Mamy 11 050 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prace remontowe w lokalu mieszkalnym

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 29.06.2012

Nabyłem lokal mieszkalny (z takim wpisem w księdze wieczystej) w budynku spółdzielczym. Obecnie chcę przeprowadzić w tym lokalu mieszkalnym prace remontowe, które właściwie będą adaptacją na mieszkanie. Lokal znajduje się bowiem na strychu, jest jednym pomieszczeniem, bez okien, instalacji itp. Wydaje mi się, że poprzedni zarząd „na lewo” załatwił wpis tego lokalu jako mieszkalny. Obecnie jednak spółdzielnia żąda ode mnie mnóstwa zezwoleń na prace remontowe: projektu tej samej firmy, która projektowała budynek, pozwolenia na budowę, zgód wszystkich dostawców mediów itd. Spółdzielnia straszy mnie, że jeśli samowolnie rozpocznę prace remontowe, będę miał problemy. Czy jako właściciel jestem jakoś chroniony? Jak się zachować, co robić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Istotnie sytuacja jest dosyć tragikomiczna.

 

Kupił Pan lokal mieszkalny, który, jaka się okazało, przez spółdzielnie mieszkaniową nie jest traktowany jak lokal mieszkalny – i chce Pan dokonać prac remontowych.

 

Fakt bycia właścicielem nie ma żadnego wpływu na ewentualne obowiązki związane z koniecznymi działaniami w sprawie remontu lub przebudowy. Nie daje to żadnych szczególnych uprawnień powodujących zwolnienia z obowiązków wynikających z przepisów powszechnie stosowanych.

 

Istotne jest, czy planowane przez Pana działania zakwalifikowane będą jako działania wymagające pozwolenia na budowę, czy też nie.

 

Teoretycznie nie jest konieczne uzyskanie zgody na zmianę sposobu użytkowania powierzchni lokalu, ponieważ jest on już wskazany jako lokal mieszkalny. Nie ma potrzeby uzyskiwania zgody sąsiadów ani administratora czy też zgłaszania tego dla celów podatku od nieruchomości, bo już jest to zgłoszone.

 

Stosownie do prawa budowlanego:

 

„Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

 

(…) 6) budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;

7) robotach budowlanych – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;

7a) przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego;

8) remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.

 

Według ustawy o ochronie praw lokatorów przez pojęcie lokal „należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych”.

 

Według ustawy o własności lokali:

 

„Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej »lokalami«, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

 

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

 

Jeśli chcemy wprowadzić zmiany w wyglądzie budynku (jego części w postaci mieszkania), w jego układzie obciążeń, instalacjach, bezpieczeństwie pożarowym, musimy mieć zatwierdzony projekt architektoniczny przebudowy wraz z odpowiednimi uzgodnieniami: pozwoleniem na budowę, a w przypadku obiektów zabytkowych – zgodą konserwatora.

 

Spółdzielnia najwyraźniej traktuje lokal jako lokal niemieszkalny lub jako lokal wymagający adaptacji (przebudowy).

 

Adaptacja lokalu nieużytkowego na cele mieszkalne wymaga załatwienia kilku formalności urzędowych:

 

  • uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania (wymagane zgłoszenie);
  • uzyskania zgody na zaplanowane prace budowlane (pozwolenie na budowę lub zgłoszenie zależnie od zakresu robót);
  • poinformowania organu podatkowego o włączeniu poddasza do powierzchni użytkowej budynku podlegającej podatkowi od nieruchomości.

 

Zgodnie z art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego „przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”.

 

W Pana przypadku lokal jest jednak wskazany jako użytkowany na cele mieszkalne.

 

Jeżeli zamierzone przez Pana działania (prace remontowe) prowadziłyby do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i wymagałyby wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 71 ust. 6).

 

Obie sprawy możemy więc załatwić razem w starostwie powiatowym. Pozwolenie na budowę (przebudowę lub nadbudowę) będzie konieczne, jeśli chcemy na przykład wybudować lukarny, wstawić okna połaciowe, podnieść dach lub zmienić jego geometrię, przekonstruować elementy nośne (słupy, podciągi, więźbę dachową), dobudować schody (wewnętrzne lub zewnętrzne), doprowadzić na poddasze instalacje. Trzeba zatem zamówić projekt takiej przebudowy czy nadbudowy. Na dodatek musimy pamiętać, że zamierzenie musi być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania. Gdyby takiego planu nie było, potrzebne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Prace należy rozpocząć w ciągu trzech lat od uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na budowę, bo w przeciwnym razie ono wygaśnie.

 

Jeżeli wykonywał Pan będzie tylko prace remontowe w lokalu mieszkalnym (adaptację bez wskazanego powyżej zakresu), wystarczy je zgłosić w starostwie powiatowym. Remontem zgodnie z przepisami jest „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym”. Z taką sytuacją będziemy mieć do czynienia rzadziej.

 

Powinien Pan się liczyć z tym, że całość zostanie potraktowana jako adaptacja i zmiana sposobu użytkowania lokalu.

 

Gdyby faktycznie prace były tylko remontowe, wystarczy jedno wspólne zgłoszenie, w którym należy zgodnie z art. 71 ust. 2-6 Prawa budowlanego określić obecny sposób użytkowania części obiektu budowlanego, rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Należy do niego też dołączyć:

 

  1. „opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego( lokalu) w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno–użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi;
  3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  4. zaświadczenie wójta (burmistrza albo prezydenta miasta) o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy (w razie braku planu);
  5. ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
    w zależności od potrzeb pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami”.

 

Do zgłoszonych robót można przystąpić, jeżeli w ciągu 30 dni od jego doręczenia do urzędu nie wniesie on sprzeciwu w drodze decyzji, ale nie później niż po upływie dwóch lat od tej daty.

 

Jeśli lokal obecnie traktowany będzie jako użytkowy, nie musi Pan wnioskować o zmianę sposobu użytkowania. Natomiast planowane roboty budowlane nadal wymagają pozwolenia lub zgłoszenia.

 

Myślę, że zarząd spółdzielni nie bierze pod uwagę faktu, że zobowiązany jest honorować to, co rozbił poprzedni zarząd, i zastany stan faktyczny. Skoro dany lokal ma charakter lokalu mieszkalnego, to zasadne byłoby stwierdzenie, że spółdzielnia ponosi za to odpowiedzialność. Wszak to ona sprzedała go jako mieszkalny.

 

W Pana sytuacji:

 

  • sprawdziłbym dane o lokalu w ewidencji nieruchomości, w ewidencji spółdzielni – to są ważne informacje, pozwolą Panu na ustalenie, kto i kiedy tak zdecydował (jakie oświadczenia przy okazji były składane),
  • sprawdziłbym, jaki to był lokal według projektu budowlanego (architektonicznego),
  • prace, jakie Pan chce wykonać, powinny zostać zrobione przez spółdzielnię mieszkaniową przed zbyciem lokalu i przekwalifikowaniem na mieszkalny,
  • ustaliłbym w starostwie sposób postępowania co do całości,
  • wskazał zarządowi spółdzielni, że jeżeli będą robić kłopoty, Pan zażąda od spółdzielni odszkodowania – jako podmiotu, który jest odpowiedzialny za to, że lokal został uznany za mieszkalny i tak zbyty, pomimo że nie spełniał wymogów na stały pobyt ludzi i wymaga obecnie prac remontowych na podstawie pozwolenia na budowę.

 

Najgorszym elementem jest brak instalacji w tym lokalu. Taki zakres prac wymaga bowiem pozwolenia na budowę.

 

Co do projektu przebudowy – Pan nie zawierał umowy z architektem, ale spółdzielnia. W związku z tym umowa ta Pana nie wiąże. Inwestorem będzie Pan, a nie spółdzielnia – co daje Panu prawo do swobodnego wyboru projektanta.

 

Gdyby spółdzielnia upierała się przy swoim, proszę zgłosić ten fakt od Urzędu Ochrony Konsumenta i Konkurencji.

 

W końcowym efekcie może okazać się, że jednak będzie Pan musiał mieć pozwolenie na budowę.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 - siedem =

»Podobne materiały

Eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego – brak tytułu prawnego czy zaleganie z czynszem?

Przed piętnastu laty zakupiłem udziały w kamienicy, w której mieszkali lokatorzy kwaterunkowi. W 2001 r. dokonano wyodrębnienia lokali i w ten sposób stałem się właścicielem dużego mieszkania z… lokatorem. Teraz, po kilku latach chciałbym uporządkować sprawy związane z tą moją własnością

 

Wykonawca nie chce wystawić faktury

Zgodziłem się na wykonanie remontu u pewnego człowieka niejako po znajomości, dlatego umowa była ustna. Klient nie chciał żadnych rachunków, był to remont bez umowy. Najpierw wyremontowałem pomieszczenie małego sklepu, wszystko odbyło się bez żadnych nieporozumień między mną a klientem. Następnie po

 

Remont mieszkania komunalnego

Jestem jedynym najemcą mieszkania komunalnego o pow. 65 m2. Czy mogę na podstawie bezterminowej umowy najmu przeprowadzić jego remont (oczywiście za zgodą gminy) bez obawy, iż gmina może podjąć kroki mające na celu zamianę mieszkania na mniejsze, o metrażu bardziej odpowiadającym jednej osobie? Czy

 

Remont dachu przy współwłasności

Mieszkam w domu, który stanowi współwłasność moją (39%) oraz sąsiadów (61%). Sąsiedzi (małżeństwo z dziećmi) chcą wymienić stary dach z blachy na zupełnie nowy pokryty dachówką. Otrzymałam od nich list polecony ze wstępnym kosztorysem i ostrzeżeniem, że jeśli się nie zgodzę na pokrycie stosownej czę

 

Adaptacja budynku gospodarczego na cele mieszkalne

Od kilku lat mieszkam w domu, który oficjalnie jest budynkiem gospodarczym. W czasie, kiedy powstawał, nie mogłem otrzymać pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego ze względu na to, że działka znajdowała się w strefie ochrony lotniska. Teraz ta strefa została zniesiona. W związku z tym chciałb

 

Niezgłoszenie remontu ogrodzenia

30 lat temu ogrodziłem swoją działkę, cofając się sporo od drogi. Kilka lat temu zrobiłem remont ogrodzenia, którego jednak nigdzie nie zgłaszałem. Sąsiad doniósł na mnie do inspektoratu budowlanego, że mój płot jest niezgodny z przepisami. Czego mam obawiać się w trakcie kontroli? W 1996 r. dokupił

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »