Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pozbawienie prawa własności do mieszkania spółdzielczego

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 12.03.2012

Rodzice byli współwłaścicielami mieszkania spółdzielczego. Rozwiedli się w 1991 r. 10 lat później tata wykupił mieszkanie, będąc członkiem spółdzielni. W księdze wieczystej mama również figuruje jako właściciel lokalu. Tata zmarł kilka miesięcy temu, ja (córka) i brat jesteśmy jego spadkobiercami. Po śmierci taty mama zmieniła zamki w mieszkaniu i nie pozwala nam do niego wchodzić ani korzystać. Czy możemy pozbawić mamę prawa własności do tego mieszkania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeśli spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu zostało przydzielone małżonkom przed 24 kwietnia 2001 r. (a z treści pytania domniemam, że ta było) to należy uznać, że prawo to stanowiło majątek wspólny małżonków.

 

Do tej daty obowiązywał bowiem art. 215 § 2 ustawy Prawo spółdzielcze w następującym brzmieniu: „Spółdzielcze prawo do lokalu przydzielonego obojgu małżonkom lub jednemu z nich w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny należy wspólnie do obojga małżonków bez względu na istniejące miedzy nimi stosunki majątkowe. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, do wspólności spółdzielczego prawa do lokalu w kwestiach nie uregulowanych w przepisach niniejszego artykułu przepisy o wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio”.

 

Z treści pytania wynika, iż małżonkowie rozwiedli się w 1991 r. Wówczas powinien zostać zastosowany art. 216 ustawy Prawo spółdzielcze w niżej wskazanym brzmieniu: „Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnienia małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Małżonek nie będący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu.

 

Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa w paragrafie poprzedzającym, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż trzy miesiące, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia podejmie uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego prawa do lokalu”.

 

Tym samym w terminie 1 roku, licząc od uprawomocnienia się wyroku rozwodowego, byli małżonkowie powinni wskazać, komu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W przypadku uchybienia temu terminowi, spółdzielnia winna wezwać byłych małżonków do dopełnienia wymienionego obowiązku, wyznaczając im na to dodatkowy, przynajmniej 3-miesięczny termin. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu może bowiem należeć tylko do jednej osoby bądź małżonków (ale już nie byłych małżonków).

 

Skoro po rozwodzie w lokalu zamieszkiwał tylko Pani tata będący członkiem spółdzielni, można ewentualnie próbować wywodzić, iż po rozwodzie wygasło prawo do lokalu Pani mamy.

 

Z całą pewnością wykupione po rozwodzie mieszkanie nie mogło wejść do majątku wspólnego małżonków, zatem wpis w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

 

Niemniej nie zmienia to faktu, że dopóki Pani mama będzie wpisana w księgę wieczystą jako właściciel, dopóty będzie chroniła ją tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

 

Obalenie domniemania wynikającego z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych może nastąpić tylko w postępowaniu sądowym. W tym celu należy wnieść do sądu tzw. pozew o ustalenie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

 

Podstawę prawną pozwu będzie stanowił art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, iż „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

 

Sądem miejscowo właściwym będzie sąd miejsca położenia nieruchomości (art. 38 Kodeksu postępowania cywilnego), na której ustanowiono hipotekę. Sądem rzeczowo właściwym będzie – w zależności od wartości przedmiotu sporu – sąd rejonowy, jeśli wartość ta nie przekracza 75 000 zł; sąd okręgowy – jeśli wartość przedmiotu sporu przekracza 75 000 zł (art. 17 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego).

 

Wartością przedmiotu sporu będzie wartość udziału matki w mieszkaniu. Proszę bowiem pamiętać, iż na skutek śmierci taty staliście się Państwo współwłaścicielami mieszkania.

 

Wartość przedmiotu sporu będzie miała wpływ na wysokość opłaty od pozwu. Pozew musi być bowiem należycie opłacony – opłatą w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Dowód uiszczenia opłaty należy załączyć do pozwu.

 

Jeśli nie jest Pani w stanie wyłożyć opłaty sądowej, może Pani równocześnie z pozwem złożyć wniosek o zwolnienie z kosztów sądowych wraz z wypełnionym oświadczeniem o stanie majątkowym (wzór oświadczenia dostępny jest na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości www.ms.gov.pl lub w sekretariacie sądu).

 

Pozew należy złożyć w dwóch egzemplarzach.

 

Na skutek śmierci ojca mieszkanie stało się współwłasnością matki (dopóki nie zostanie obalone domniemanie wynikające w rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, dopóty w świetle prawa matka pozostanie współwłaścicielem) oraz spadkobierców ojca. Tym samym możecie Państwo również wpisać się w księgę wieczystą jako współwłaściciele w częściach ułamkowych, przedkładając do wniosku o wpis postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. W celu zabezpieczenia się przed zbyciem mieszkania przez matkę bez Państwa zgody należy wręcz dokonać powyższego wpisu w celu ujawnienia, iż mieszkanie stanowi współwłasność w częściach ułamkowych.

 

Na chwilę obecną udział matki w mieszkaniu stanowi 1/2, udział każdego z Państwa – 1/4.

 

Pani matka nie miała więc prawa wyrzucać Państwa z posiadania. Każdy ze współwłaścicieli może korzystać z rzeczy wspólnej.

 

Ewentualnie również w postępowaniu o zniesienie współwłasności można pozbawić matkę mieszkania, jednakże w tym przypadku matce będzie należała się spłata, o ile w ogóle sąd podzieli Państwa wniosek.

 

Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy lub postępowania sądowego. Wybór sposobu zniesienia współwłasności należy do stron. Umowa znosząca współwłasność może być zawarta tylko przez wszystkich współwłaścicieli i powinna zawierać wszystkie postanowienia istotne, a więc: określać sposób zniesienia, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Umowa tak winna być zawarta pod rygorem nieważności (czyli pod rygorem uznania, iż umowa w ogóle nie doszła do skutku) w formie aktu notarialnego. Gdy brak jest między Państwem zgody co do sposobu zniesienia współwłasności, konieczne jest zniesienie współwłasności w trybie sądowym. Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności (art. 210 Kodeksu cywilnego), wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie:

 

  1. podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,
  2. przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  3. licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

 

Możliwe jest także kumulowanie (łączenie) tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nie jest też wyłączone ograniczenie zniesienia współwłasności do części wspólnej nieruchomości i do pozostawienia pozostałej części we współwłasności.

 

W przypadku gdy nie ma zgody między współwłaścicielami co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd powinien wziąć pod uwagę art. 211 Kodeksu cywilnego, który preferuje fizyczny podział jako sposób zniesienia współwłasności. Podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez ustawodawcę (tak orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 30.10.1978 r., sygn. akt III CRN 214/78 i z dnia 16.11.1993 r., sygn. akt I CRN 176/93 oraz z dnia 29.07.1998 r., sygn. akt II CKN 748/97, „Biuletyn Sądu Najwyższego” 1999/1, str. 9). Wynika z tego, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaż stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego lub nie jest on możliwy ze względu na przepisy ustawy lub byłby sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy.

 

Podział fizyczny na pewno nie nastąpi, gdy miałby być sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (tj. m.in. sprzeczny z miejscowym planem przestrzennego) albo „pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

 

Zakaz podziału może wynikać także z natury rzeczy, tzn. z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności. Jeśli Państwa nieruchomość stanowi nieruchomość lokalową, to niestety nie zawsze będzie możliwy jej fizyczny podział. Podział fizyczny lokalu będzie możliwy tylko w przypadku, gdy stanowi on odrębną własność i nie przeciwstawiają się temu przepisy prawa budowlanego.

 

Wówczas w grę wejdzie 2. i 3. sposób podziału nieruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden + IX =

»Podobne materiały

Zabezpieczenie majątku powstałego przed zawarciem małżeństwa

Jako osoba prywatna otrzymałem kredyt pod hipotekę mojej prywatnej nieruchomości. Z otrzymanych środków rozbuduję budynek – nowe mieszkania przeznaczę pod wynajem. Za kilka miesięcy biorę ślub. Kredyt będę spłacać z własnych dochodów z umowy o pracę lub z najmu (choć, jak rozumiem, s

 

Sprzedaż mieszkania żony a zameldowanie męża

Z mężem mam rozdzielność majątkową. Posiadam mieszkanie, w którym jest jednak zameldowany. Niestety, wkrótce dojdzie do naszego rozwodu. Mąż w mieszkaniu tylko czasami nocuje, chciałabym, by się wreszcie wyprowadził, jednak nie chce się wymeldować. Co mogę zrobić, by doszło do wymeldowania? Czy mogę

 

Przeniesienie słupa i żądanie zapłaty przez zakład energetyczny

Zakład energetyczny – przesył energii, nabył służebność gruntową przez zasiedzenie. W tym roku staram się o przeniesienie słupa niskiego napięcia, który stoi na działce od lat 70. Myślę, że służebność przesyłu powinna być wpisana w księdze wieczystej, ale jej tam nie ma. Czy powinna tam być i

 

Użytkowanie obiektu niezgodne z planem zagospodarowania przestrzennego

W obiektu budowlanego mieszkalno-handlowym zmieniono samowolnie sposób użytkowania na lokal gastronomiczny. Państwowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wstrzymał użytkowanie i nałożył obowiązek dostarczenia dokumentów, na podstawie których mogłaby nastąpić legalizacja. Jednak plan zagospodarowania przes

 

Lokal gastronomiczny - przejęcie go a koncesje na sprzedaż alkoholu

Przejmuję działający lokal gastronomiczny posiadający wszystkie koncesje na sprzedaż alkoholu. Jaka jest procedura wydania koncesji i ramy czasowe w przypadku zmiany przedsiębiorcy prowadzącego działalność pod tym samym adresem? Czy jest możliwe wystąpienie o koncesje bez zawieszania działalności lo

 

Zgłoszenie zmiany rezydentury do urzędu skarbowego

Mieszkamy na stałe i pracujemy z mężem w Wielkiej Brytanii od ponad 12 lat i zdecydowaliśmy się wrócić na stałe do Polski. Mąż zgłaszał zmianę rezydentury do urzędu skarbowego kilka lat temu, ja nigdy nie składałam takiego wniosku. Ponadto mam meldunek w Polsce i utrzymuję mieszkanie komunalne, któr

 

Dywidendy z akcji z Francji

Od 2012 toku jestem rozliczana przez ZUS na PIT-40a. Nie składałam sama rozliczeń, a chyba powinnam, gdyż mam we Francji 20 akcji, za które dwa razy w roku wpływają dywidendy, od których Francja pobiera 30% podatku. Nie wiedziałam, że powinnam to wykazać w zeznaniu PIT, bo Francja pobierała podatki.

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »