Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prace budowlane w budynku będącym przedmiotem współwłasności

Autor: Ewa Szczepanik-Kurowska • Opublikowane: 23.02.2010

Artykuł omawia najczęściej wykonywane prace budowlane w istniejącym budynku z uwzględnieniem problemów, które pojawiają się, gdy budynek jest własnością kilku osób.

Ewa Szczepanik-Kurowska

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W istniejącym budynku najczęściej zdarzającymi się pracami budowlanymi są różnego rodzaju remonty oraz jego przebudowy lub rozbudowy.

 

W sytuacji kiedy właścicielami budynku jest kilka osób, kluczowe jest określenie, czy dane prace przekraczają zakres zwykłego zarządu, bowiem w myśl art. 199 Kodeksu cywilnego (K.c.) – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Natomiast do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 K.c.).

 

Przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

 

Rozbudowa

 

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (P.b.) nie zawiera definicji rozbudowy obiektu budowlanego. Zgodnie z wykładnią językową słowo „rozbudowa” oznacza dobudowywanie nowych obiektów albo nowych elementów, a także powiększenie, rozszerzenie budowli, obszaru już zabudowanego, dobudowywanie nowych elementów, budowanie nowych obiektów (Słownik języka polskiego PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN S.A.). Biorąc powyższe pod uwagę, przyjmuje się, iż rozbudowa przekracza zakres czynności zwykłego zarządu. Zatem do czynności tego typu konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Stwierdzić należy również, że w celu dokonania rozbudowy obiektu budowlanego konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Artykuł 28 P.b. stanowi, że roboty budowlane rozpocząć można po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na budowę. W związku z faktem, iż rozbudowa nie jest wymieniona w katalogu robót budowlanych, dla których nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, przyjąć należy, iż dokonując rozbudowy, należy uzyskać pozwolenie na budowę. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie. Do wniosku dołączyć trzeba projekt budowlany wraz z niezbędnymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami, wykonany przez uprawnionego projektanta (w 4 egzemplarzach); oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; specjalistyczną opinię, o której mowa w art. 33 ust. 3 P.b. oraz dowód wniesienia opłaty skarbowej.

 

Dodatkowo, w przypadku składania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, Prawo budowlane obliguje do obowiązku złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 P.b.). Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający np. z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego (art. 3 pkt 11 P.b.).

 

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego brak zgody wszystkich współwłaścicieli jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i starosta nie wyda pozwolenia na budowę (sygn. IV SA 33/90, sygn. II OSK 179/05).

 

W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli – współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Jeżeli udziały osób chcących rozbudować budynek wynoszą mniej niż połowę, jedyną możliwością są negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami.

 

Przebudowa

 

Podobnie jak rozbudowę, również przebudowę budynku uznać należy za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, chociaż w doktrynie spotkać się można również ze zdaniem odmiennym. Konieczne zatem będzie uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli.

 

Zgodnie z art. 3 ust. 7a Prawa budowlanego przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

 

Prawo budowlane nie wymienia przebudowy budynku w katalogu prac budowlanych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, wobec czego uznać należy, że przed rozpoczęciem przebudowy uzyskać należy stosowne pozwolenie (art. 29 ust. 2 P.b.).

 

Remont

 

Wszystkie czynności związane z normalną eksploatacją i utrzymaniem domu zalicza się z reguły do czynności zwykłego zarządu. Na podjęcie takich czynności wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu cywilnego i żądać upoważnienia do dokonania konkretnej czynności, np. remontu łazienki, naprawy elewacji, czy modernizacji instalacji c.o. (art. 201 K.c.).

 

Stwierdzić należy, że zasadniczo remont zaliczany jest do czynności zwykłego zarządu.

 

W myśl ustawy Prawo budowlane przez remont należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Zgodnie z art. 29 ust. 2 P.b. remont nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Art. 30 ust. 1 pkt 2 P.b. nakłada obowiązek zgłoszenia remontu właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.



Stan prawny obowiązujący na dzień 23.02.2010

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 - 10 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

 

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »