Mamy 10 894 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pokój wydzielony z mieszkania

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 15.06.2010

Moi rodzice od lat 60. mieszkali ze współlokatorem z przydziału. Jego pokój został oddzielony od ich mieszkania – drzwi do przedpokoju zamurowano, a wstawiono osobne na korytarz. W 1997 r. wykupili to mieszkanie. Niedawno zmarli zarówno oni, jak i lokator. Jako spadkobierca wystąpiłem do gminy o wykup tego pokoju. Odpisano mi, że przepisy uniemożliwiają taką sprzedaż – czy faktycznie tak jest? Co mogę zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Żeby dany lokal mógł być przedmiotem obrotu, musi posiadać walor odrębnej nieruchomości.

 

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali odrębną nieruchomością lokalową może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy). Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełnić lokal, aby mógł stać się nieruchomością. Ustawa o własności lokali nie przewiduje innych wymagań w tym względzie.

 

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu przepisów wspomnianej ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

 

Ściany muszą być wykonane z trwałych, solidnych materiałów. Z oczywistych względów kryteriów takich nie spełniają doraźne przegrody czy też „ściany” pełniące w istocie funkcję prowizoryczną, w tym wykonane z materiałów niegwarantujących trwałości, takich jak np. płótno, cienka dykta czy folia – tak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w orzeczeniu z dnia 11.12.2008 r.

 

Istotne jest, że o samodzielności lokalu świadczy również brak możliwości (uprawnień) do korzystania z jego pomieszczeń przez właścicieli innych lokali, np. członków wspólnoty mieszkaniowej, tak jak ma to miejsce w przypadku części wspólnych budynku. Pogląd taki potwierdza orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30.01.2008 r., zgodnie z którym jeśli częścią powierzchni lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest wspólny korytarz, który służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokalu sąsiedniego, to nie zostały spełnione przesłanki samodzielności lokalu mieszkalnego.

 

Ponadto, aby zapewnić lokalowi samodzielność, trzeba spełnić przesłanki techniczne i architektoniczne, do których zaliczamy: wydzielenie osobnego wejścia; pomieszczenia kuchennego i miejsca do przechowywania żywności, pomieszczeń sanitarnych, łazienki i WC; zapewnienie sprawnego ogrzewania, dopływu zimnej i ciepłej wody, odprowadzenia ścieków, napływu świeżego powietrza i odprowadzenie zużytego, bezpieczne doprowadzenie odpowiednich ilości energii (elektrycznej, gazowej).

 

Poza tym rozkład i cechy lokalu muszą być takie, aby lokal umożliwiał zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (funkcjonalność, bezpieczeństwo) i stałe w nim przebywanie (brak uciążliwości środowiskowych jak hałas, wibracje czy zanieczyszczone powietrze oraz dostęp światła i powietrza w dostatecznych ilościach).

 

Według obecnego stanu prawnego wymogi dotyczące pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi zawarte są w § 72-75 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Po szczegóły odsyłam do przedmiotowego rozporządzenia.

 

Notariuszowi przed sporządzeniem aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu właściciel obowiązany jest okazać zaświadczenie o samodzielności lokalu.

 

Wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokalu należy do kompetencji starosty. Podmiot, który stara się o jego wydanie, powinien złożyć do starostwa powiatowego stosowny wniosek.

 

Starosta w zaświadczeniu określi lokal, dla którego jest ono wydane, to jest adres i numer danego lokalu, oznaczenie z ewidencji gruntów i budynków, jak również poda pomieszczenia wchodzące w skład lokalu. Najistotniejszą częścią tego zaświadczenia jest stwierdzenie, że przedmiotowy lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym.

 

Mając na uwadze powyższe, moim zdaniem podstawowym warunkiem dokonywania jakichkolwiek rozporządzeń przedmiotowym lokalem jest najpierw uzyskanie zaświadczenia o jego samodzielności. Następnie lokal musi być wyodrębniony jako odrębna nieruchomość, dopiero później możliwa jest sprzedaż tego lokalu przez gminę.

 

Przyznam szczerze, że przedmiotowa sprawa jest przypadkiem dość nietypowym i raczej rzadko spotykanym. Tak jak pisałem wcześniej, żeby pokój mógł się stać przedmiotem obrotu, musi posiadać status odrębnej nieruchomości. Moim zdaniem jest to warunek konieczny i niezbędny. Należałoby więc szukać innego rozwiązania w celu wykupu.

 

Z pytania wynika, że pokój został jedynie fizycznie wydzielony w ten sposób, że zamurowano drzwi z holu i wstawiono drzwi na korytarz.

 

W związku z tym uważam, że pokój ten nadal stanowi część składową mieszkania. Jeśli nie został on objęty procedurą wykupu w 1998 r., to moim zdaniem było to błędem ze strony gminy.

 

Zgodnie bowiem z treścią art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego części składowe rzeczy nie mogą być przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. „Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego” (art. 47 § 2).

 

Reasumując, na Pańskim miejscu spróbowałbym wystąpić do gminy o wydanie przedmiotowego pokoju z powołaniem się na fakt, iż stanowi on część składową wykupionego mieszkania i w związku z tym powinien podzielić jego los.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 minus jeden =

»Podobne materiały

Lokatorzy nie chcą wyprowadzić się po otrzymaniu lokalu socjalnego od gminy

Jak najszybciej pozbyć się lokatorów zameldowanych w moim mieszkaniu, którym sąd nakazał eksmisję po otrzymaniu lokalu socjalnego od gminy? Czy mogę ich wymeldować lub zmienić zamek? A jeśli nie, to może mogę ubiegać się o jakieś odszkodowanie od gminy?

 

Wypowiedzenie najmu przez właściciela kamiennicy

Czy jako właściciel kamienicy mogę wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego? Chciałbym zamieszkać w tym lokalu.

 

Zawieszenie szyldu nad lokalem

Jestem właścicielką lokalu użytkowego w budynku wielomieszkaniowym. Chcę wywiesić szyld na elewacji zewnętrznej (jest to ściana mojego lokalu). Wspólnota mieszkaniowa zwlekała z wydaniem zgody, a teraz twierdzi, że może mi co najwyżej wynająć powierzchnię na fasadzie budynku, powołując się na przepi

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »