Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Porozumienie z zadłużonym najemcą

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 14.11.2014

Najemca ma umowę najmu na czas nieoznaczony, zalega z czynszem ponad 4 miesiące i dodatkowo z opłatami za media. Kwota urosła do prawie 15 000 zł. Doszliśmy do porozumienia: najemca zwolni mieszkanie i stopniowo ureguluje dług. Zależy mu na uregulowaniu zaległości bez sądu. Rozumiem, że w takim układzie powinniśmy spisać z nim jakieś pisemne porozumienie (umowę). Pytanie: jak taka umowa powinna wyglądać i czy powinien do niej być dołączony weksel?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakładam, że przedstawione przez Pana zagadnienie – w jakimś stopniu problematyczne dla obu stron – dotyczą umowy najmu, którą ustawodawca uregulował w Kodeksie cywilnym (K.c.) oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Uiszczanie czynszu jest jednym z podstawowych obowiązków najemcy (art. 659 K.c.).

 

Do istoty zobowiązań – w tym zobowiązań umownych – należy (przynajmniej) dwustronny charakter (art. 353 K.c.), co jest szczególnie wyraźne w przypadku zobowiązań z umów wzajemnych. Umowa najmu (art. 659 i następne K.c. oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów) jest jedną z umów wzajemnych. Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnić najemcy określony lokal albo określone pomieszczenie o odpowiednich (zapewne wcześniej uzgodnionych) właściwościach. Jednym z podstawowych obowiązków najemcy jest uiszczanie czynszu (art. 659 K.c.) oraz innych właściwych opłat (również mogących mieć „umocowanie” w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów). Zwłaszcza w tym wyraża się wzajemność umowy najmu.

 

Skoro strony wskazanej przez Pana umowy poczyniły jakieś ustalenia – zapewne wstępne, to można zakładać, że możliwe byłoby zawarcie ugody (art. 917 i art. 918 K.c.). Szczególnie względy dowodowe przemawiają za zawarciem ugody w formie pisemnej – art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), czyli przepisy o dowodach z dokumentu, zaliczające się do przepisów o postępowaniu dowodowym (od art. 227 do art. 315 K.p.c.). Ewentualna ugoda będzie miała charakter zobowiązujący dla dwóch stron – każda z nich poczyni jakieś ustępstwa, co może przyczynić się do załatwienia sprawy bez dodatkowych kosztów.

 

Ugoda w Kodeksie cywilnym została zaliczona do zobowiązań (w dodatku umownych). Proponowałbym, aby ugoda była możliwie dokładna – zwłaszcza odnośnie do „kluczowych” dla stron zagadnień. Najemcy zależy szczególnie na uniknięciu postępowania sądowego oraz na odroczeniu w czasie płatności. Wynajmujący – co Pan akcentuje – jest zwłaszcza zainteresowany otrzymaniem należnych świadczeń (zapewne z odsetkami, przynajmniej z odsetkami za zwłokę). Jestem przekonany, że stronom uda się wypracować kompromis.

 

Gdyby miało dojść do postępowania sądowego – czy to w zakresie eksmisji, czy to co do płatności – warto rozważyć skorzystanie (w związku z postępowaniem sądowym) z rozwiązań ułatwiających osiągnięcie porozumienia. Mam na uwadze zwłaszcza mediację oraz sądowe posiedzenie pojednawcze – od art. 1831 do art.186 K.p.c. Za dążeniem do załatwienia sporu na drodze mediacji przemawiają różne względy w tym finansowe, ponieważ (według ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) skuteczna mediacja uzasadnia zwrot dużej części opłaty sądowej (za rozpoznanie sprawy); oczywiście, trzeba brać pod uwagę koszty mediacji, ale zazwyczaj mediacja bardziej się opłaci od klasycznego „sądzenia się” (zwłaszcza w przypadku obecności pełnomocników prawnych na wielu rozprawach oraz zaangażowania biegłych sądowych, którzy zazwyczaj otrzymują wynagrodzenie wyższe od wolnorynkowych cen za analogiczne czynności).

 

Pan zapytał wprost o weksel. Podpisanie weksla – najlepiej odpowiednio wypełnionego przed podpisaniem – może ułatwiać (upraszczać) dochodzenie roszczeń. Kiedyś weksle – w tym tak zwane weksle in blanco – zostały spopularyzowane w Polsce. Podpisanie weksla zależy od wolnej woli najemcy. Ewentualne zbyt intensywne naciski mogłyby mieć następstwa karne, np. na podstawie artykułu 191 Kodeksu karnego (K.k.); groźbę karalną określono w artykule 115 K.k.. Proszę również wziąć pod uwagę to, że (w artykule 270 K.k.) przewidziano zagrożenie karne za wypełnienie blankietu niezgodnie z wolą podpisanego i użytego na szkodę podpisanego. Państwo znają najemcę, proponuję tę wiedzę uwzględnić, również odnośnie do zabezpieczania uprawnień wynajmującego (np. przez zaproponowanie podpisania weksla).

 

Daleki jestem od zniechęcania wynajmującego do dbałości o swe uprawnienia. Dlatego proponuję rozważyć – choć z uwagi na formę prawną będą dodatkowe koszty – zaproponowanie najemcy, by w formie aktu notarialnego zobowiązał się do opuszczenia danego lokalu i zapłacenia należności oraz poddał się egzekucji (co do opuszczenia lokalu oraz należnych kwot). Poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego jest zaliczane do tytułów egzekucyjnych (art. 777 K.p.c.), przez co poważnie ułatwia egzekwowanie świadczeń (nie tylko pieniężnych).

 

Być może właściwym rozwiązaniem okazałoby się zaproponowanie najemcy alternatywy – ustępstwa wynajmującego w zamian za jedno z dwóch ustępstw najemcy: weksel albo poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII - VIII =

»Podobne materiały

Niepłacenie czynszu a spłata długu przez osoby zameldowane w lokalu

Niedawno wyszłam za mąż. Mąż jest jeszcze zameldowany w swoim domu rodzinnym (łącznie z ojcem, który jest głównym najemcą mieszkania, i ciężarną siostrą). Niedawno przyszło z sądu pismo informujące o rozprawie o eksmisję ich rodziny z powodu niepłacenia czynszu przez wiele lat (dług wynosi

 

Jak odzyskać pieniądze od nieuczciwego wykonawcy?

Zleciłem firmie zakup i montaż drzwi wewnętrznych, została spisana umowa na okres do pięciu tygodni. Czekamy już dziesięć tygodni, a z firmą nie ma kontaktu: telefony milczą, właściciel się ukrywa w sklepie, który jest notorycznie zamknięty. Jak odzyskać pieniądze od nieuczciwego wykonawcy, wpłaciłe

 

Naruszenie nietykalności cielesnej w pracy

Kilka dni temu w pracy miało odbyć się spotkanie kierowników. Jeszcze przed rozpoczęciem weszłam do pokoju w którym było zaplanowane spotkanie. Na mój widok kierownik podbiegł do mnie, złapał mnie za przedramię i powiedział, żebym się wynosiła. Trzymał mnie tak mocno, że wieczorem okazało się, że ma

 

Niewskazanie kierującego samochodem

Mam wyrok nakazowy z powodu niewskazania kierującego moim samochodem pewnego dnia, gdy wykonano zdjęcie z fotoradaru z powodu przekroczenia dopuszczalnej prędkości. W dniu wykroczenia (w tych godzinach) przebywałem w pracy (mam świadków), przyjechałem tam innym pojazdem. Nie wiem, który z moich 3 sy

 

Wynagrodzenie członka zarządu

Jestem członkiem zarządu spółki kapitałowej. Swoją funkcję pełnię z powołania, nie zawarto ze mną umowy o pracę. Nie pobierałem żadnego wynagrodzenia. Czy Kodeks pracy daje mi możliwość żądania wypłaty zaległego wynagrodzenia za wykonywanie obowiązków członka zarządu?  

 

Spłata zadłużenia a ponowne zawarcie umowy najmu

Mieszkamy z ojcem i siostrą w mieszkaniu komunalnym, które jest mocno zadłużone. Niedawno dostałem lepszą pracę i zacząłem spłacać ten dług. Obawiam się jednak, że mimo to zostaniemy eksmitowani z mieszkania, bo ojcu odebrano prawa najemcy ze względu na zadłużenie. Czy gmina będzie musiała

 

Zadłużenie mieszkania komu

Od 8 lat przebywam za granicą (mam na to dowody: umowy o najem mieszkania, umowy o pracę itp.). W Polsce jestem zameldowana z rodzicami i braćmi w mieszkaniu komunalnym taty. Wczoraj dowiedziałam się, że podczas mojej nieobecności doszło do zadłużenia mieszkania – na 30 tys. zł. Ja i

 

Wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym

Jestem najemcą mieszkania od marca 2012 r. Umowa jest na czas określony, został ustalony trzymiesięczny termin wypowiedzenia. Regularnie płacę swoje należności. Okazało się, że właściciel mieszkania ma zadłużenie w spółdzielni na ok. 3 tys. zł. Czuję się oszukana, nie chcę już mieszkać w t

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »