.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Powództwo wzajemne

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 26.08.2015

Jestem współwłaścicielem domu, który odziedziczyłam w części kilka lat temu. Osoba trzecia odkupiła jeden z 5 udziałów w nieruchomości. Jak się niedawno dowiedziałam, ten człowiek postawił na ogrodzie wiatę (sklepik) i prowadzi tam sprzedać. Ponadto samowolnie zrobił remont budynku oraz zaadaptował ogród w dziwny sposób. Obecnie ten współwłaściciel posiada już 3/5 udziałów w nieruchomości. Pozywa teraz mnie i innych (byłych) współwłaścicieli do zwrotu kosztów remontu, który wykonał. Dla mnie to niedorzeczne. Czy należy wystąpić z powództwem wzajemnym o zapłatę zaległego czynszu, czy liczyć na wyrok odrzucający żądania powoda?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Rozumiem, że dział spadku między Państwem nie został nigdy przeprowadzony. Należy uznać, iż przedmiotowa nieruchomość jest Państwa współwłasnością w częściach ułamkowych.

 

Zasada jest taka: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 Kodeksu cywilnego).

 

Tym samym współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, choćby z początku pokrył je tylko jeden ze współwłaścicieli (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 lipca 2003 r., sygn. akt V CK 141/02). Zatem współwłaścicielowi ponoszącemu koszty służy roszczenie o zapłatę w stosunku do pozostałych, przy czym żądana kwota winna odpowiadać wielkości udziału danego współwłaściciela.

 

Niemniej należy mieć na uwadze, że najprawdopodobniej przedmiotowe remonty zostały wykonane samowolnie przez jednego współwłaściciela bez zgody pozostałych. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”. Natomiast do czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli.

 

Ocena, czy dana czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice, powinna być dokonywana w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednorodnej reguły ich rozgraniczenia. Stąd ostatecznie sąd rozstrzygnie, czy dany remont był czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, czy też nie, oceniając Państwa sprawę.

 

Z orzecznictwa wynika, iż przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć czynności związane z bieżącym administrowaniem nieruchomością (utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym), a także instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych.

 

Natomiast czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest na pewno:

 

  • zbycie rzeczy wspólnej;
  • obciążenie jej ograniczonym prawem rzeczowym;
  • wzniesienie obiektu budowlanego na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności;
  • zmiana przeznaczenia lub przebudowa pomieszczenia wspólnego;
  • przebudowa budynku stanowiącego współwłasność.

 

Nadto z treści pytania nie wynika, że powodowy współwłaściciel uzyskał upoważnienie sądu do wykonania tych remontów. W tym stanie rzeczy powód nie ma Prawa regresu do tych współwłaścicieli, którzy nie wyrazili zgody na remont, jeśli remont ten zostanie uznany za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

 

Jeśli dany remont nie służył utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym (nie był to remont konieczny), to uważam, iż są podstawy do uznania, że była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu wymagająca zgody wszystkich współwłaścicieli.

 

Natomiast jeśli chodzi o żądanie od powoda wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości (tj. czynszu), to sprawa wygląda następująco. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż każdemu współwłaścicielowi przysługuje prawo do bezpośredniego korzystania z całej rzeczy wspólnej. Jednak współwłaściciel może posiadać i używać rzecz wspólną tylko o tyle, o ile da się to pogodzić z posiadaniem i używaniem rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

 

Natomiast inną kwestią jest to, czy nieruchomość ta przynosi jakieś pożytki. Jeśli tak, to każdy współwłaściciel ma do nich prawo w zakresie odpowiadającym jego udziałowi.

 

Podsumowując, w odpowiedzi na pozew winna Pani podnieść, że przedmiotowe remonty zostały wykonane bez Pani zgody, mimo że zgoda była konieczna, gdyż remonty te należy uznać za czynności przekraczające zakres czynności zwykłego zarządu. Tym samym winna Pani wnieść o oddalenie powództwa w całości. Natomiast jeśli chodzi o przedstawienie jakiejś kwoty do potrącenia z tytułu korzystania z nieruchomości. to wszystko zależy od tego. czy nieruchomość przyniosła jakieś pożytki. Proszę pamiętać, iż Pani jako współwłaściciel też może – w świetle prawa – korzystać z całej nieruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V + 5 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »