Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prace budowlane w budynku będącym przedmiotem współwłasności

Autor: Ewa Szczepanik-Kurowska • Opublikowane: 23.02.2010

Artykuł omawia najczęściej wykonywane prace budowlane w istniejącym budynku z uwzględnieniem problemów, które pojawiają się, gdy budynek jest własnością kilku osób.



Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W istniejącym budynku najczęściej zdarzającymi się pracami budowlanymi są różnego rodzaju remonty oraz jego przebudowy lub rozbudowy.

 

W sytuacji kiedy właścicielami budynku jest kilka osób, kluczowe jest określenie, czy dane prace przekraczają zakres zwykłego zarządu, bowiem w myśl art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 K.c.).

 

Przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

 

Rozbudowa

 

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (P.b.) nie zawiera definicji rozbudowy obiektu budowlanego. Zgodnie z wykładnią językową słowo „rozbudowa” oznacza dobudowywanie nowych obiektów albo nowych elementów, a także powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowywanie nowych elementów, budowanie nowych obiektów (Słownik języka polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN S.A.). Biorąc powyższe pod uwagę, przyjmuje się, iż rozbudowa przekracza zakres czynności zwykłego zarządu. Zatem do czynności tego typu konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 

Stwierdzić należy również, że w celu dokonania rozbudowy obiektu budowlanego konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Artykuł 28 P.b. stanowi, że roboty budowlane rozpocząć można po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na budowę. W związku z faktem, iż rozbudowa nie jest wymieniona w katalogu robót budowlanych, dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, przyjąć należy, iż dokonując rozbudowy, należy uzyskać pozwolenie na budowę. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie. Do wniosku dołączyć trzeba projekt budowlany wraz z niezbędnymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, wykonany przez uprawnionego projektanta (w 4 egzemplarzach); oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; specjalistyczną opinię, o której mowa w art. 33 ust. 3 P.b. oraz dowód wniesienia opłaty skarbowej.

 

Dodatkowo, w przypadku składania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, Prawo budowlane obliguje do obowiązku złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 P.b.). Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający np. z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego (art. 3 pkt 11 P.b.).

 

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego brak zgody wszystkich współwłaścicieli jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i starosta nie wyda pozwolenia na budowę (sygn. IV SA 33/90, sygn. II OSK 179/05).

 

W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli – współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Jeżeli udziały osób chcących rozbudować budynek wynoszą mniej niż połowę, jedyną możliwością są negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami.

 

Przebudowa

 

Podobnie jak rozbudowę, również przebudowę budynku uznać należy za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, chociaż w doktrynie spotkać się można również ze zdaniem odmiennym. Konieczne zatem będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli.

 

Zgodnie z art. 3 ust. 7a Prawa budowlanego przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

 

Prawo budowlane nie wymienia przebudowy budynku w katalogu prac budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, wobec czego uznać należy, że przed rozpoczęciem przebudowy uzyskać należy stosowne pozwolenie (art. 29 ust. 2 P.b.).

 

Remont

 

Wszystkie czynności związane z normalną eksploatacją i utrzymaniem domu zalicza się z reguły do czynności zwykłego zarządu. Na podjęcie takich czynności wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu cywilnego i żądać upoważnienia do dokonania konkretnej czynności, np. remontu łazienki, naprawy elewacji, czy modernizacji instalacji c.o. (art. 201 K.c.).

 

Stwierdzić należy, że zasadniczo remont zaliczany jest do czynności zwykłego zarządu.

 

W myśl ustawy Prawo budowlane przez remont należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Zgodnie z art. 29 ust. 2 P.b. remont nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Art. 30 ust. 1 pkt 2 P.b. nakłada obowiązek zgłoszenia remontu właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.


Stan prawny obowiązujący na dzień 23.02.2010


Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »