Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pozwolenie na użytkowanie budynku

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 21.06.2013

Wybudowałem dom, mając pozwolenie na budowę. Budowę rozpocząłem w 1991 r., a legalizację uzyskałem w 2004 r. Okazało się, że w czasie budowy pewne rzeczy zostały zmienione w stosunku do projektu, m.in. zamurowałem ścianę pod balkonem, wylałem schody i zadaszyłem je, zamiast okna wstawiłem drzwi, ociepliłem budynek styropianem. Chciałbym te zmiany zgłosić i uzupełnić formalności. Jak należy to zrobić? Czy organ wyda pozwolenie na użytkowanie budynku? Jakie konsekwencje mogę ponieść? Załączam dokumentację sprawy.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z informacją przez Pana przesłaną złożył Pan zawiadomienie o zakończeniu budowy i przystąpieniu do użytkowania.

 

Ważne jest, w którym dniu została zakończona budowa, zmieniono bowiem przepisy na temat pozwolenia na budowę i wydania pozwolenia na użytkowanie.

 

Art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego przed nowelizacją miał następujące brzmienie: „Przepisu art. 48 nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy. Do tych obiektów stosuje się odpowiednio przepisy dotychczasowe”. W związku z wątpliwościami nasuwającymi się przy stosowaniu tego przepisu Prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego i Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpili z wnioskiem do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie zgodności z Konstytucją art. 103 ust. 1 i 2 prawa budowlanego w części przewidującej przymusową rozbiórkę obiektów budowlanych wzniesionych bez pozwolenia na budowę, których budowa nie została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r. (data wejścia w życie Prawa budowlanego z 1994 r.), lecz wybudowane zostały zgodnie ze sztuką budowlaną i na terenach przeznaczonych pod budowę. Zdaniem wnioskodawców niezbędne było zbadanie wymienionych przepisów pod kątem ich zgodności z art. 1, 3, 7, 67 ust. 1 i 2 oraz art. 79 ust. 5 przepisów konstytucyjnych pozostawionych w mocy na podstawie art. 77 ustawy konstytucyjnej z dnia 17 października 1992 r.

 

Przesłanką zastosowania art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r. do obiektu budowlanego wzniesionego niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie jego budowy jest zakończenie budowy przed dniem wejścia w życie tego prawa. Przepisy Prawa budowlanego z 1994 r. nie zawierają ustaleń ani wskazań, co należy uznać za zakończenie budowy obiektu wzniesionego poza obowiązującym porządkiem prawnym. Można zatem przyjąć, że za zakończenie budowy obiektu budowlanego może być uznane doprowadzenie budowy do stanu, w którym – przynajmniej w części – będzie możliwe przystąpienie do użytkowania danego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. Uznaniu budowy za zakończoną nie powinien przeszkodzić częściowy brak wykonania robót wykończeniowych, wyposażeniowych lub innych o podobnym charakterze, które mogą być wykonywane w użytkowanym obiekcie budowlanym (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 1997 r., SA/Ka 2178/95). Zauważyć należy, że w przepisach Prawa budowlanego z 1994 r. przewiduje się możliwość wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót, nie może to jednak dotyczyć instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (art. 59 ust. 3 i 4).

 

Z treści wynika, że mamy do czynienia z Prawem budowlanym w aktualnym brzmieniu.

 

O fakcie zakończenia budowy inwestor powiadamia organ nadzoru budowlanego, przedkładając stosowne dokumenty zgodnie z art. 57 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118).

 

W skład wymaganych dokumentów, które należy przedłożyć w inspektoracie nadzoru budowlanego, wchodzą zgodnie z art. 57 Prawa budowlanego:

 

  1. oryginał dziennika budowy ostemplowany przez organ architektoniczno-budowlany;
  2. oświadczenie kierownika budowy:
    1. o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami udzielonego pozwolenia na budowę i przepisami,
    2. o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
  3. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
  4. aktualne protokoły badań i sprawdzeń:
    1. przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),
    2. instalacji elektrycznej:
      • – pomiarów rezystancji izolacji obwodów elektrycznych,
        – pomiarów skuteczności ochrony przeciwporażeniowej,
    3. inne w zależności od charakteru budowy i urządzeń z nią związanych, np.:
      • – protokół pomiarów natężenia pola elektromagnetycznego w przypadku odbioru stacji bazowej telefonii cyfrowej,
        – protokół szczelności kolektora deszczowego,
        – protokół badania nawierzchni drogi, tj. szczelność masy asfaltowej, przyczepność nawierzchni;
  5. protokoły odbiorów przyłączy:
    1. energetycznego,
    2. wodociągowego,
    3. kanalizacyjnego,
    4. gazowego,
    5. ciepłowniczego,
    6. inne (w zależności od specyfiki zainstalowanych urządzeń, np. próba ciśnieniowa kotła);
  6. inwentaryzację geodezyjną powykonawczą, tj. oddawanego do odbioru budynku, przyłącza wodociągowego, przyłącza kanalizacji sanitarnej, przyłącza energetycznego, przyłącza gazowego;
  7. kserokopię ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, stanowiącego załącznik graficzny do dokumentacji technicznej;
  8. kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami (dotyczy zmian nieistotnych) dokonanymi podczas wykonywania robót, a w razie potrzeby także uzupełniający opis (zgodnie z art. 57 ust. 2 ustawy); w takim przypadku oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli taki został ustanowiony w warunkach decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego.

 

Przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego) ma obowiązek przeprowadzić obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.

 

Kontrola obejmuje sprawdzenie:

 

  1. zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
  2. zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym w zakresie:
    1. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
    2. wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
    3. geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
    4. wykonania urządzeń budowlanych,
    5. zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
    6. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
  3. wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
  4. w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
  5. uporządkowania terenu budowy (art. 59a Prawa budowlanego).

 

Wniosek inwestora o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie do przeprowadzenia kontroli. Właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego lub wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego) przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, a inwestor ma obowiązek w niej uczestniczyć w wyznaczonym terminie (art. 59c Prawa budowlanego).

 

Stroną w postępowaniu w sprawie pozwolenia na użytkowanie jest wyłącznie inwestor (art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego).

 

Zgoda na użytkowanie (brak sprzeciwu) oznacza, że dołączył Pan oświadczenie kierownika budowy o zgodności budowy z projektem (pod rygorem odpowiedzialności karnej).

 

Organ zatwierdził budowę, zezwalając na użytkowanie. Oznacza to, że odstępstwa od projektu nie były znaczne.

 

Wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy budynku mieszkalnego zapewne przedłożył Pan do nadzoru budowlanego m.in.: dziennik budowy, oświadczenie kierownika budowy, protokoły badań i sprawdzeń, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą budynku oraz przyłączy, a także załączył jeden egzemplarz inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej budynku.

 

Gdyby z dokumentacji powykonawczej wynikało, że przedmiotowy budynek ma istotne odstępstwa od projektu technicznego oraz warunków udzielonego pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego, działając na podstawie art. 54 Prawa budowlanego (j.t. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118), zgłosiłby sprzeciw w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego.

 

Zgodnie z art. 54 Prawa budowlanego: „do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57 ustawy po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji”.

 

Zgłoszenie sprzeciwu jest możliwe w szczególności, gdy organ stwierdzi, że zgłoszony przez inwestora obiekt budowlany został wykonany w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę, co w konsekwencji wiąże się z obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 55 pkt 2 Prawa budowlanego).

 

Skoro więc wydano pozwolenie na użytkowanie, te wszystkie odstępstwa powinny być wykazane jako nieznaczne, niezwiększające kubatury budynku.

 

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z roku 1999 (IV SA 952/99 LexPolonica nr 1192700, Gazeta Prawna 2007/35 str. 26): „Inwestorowi nie można uczynić zarzutu dopuszczenia się samowoli budowlanej, w rozumieniu art. 48 Prawa budowlanego, jeżeli w dacie rozpoczęcia robót budowlanych legitymował się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Natomiast realizowanie obiektu budowlanego w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach prawa budowlanego wypełnia dyspozycję przepisów art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego, których ratio legis polega na wymuszeniu na inwestorze doprowadzenia budowanego obiektu do stanu zgodnego z warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę oraz w przepisach prawa. Dopiero w przypadku niewykonania nałożonych w trybie powyższych przepisów obowiązków właściwy organ może w drodze decyzji nakazać inwestorowi zaniechanie dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części (art. 51 ust. 2 Prawa budowlanego)”.

 

Nie ma tu więc mowy o legalizacji.

 

Może Pan na własny wniosek wznowić postępowanie w zakresie wydania pozwolenia na użytkowanie, załączając projekt zamienny z wnioskiem o zatwierdzenie wydania pozwolenia na użytkowanie.

 

 

 

 

Stan prawny z 9.01.2013 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 plus zero =

»Podobne materiały

Pozwolenie na użytkowanie

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę wybudowałem dom i rozpocząłem użytkowanie w 1992 r., meldując w nim całą rodzinę. Czy muszę dokonać zgłoszenia, że budowa została zakończona w 1992 r. i wystąpić o pozwolenie na użytkowanie? Nie ma opisanego takiego obowiązku w pozwoleniu na budowę. M

Kontrola obiektu budowlanego po oddaniu go do użytku

Mam mieć kontrolę budynku mieszkalnego oddanego do użytku 5 lat temu. W jakim czasie po uprawomocnieniu się decyzji (po zgłoszeniu o zakończeniu budowy) organ kontroli ma prawo jej dokonać? Czy nie ma tu do czynienia z przedawnieniem? Prace były prowadzone w oparciu o prawomocną decyzję w spraw

Zgłoszenie użytkowania

Zakupiłam budynek biurowy wybudowany w 1975 roku. W tej chwili dokonuję przeróbek niezbędnych do działalności, którą prowadzę (budynek nadal będzie pełnił funkcję biurowca i jego przeznaczenie jest zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego). Niestety pozwolenie na budowę oraz dokument zakończe

Nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego

W naszym domu mieszkamy od ponad 10 lat. Jesteśmy tu zameldowani i płacimy podatek od nieruchomości. Jednakże budynek nie został zgłoszony do odbioru w nadzorze budowlanym. Dom był budowany przez kilkanaście lat. Wprowadziliśmy się w grudniu 2003 r. Przez to, że tak długo budowaliśmy dom, zapomnieli

Podniesienie terenu działki a prawo budowlane

Co może mi grozić za podniesienie terenu działki bez pozwolenia? Jakie przepisy prawa budowlanego to regulują? Dodam, że budowa domu na tej działce jest już zakończona.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »