.
Mamy 13 183 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Prawa do nieruchomości dla osoby spłacającej kredyt

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 14.03.2012

Jestem głównym kredytobiorcą. Od 8 lat spłacam kredyt hipoteczny, który przeznaczyłam wraz z rodzicami na budowę domu (zakup materiałów, prace) na ich działce. Czy mam jakieś prawa do nieruchomości, nie będąc jej współwłaścicielem? Jeśli tak, jak powinnam się o to ubiegać?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po zapoznaniu się z przedstawionym przez Panią stanem faktycznym sprawy oraz po analizie przesłanej przez Panią dokumentacji stwierdzić należy, że nie zachodzą w Pani sprawie przesłanki do ubiegania się przez Panią przeniesienia na Panią własności udziałów w przedmiotowej nieruchomości, a jedynie może Pani domagać się od rodziców spłaty poniesionych przez Panią nakładów na tę nieruchomość.

 

Sytuacja, o której Pani pisze, a dotycząca możliwości ubiegania się o przeniesienie prawa do własności nieruchomości w związku z poniesionymi wydatkami na spłatę zaciągniętego kredytu i budowę domu, mogłaby ewentualnie mieć miejsca w jednym przypadku, o którym mówi przepis art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu „samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem”.

 

Podkreślić należy jednakże, jak zarazem podnosi się w doktrynie, że roszczenie o przeniesienie własności zajętej pod budowę działki przysługuje tylko samoistnemu posiadaczowi, który dokonał budowy. Pojęcie samoistnego posiadania określa art. 336. W rozumieniu tego przepisu samoistnym posiadaczem jest np. ten, kto uzyskał władanie nieruchomością na podstawie nieformalnej umowy mającej na celu przeniesienie własności nieruchomości. Natomiast nie jest posiadaczem nieruchomości ten, kto tylko finansowo przyczynił się do wybudowania budynku przez właściciela nieruchomości – dlatego osobie takiej nie przysługuje roszczenie z art. 231 § 1. Nie jest także samoistnym posiadaczem osoba, którą właściciel dopuścił do wspólnego korzystania z nieruchomości i zezwolił na budowę domu na wspólne potrzeby i która miała się stać właścicielem nieruchomości po śmierci właściciela (tak m.in. S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2006, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wyd. VII).

 

Jak zatem z powyższego wynika, Pani, jako posiadacz zależny przedmiotowej nieruchomości, nie może domagać się przeniesienia na Panią udziału we własności przedmiotowej nieruchomości.

 

Dlatego też w tym miejscu należy wskazać, że pełne zastosowanie w Pani sprawie znajduje przepis art. 48 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

 

Wobec powyższego stwierdzić należy, że tak własność nieruchomości, jak i własność wybudowanego na niej domu należy do Pani rodziców.

 

Powyższe nie odbiera Pani jednakże praw do dochodzenia od Pani rodziców spłaty poczynionych przez Panią nakładów na nieruchomość w postaci opłacania rat zaciągniętego kredytu hipotecznego.

 

Wobec tego zatem, że przysługuje Pani w okolicznościach niniejszej sprawy przymiot posiadacza zależnego wymienionej nieruchomości, to zastosowanie znaleźć powinien przepis art. 226 § 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 230 tego kodeksu, zgodnie z którym posiadacz zależny „może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych”.

 

Poczynione przez Panią nakłady na spłatę kredytu, czyli w rzeczywistości opłacenie przez Panią w tym zakresie materiałów oraz prac niezbędnych do wybudowania domu na nieruchomości Pani rodziców stanowią zatem nakłady zwiększające wartość tej nieruchomości i to właśnie na podstawie tych Pani wydatków powinna zostać oszacowana wartość należnych Pani do zwrotu nakładów. Na marginesie należy wskazać, że pozostałe wydatki, tj. bieżące koszty utrzymania nieruchomości, nie stanowią nakładów, których zwrotu może się Pani domagać, w związku z tym, że w domu tym Pani zamieszkiwała, a zatem nakłady te znajdują pokrycie w korzyściach, które z tego tytułu Pani uzyskała.

 

Wobec powyższego, jeżeli zamierza Pani podjąć działania wobec Pani rodziców zmierzające do odzyskania poczynionych przez Panią nakładów na przedmiotową nieruchomość, w pierwszej kolejności powinna Pani oszacować wartość poczynionych przez Panią wydatków związanych ze spłatą kredytu. Następnie należałoby ustalić, jak nakłady te wpłynęły na aktualną wartość nieruchomości Pani rodziców, tj. o jaką kwotę wzrosła wartość tej nieruchomości, gdyż to właśnie od wzrostu wartości nieruchomości należy wyliczać należną do spłaty kwotę.

 

Według orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 20.08.1973 r., sygn. akt III CZP 17/73, „stosownie do art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dokonał nakładów innych aniżeli konieczne, może domagać się zwrotu tych nakładów w takich rozmiarach, w jakich na skutek ich dokonania wzrosła ostatecznie wartość rzeczy w chwili jej wydania. Jeżeli nieruchomość, na której samoistny posiadacz w dobrej wierze dokonał takich nakładów, została wywłaszczona, zwiększoną wartość rzeczy określa wartość przyjęta w tym postępowaniu”.

 

Procedura powinna wyglądać przykładowo w ten sposób:

 

  1. ustalona wartość nieruchomości niezabudowanej wynosiła 100 000 zł,
  2. po wybudowaniu na niej domu wartość jej wzrosła do kwoty 300 000 zł,
  3. suma kredytu wynosiła 100 000 zł, przy czym Pani sama spłaciła 50 000 zł tego kredytu,
  4. Pani „udział” we wzroście wartości nieruchomości wynosi zatem 50%, czyli jest Pani uprawniona do domagania się od Pani rodziców zapłaty kwoty 100 000 zł (x 50% = 100 000 zł).

 

Jak zatem z powyższego wynika, w określonych sytuacjach wysokość należnych do spłaty nakładów może przewyższać rzeczywiście poniesione przez posiadacza wydatki, co jest dla tego posiadacza oczywiście sytuacją najbardziej korzystną.

 

W dalszej kolejności należałoby wezwać Pani rodziców do zapłaty określonej kwoty, wskazując do tego określony termin pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Jeżeli natomiast Pani rodzice nie dokonaliby tej zapłaty we wskazanym przez Panią terminie, należałoby wystąpić przeciwko nim do sądu z pozwem o zapłatę.

 

Na koniec należy wskazać, iż zgodnie z przepisem art. 229 § 1 Kodeksu cywilnego Pani roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość Pani rodziców uległyby przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym postanowi się Pani z przedmiotowej nieruchomości wyprowadzić, zatem nie należy zbytnio zwlekać w takiej sytuacji z podjęciem decyzji co do dochodzenia należnego Pani zwrotu nakładów.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I - 4 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl