Pozew o eksmisję

Chciałaby Pani złożyć pozew o eksmisję. Dlatego interesuje Panią, co w takim pozwie powinno się znaleźć.

W polskim ustawodawstwie prawa lokatorów poddane są szczególnej ochronie. Ochronny charakter wobec lokatorów ma ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266), dalej nazywana „ustawą”.

W opisanej sytuacji ustawa ta będzie miała zastosowanie.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy:

„Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”.

Ta szeroka definicja obejmuje też osoby, które korzystają (lub korzystały) z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia.

W myśl art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy:

„Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(…)

2) właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu”.

Właścicielem – w rozumieniu ustawy – może być zarówno właściciel (współwłaściciel) budynku, w którym lokal mieszkalny się znajduje, jak również właściciel lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności, a także podmiot mający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Właścicielem w tym znaczeniu może być także osoba niemająca formalnie prawnego tytułu do lokalu (budynku, w którym znajduje się lokal), jeżeli jest posiadaczem samoistnym, wynajmującym lub oddającym innej osobie (lokatorowi) lokal do używania.

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy:

„Art. 2. 1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(…)

4) lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych”.

Lokalem w rozumieniu niniejszej ustawy jest niewątpliwie wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jest nim także taki lokal, który nie jest w pełni wyodrębniony (technicznie) i nie spełnia przesłanki samodzielności, ale nadaje się do zamieszkania i służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, oraz pracownia twórcy.

Należy przyjąć, że Pani brat korzysta z części mieszkania na zasadzie użyczenia. Stosunek ten kończy się z chwilą wypowiedzenia umowy i zażądania zwrotu przedmiotu użyczenia – lokalu.

Od tej pory osoba biorąca lokal w używanie nie ma tytułu prawnego do zamieszkiwania w mieszkaniu właściciela. Można przystąpić do eksmisji. Podstawą roszczenia jest art. 222 Kodeksu cywilnego.

Można też przyjąć, że brat nigdy nie miał tytułu prawnego do zamieszkiwania na zasadzie użyczenia. Wówczas – jeżeli zajął lokal bezprawnie od samego początku – powyższe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie mają zastosowania. Chodzi tutaj przede wszystkim o to, że taki „dziki lokator” nie jest uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego.

W obu przypadkach – tj. gdy lokator utracił tytuł prawny wskutek wypowiedzenia, jak i gdy zamieszkuje lokal na dziko – właścicielowi przysługuje prawo domagania się eksmisji lokatora ze swojej własności.

Powództwo wnosi się przed sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości (art. 38 Kodeksu postępowania cywilnego; w skrócie K.p.c.).

Wartość przedmiotu sporu określa art. 23² K.p.c.:

„Art. 23². W sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu innego niż najem lub dzierżawa wartość przedmiotu sporu oblicza się, przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości”.

Pozew powinien być należycie opłacony. Od pozwu w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 złotych (art. 27 pkt 11 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz. U. 2005 r. Nr 167, poz. 1398).

W pozwie należy przedstawić okoliczności faktyczne sprawy – to znaczy zachowanie zajmującego bezprawnie mieszkanie, swoje warunki lokalowe, sytuację rodzinną, a także materialną. Te wszystkie okoliczności nie stanowią przesłanki eksmisji – jest nią brak tytułu prawnego do lokalu – jednakże wzmacniają argumentację powoda.

Skoro ustawa przewiduje możliwość wytoczenia powództwa o eksmisję przez współlokatora lub właściciela innego lokalu tylko wtedy, gdy lokator wykracza swoim zachowaniem przeciwko porządkowi domowemu, to tym bardziej takie prawo ma właściciel lokalu, którego dotyka zachowanie lokatora.

Zgodnie z art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 13. 1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie”.

Zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym (w skrócie K.r.o.) rodzeństwo jest zobowiązane do alimentacji (art. 128).

Aby nie narazić się na oddalenie powództwa z uwagi na nadużywanie prawa podmiotowego, należy wskazać, że pozwany sam na własne życzenie znalazł się w ciężkiej sytuacji (bezskuteczne leczenie). Ponadto warto przedstawiać, jak wygląda sytuacja majątkowa czy rodzinna (brak miejsca w mieszkaniu, małe dziecko).

W myśl art. 134 K.r.o.: „W stosunku do rodzeństwa zobowiązany może uchylić się od świadczeń alimentacyjnych, jeżeli są one połączone z nadmiernym uszczerbkiem dla niego lub dla jego najbliższej rodziny”.

Obecnie* projektowane są zmiany przepisów, które wzmacniają pozycję wynajmującego w stosunku do lokatora. Przedstawiam fragment artykułu z Rzeczpospolitej z dnia 15.09.2011 r. autorstwa Renaty Krupy-Dąbrowskiej:

„(…) Senat przyjął bez poprawek nowelizację ustawy o ochronie praw lokatorów. Nowe przepisy zaostrzają zasady eksmisji w stosunku do trzech grup osób, a mianowicie: znęcających się nad rodziną, nieposiadających tytułu prawnego do lokalu lub rażąco naruszających zasady współżycia społecznego (np. urządzają stale libacje alkoholowe, a ich goście demolują budynek). Te osoby trafią do noclegowni lub schroniska.

W wypadku eksmisji do noclegowni lub schroniska nie będzie ponadto okresu ochronnego. W praktyce więc pozbycie się niechcianego lokatora będzie możliwe także w okresie jesienno-zimowym, co obecnie jest niedopuszczalne”.

„(…) Nowelizacja ma wejść w życie 17 listopada tego roku”.

Wnioski:

1. W opisanej sytuacji jest Pani uprawniona do złożenia pozwu o eksmisję, gdyż brat mieszka wbrew Pani woli i bez tytułu prawnego. Z ostrożności należy wcześniej wezwać pisemnie brata do opuszczenia mieszkania pod rygorem eksmisji. Brat może być traktowany jako domownik korzystający z mieszkania na podstawie użyczenia. Jeżeli uważa Pani, że to jest bezcelowe, można tego zaniechać, bowiem samo doręczenie pozwu o eksmisję przez sąd spowoduje wypowiedzenie umowy użyczenia.
2. Warto wstrzymać się z pozwem do wejścia w życie nowelizacji ustawy przyspieszającej eksmisję osób, które nie otrzymują lokali socjalnych. Takie osoby mogą być wówczas eksmitowane przez komornika do noclegowni – także w okresie zimowym.
3. W pozwie należy opisać – poza wykazaniem tytułu prawnego do lokalu i braku tytułu prawnego do korzystania z lokalu przez brata – wszystkie okoliczności faktyczne, tj. pijaństwo, wcześniejsze bezskuteczne leczenie odwykowe, brak higieny, niesprzątanie, obecność dziecka w mieszkaniu i brak środków finansowych na wynajęcie mieszkania dla brata.

Mam nadzieję, że treść tej odpowiedzi rozwiała Pani wątpliwości dotyczące pozwu o eksmisję.

*Stan prawny z dnia 23.09.2011 r.