeżeli osoba uprawniona spełnia przesłanki z art. 691 K.c. Być może gmina uzna, że wstąpiła Pani w stosunek najmu – chociaż bardzo bym na to nie liczył.

 

Ostatnia kwestia – pierwokupu. Najpierw gmina musiałaby wyrazić chęć zbycia, ale i tak co do zasady to prawo przysługuje najemcy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć + pięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl