Mamy 10 970 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Poszerzenie garażu w stronę działki sąsiada

Autor: Krystian Lenowiecki • Opublikowane: 11.10.2010

Chcielibyśmy poszerzyć nasz garaż. Mamy jednak problem, ponieważ do granicy działki sąsiada jest obecnie 3,2 m. Wiem, że są przepisy dopuszczające odległość 1,5 m, ale podobno nie spełniamy odpowiednich warunków. Czy jest jednak szansa na poszerzenie garażu? Słyszałam, że zgoda na taką rozbudowę może zależeć od woli urzędnika – czy to prawda? Ile musi wynosić odległość od drogi? Dodam, że działka ma 27 m szerokości.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Na podstawie art. 5 ust 1 ustawy Prawo budowlane „obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając (…) odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej”.

 

Zgodnie z art. 6 ustawy „dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych, należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zgodnie z wymaganiami art. 5, zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno-użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych”.

 

Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że „do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się: warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie”.

 

Natomiast na podstawie ust 2 tegoż artykułu „warunki, o których mowa w ust. 1 pkt 1, określą, w drodze rozporządzenia minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej dla budynków oraz związanych z nimi urządzeń”

 

Zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – „jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

 

  1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
  2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

 

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

 

  1. sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,
  2. sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
  3. rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
  4. sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

 

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

 

5. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:

 

  1. 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,
  2. 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

 

6. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

 

7. Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się”.

 

W oparciu o przedstawiony stan faktyczny oraz mając na względzie przytoczone powyżej przepisy prawa, które dotyczą Państwa sytuacji, należy stwierdzić, że generalną zasadą jest sytuowanie budynków w odległości nie mniejszej niż 3 m od działki budowlanej sąsiada.

 

Nie jest to jednak wymóg, który nie dopuszcza wyjątków. Jednym z tych wyjątków jest możliwość wybudowania budynku (również garażu) w odległości mniejszej niż 3 m od działki sąsiada, o ile działka, na której posadowiony jest budynek, ma mniej niż 16 m szerokości. Jest to możliwe na podstawie przywołanego powyżej § 12 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia.

 

W Państwa przypadku możliwość ta nie może zostać jednak wykorzystana, jako że Państwa działka ma 27 m szerokości – a więc jest za szeroka.

 

Co do samej możliwości poszerzenia garażu bliżej niż 3 m od granicy z działką sąsiada, należy jednak stwierdzić, że przepis prawa daje taka możliwość. Jest to mianowicie możliwe w oparciu o § 12 ust. 3 pkt 4. Dopuszczalne jest bowiem sytuowanie garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m – warunkiem jednak jest to, aby ściana skierowana do działki sąsiada była bez otworów okiennych oraz drzwiowych, a budynek na gruncie ma należeć do zabudowy jednorodzinnej.

 

W Państwa sytuacji jedynie takie rozwiązanie i taki sposób wykonania dobudówki garażu (określona długość, wysokość, brak otworów okiennych i drzwiowych od strony działki sąsiada) może przynieść zamierzony efekt (zbliżenie się do granicy działki sąsiada na odległość nie mniejszą jednak niż 1,5 m).

 

Gdy więc zostaną spełnione powyższe warunki, mogą Państwo wystąpić o zezwolenie na dokonanie dobudówki i taka zgoda powinna w oparciu o obowiązujące przepisy prawa zostać wydana. Podobnie stwierdza Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 31.01.2008 r., sygn. akt VIII SA/Wa 595/2007: „o spełnieniu przesłanek ustanowionych w § 12 rozporządzenia, a tym samym o dopuszczalności sytuowania budynków przy granicy działki w przypadkach przewidzianych w tym przepisie orzeka samodzielnie organ administracji publicznej właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę”.

 

Do dnia 8 lipca 2009 przywoływany przepis 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury miał natomiast brzmienie:

 

§ 12. „Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

 

  1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
  2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

 

2. Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.

 

3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

 

  1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo
  2. nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.

 

4. Jeżeli na sąsiedniej działce:

 

  1. w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,
  2. bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

 

5. Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej, o których mowa w ust. 1, o więcej niż 0,8 m, natomiast części budynku, takie jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy – o więcej niż 1,3 m.

 

6. Odległości, o których mowa w ust. 1–5, nie odnoszą się do podziemnych części budynku znajdujących się całkowicie poniżej poziomu terenu.

 

7. Budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie mogą być sytuowane w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce”.

 

W oparciu o ten przepis możliwe było więc pozwolenie na zbliżenie się do granicy na odległość mniejszą niż 3 m nawet w przypadku, gdy działka miała np. 27 m szerokości. W tamtym stanie prawnym istotnie organ administracji dysponował tutaj uznaniem administracyjnym i mógł samodzielnie ustalić, czy działka jest odpowiednio wąska, aby zbliżyć budynek do gruntu sąsiada.

 

W obecnym stanie prawnym takiej możliwość nie ma, bowiem w sposób wyraźny mowa jest o działkach o szerokości mniejszej niż 16 m.

 

Dlatego w mojej opinii jedyną możliwością jest wystąpienie o pozwolenie w oparciu o przytoczony uprzednio przepis prawa.

 

Dodam jeszcze, że do złożenia wniosku organem właściwy w Państwa przypadku będzie starosta (określa to art. 80 ust. 1 ustawy Prawo budowlane który mówi, że zadania administracji architektoniczno-budowlanej wykonują, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4, następujące organy: starosta lub wojewoda albo Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego).

 

Zgodnie z art. 28 ustawy „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu” (a więc sąsiad, do którego działki Pani chce się zbliżyć).

 

Do wniosku o pozwolenie na budowę (zgodnie z art. 33 ustawy Prawo budowlane ) należy dołączyć:

 

  1. „cztery egzemplarze projektu budowlanego (musi zawierać proponowane zmiany) wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (można dowiedzieć się o tym w starostwie powiatowym w jednostce zajmującej się wydawaniem pozwoleń na budowę)
  2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”.

 

Decyzja staje się prawomocna po upływie terminu do złożenia środków odwoławczych, tj. gdy w przeciągu 14 dni od jej wydania nikt nie wniesie odwołania.

 

Jeśli chodzi o Państwa ostatnie pytanie, to należy powiedzieć, że wymóg odległości budynku od drogi określa ustawa o drogach publicznych, która to w art. 43 stanowi, że „obiekty budowlane powinny zachować odpowiednią odległość od krawędzi drogi publicznej”. I tak w przypadku drogi gminnej odległość ta powinna wynosić 6 metrów w terenie zabudowanym, a poza terenem zabudowanym 15 metrów.

 

Na podstawie tego artykułu możliwe jest posadowanie (też rozbudowanie) budynku w odległości mniejszej po wyrażeniu zgody przez zarządcę drogi.

 

Reasumując – w związku z tym, że przywołane uprzednio rozporządzenie dopuszcza sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych – oceniam, że po spełnieniu wymogów formalnych wniosku organ administracji musi wyrazić zgodę na wybudowanie garażu (zgoda sąsiada byłaby ułatwieniem ze względu na to, że inaczej może on odwoływać się od decyzji – ale nie jest ona konieczna).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 + 2 =

»Podobne materiały

Wymiary miejsca postojowego w świetle prawa

Czy miejsce postojowe w garażu jednoprzestrzennym o następujących parametrach: miejsce parkingowe usytuowane prostopadle do drogi manewrowej; miejsce na wjeździe ograniczone dwoma słupami konstrukcji budowlanej, odległość między słupami 2,5 m; szerokość drogi dojazdowej (manewrowej) 5 m, spełnia wym

 

Przyłącze kanalizacyjne, definicja i interpretacje

Spór z gminą dotyczy przyłącza kanalizacyjnego, a konkretnie chodzi o samo rozumienie terminu „przyłącze kanalizacyjne” i jego interpretacji. Proszę zaprezentować rozstrzygnięcia sądów dotyczących interpretacji tego określenia, na które ewentualnie można się powołać.

 

Przedawnienie postanowienia o rozbiórce budynku i grzywnie

Czy postanowienie o egzekucji rozbiórki wraz z ustanowieniem wysokości grzywny z 1993 r. ulega przedawnieniu? Czy Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego miał prawo umorzyć to postępowanie nowym postanowieniem z 2004 r. (kiedy nowym właścicielem budynku została moja żona), a nie ze względu na czas

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »