Późniejsze przekazanie domu po sprzedaży - czy mogą być problemy i jak się zabezpieczyć?

Znaczenie zameldowania w domu

Zacznę od tego, że meldunek czy brak meldunku nie daje nikomu prawa do nieruchomości. Meldunek to czynność administracyjna, ewidencyjna. Polega na utrwaleniu w ewidencji stany faktycznego. Mówiąc prosto – zapisuje się, kto gdzieś mieszka – wówczas melduje się go pod adresem, albo faktycznie nie mieszka – i wymeldowuje się go.

MELDUNEK NIE DAJE PRAWA DO LOKALU, PRAWA DO ZAMIESZKIWANIA, PRAWA DO ZAJMOWANIA.

Zameldowanie a eksmisja

Właściciel chce wydać Państwu nieruchomość po 30 dniach. To zdarza się dość często, ale o wiele większy problem będzie Pani miała z eksmisją – czyli faktem, że budynek nie zostanie wydany po podpisaniu aktu, niż z samym meldunkiem.

Zameldowanie jest czynnością wtórną wobec faktu zamieszkania, tzn. najpierw należy zamieszkać w określonym lokalu, a dopiero następnie, przed upływem czwartej doby od dnia przybycia, dokonać zameldowania. Zameldowanie musi odzwierciedlać stan faktyczny i nie może służyć celom innym niż ewidencyjne.

Dokonanie zameldowania pomimo niespełnienia tej przesłanki czyni czynność wadliwą od samego początku. Zaś zakres postępowania organu dokonującego zameldowania obejmuje tylko dokonanie czynności materialno-technicznej (zameldowania, wymeldowania) mającej deklaratoryjny charakter, dokonanej na podstawie wymaganych dokumentów (między innymi do potwierdzenia faktu pobytu danej osoby w lokalu).

Tak samo jak wymeldowanie, gdy dana osoba tam jednak mieszka.

Pobyt stały lub czasowy

W myśl przepisów rozporządzenia meldunkowego dokonując zameldowania na pobyt stały osoba zgłasza dane przez wypełnienie i podpisanie formularza – zgłoszenie pobytu stałego. Właściciel lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu jest obowiązany potwierdzić fakt pobytu osoby zgłaszającej pobyt stały lub czasowy trwający ponad 3 miesiące w tym lokalu. Potwierdzenia faktu pobytu osoby w lokalu dokonuje się na formularzu meldunkowym w formie czytelnego podpisu z oznaczeniem daty jego złożenia.

Zakres postępowania organu dokonującego zameldowania/wymeldowania obejmuje tylko dokonanie czynności materialno-technicznej (zameldowania, wymeldowania) mającej deklaratoryjny charakter, dokonanej na podstawie wymaganych dokumentów (między innymi do potwierdzenia faktu pobytu danej osoby w lokalu).

Art. 25 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności precyzuje, iż pobytem czasowym jest przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tej samej miejscowości, lecz pod innym adresem. Ponadto art. 28 ust. 4 ww. ustawy stanowi, że zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Jednak zgodnie z art. 31 ust. 1 o ewidencji ludności jeżeli dane zgłoszone do zameldowania lub wymeldowania budzą wątpliwości, o zameldowaniu lub wymeldowaniu rozstrzyga organ gminy w drodze decyzji administracyjnej. Wydawana na podstawie przepisów art. 31 ust. 1 w związku z art. 25 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności decyzja administracyjna winna być poprzedzona postępowaniem dowodowym organu rozstrzygającego, celem usunięcia zachodzących w sprawie wątpliwości.

Późniejsze przekazanie domu i problem z eksmisją

Zaświadczenie o zameldowaniu/wymeldowaniu nie ma większego znaczenia. Jeśli bowiem sprzedający nie będzie chciał opuścić nieruchomości dobrowolnie, potrzebna będzie eksmisja, co prawda ułatwiona na podstawie aktu notarialnego, ale komornik nadal musi wykonać swoje czynności, aby wprowadzić Panią w posiadania nieruchomości, usunąć sprzedających. Wymaga to zapewnienia im miejsca, gdzie mogą zostać eksmitowani, kosztów itd.

Jeśli sprzedającemu tak zależy na meldunku, to pozostawcie mu meldunek pod tym adresem – przez 30 dni, ale niech wyda nieruchomość opuszczoną i opróżnioną z rzeczy i osób. Abyście nie musieli w razie czego wnosić o eksmisję. Jeśli chce Pani się zabezpieczyć, proszę jakąś transzę za zakup nieruchomości wpłacić sprzedającemu, gdy wyda nieruchomość. Jeśli już, niech to będzie na zasadzie ekwiwalentności świadczeń – opóźnienie w wydaniu nieruchomości = odwleczenie zapłaty pełnej kwoty do czasu wydania nieruchomości.