Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana użytkowania gruntu we wspólnocie

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 29.01.2013

W skład wspólnoty wchodzą lokale mieszkalne i użytkowe. Pod budynkiem znajdują się 24 miejsca postojowe, które wykupiło 23 właścicieli (jeden ma dwa). W aktach notarialnych stanowisko postojowe zostało określone jako pomieszczenie przynależne do mieszkania, zwiększając jego powierzchnię stanowiącą podstawę do wyliczenia procentowego udziału we wspólnocie i procentowego udziału w działce. Obecnie większość właścicieli chce zmienić użytkowanie gruntu, na którym stoi blok, w prawo własności. Tymczasem trzech współwłaścicieli robi problem, chcąc doprowadzić do wyłączenia garażu ze wspólnoty. Reszta nie chce się na to zgodzić. Co powinniśmy zrobić? Czy musimy dokonać zmiany udziałów?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Obawiam się, że bez szczegółowej analizy dokumentów (np. aktu notarialnego), trudno mi będzie jednoznacznie odpowiedzieć na nurtujące Panią pytanie.

 

Kwestie związane z ustaleniem statusu prawnego garażu wielostanowiskowego stanowiły od dawna przedmiot rozlicznych rozważań, aż dopracowano się kilku ich koncepcji.

 

Pierwsza z nich sprowadza się do tego, że oprócz wyodrębnienia lokali mieszkalnych w danym budynku wyodrębnia się również cały garaż jako odrębny lokal użytkowy, z którego własnością związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Ten lokal następnie sprzedaje się na współwłasność osobom, które mają z niego korzystać (tak jak u Pani tym 23 osobom). A zatem stanowi nasz garaż współwłasność kilkudziesięciu osób, posiadających lokale mieszkalne w tym budynku. Pod wglądem konstrukcji prawnej należy go traktować identycznie jak mieszkanie, które jest przedmiotem własności kilku właścicieli.

 

Taki udział w garażu jest samodzielnym przedmiotem obrotu, zatem można go sprzedać, i to niezależnie od sprzedaży mieszkania. Należy przy tym pamiętać, że współwłaściciele nie są właścicielami miejsc postojowych, ale całego garażu w częściach, jakie wynikają z ilości użytkowania przez nich miejsc postojowych (u Państwa nie będą one równe, ponieważ jeden z 23 współwłaścicieli ma dwa miejsca postojowe).

 

Deweloper, obliczając udział w lokalach, powinien uwzględnić dwie wartości – metraż lokalu, który sprzedaje, oraz powierzchnię użytkową całego budynku, którą w opisywanym przez Panią przypadku stanowi suma powierzchni wszystkich lokali mieszkalnych i garaży. Jeżeli tak uczynił – jest to prawidłowa praktyka. Garaż jako hala stanowi odrębny lokal – jeden garaż i np. kilkadziesiąt miejsc postojowych – współwłaściciele tego garażu mają łącznie udział w nieruchomości wspólnej, a oprócz tego każdy z nich ma ułamkowy udział w garażu.

 

Współwłaściciel garażu powinien zatem mieć wyliczony udział jako iloraz powierzchni miejsca postojowego i powierzchni użytkowej garażu. Jeżeli poprawiono – to teraz jest prawidłowo. Współwłaściciele danego garażu mają wspólnie udział w nieruchomości wspólnej, a nie oddzielnie.

 

Garaż wielostanowiskowy w budynku mieszkalnym może też stanowić część wspólną z tzw. podziałem do korzystania, podobnie jak pomieszczenia techniczne, klatki schodowe itp. Jednak wówczas deweloperzy zapisują w aktach notarialnych wszystkich wyodrębnianych lokali tzw. umowę do korzystania, co, jak zrozumiałam, nie zachodzi w Pani przypadku, zatem nie będziemy się tym przypadkiem tu zajmować.

 

Sposób wyliczenia udziałów określa art. 3, pkt 3 ustawy o własności lokali stanowiąc, iż udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

 

W Pani korespondencji zaniepokoiła mnie natomiast jedna rzecz. Pisze Pani, że „w aktach notarialnych stanowisko postojowe zostało ujęte jako pomieszczenie przynależne do tego mieszkania, zwiększając jego powierzchnię stanowiącą podstawę do wyliczenia procentowego udziału we wspólnocie i procentowego udziału w działce”.

 

Otóż miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym nie tylko nie może zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowić odrębnej nieruchomości, ale także nie spełnia ono warunków do uznania go za pomieszczenie przynależne.

 

Jak stanowi art. 2 ust. 4 ustawy „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Miejsce postojowe nie jest pomieszczeniem, więc nie może być pomieszczeniem przynależnym”. Potwierdził to Trybunał Konstytucyjny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2005 r. (sygn. akt SK 24/05). Trybunał zwraca tu uwagę, że w języku ogólnym „pomieszczenie” według choćby słownika języka polskiego pod red. M. Szymczaka (Warszawa 1998, t. 2, s. 759) jest to rzeczownik od czasownika „pomieścić” i oznacza: budynek, wydzieloną część budynku, izbę itp. mogące pomieścić kogoś lub coś; lokum. Zatem – zdaniem Trybunału Konstytucyjnego – „nie ulega wątpliwości, że w definicji tej nie mieści się miejsce postojowe w wielostanowiskowym garażu, usytuowanym budynku mieszkalnym , o ile jest ono wyznaczone jedynie liniami namalowanymi na podłodze tegoż garażu albo zaznaczone na rzucie danej kondygnacji budynku. W pojęciu «pomieszczenia» zawarty jest bowiem element oddzielenia go od pozostałej przestrzeni. Nie spełnia tego wymagania zaznaczenie miejsca garażowego na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku zgodnie z art. 2 ust. 5 ustawy o własności lokali, chociaż umożliwia ustalenie w przestrzeni granic miejsca garażowego. Stanowisko Trybunału Konstytucyjnego potwierdza w tej mierze treść przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które w przepisach § 18-21, § 55 ust. 1 oraz § 102-108 odróżniają expressis verbis pojęcia «miejsce postojowe» czy też «stanowisko postojowe» – w tym również usytuowane na kondygnacji podziemnej oraz „garaż” – w tym m.in. garaż jednoprzestrzenny, obejmujący pewną ilość stanowisk postojowych”

 

Obawiam się, że właśnie opierając się na tym wyroku Trybunału Konstytucyjnego i brzmieniu powołanych wyżej przepisach ustawy o własności lokali, trzej współwłaściciele złożyli rzeczony sprzeciw. Jaki mają w tym cel, nie wiem, ale jeżeli rzeczywiście użyto pojęcia „pomieszczenie przynależne” do udziału w garażu, to macie Państwo niemały kłopot. W mojej opinii nie jest to jednak przyczyna do zmiany udziału, ale do dokonania sprostowania, o ile z całego aktu notarialnego wynika, że nabyliście Państwo udział w garażu wielostanowiskowym jako wyodrębnionym lokalu. Tego jednak nie mogę stwierdzić z cała stanowczością, nie znając treści aktów.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 plus 7 =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »