Podział wspólnej nieruchomości na samodzielne lokale

Istnieją trzy możliwe sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie:

1. podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,
2. przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
3. licytacyjna sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

Możliwe jest także kumulowanie (łączenie) tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i sprzedaż pozostałej części. Nie jest też wyłączone ograniczenie zniesienia współwłasności do części wspólnej nieruchomości i do pozostawienia pozostałej części we współwłasności.

Co więcej, podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, wyraźnie preferowanym przez Kodeks cywilny (orzeczenia Sądu Najwyższego z 30 października 1978 r., sygn. akt III CRN 214/78 i z 16 listopada 1993 r., sygn. akt I CRN 176/93 oraz z 29 lipca 1998 r., sygn. akt II CKN 748/97). Trzeba bowiem pamiętać o tym, że podział fizyczny rzeczy jest z reguły najbardziej sprawiedliwy.

Podział fizyczny natomiast na pewno nie nastąpi, gdy miałby być sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Zakaz podziału może wynikać także z natury rzeczy, to znaczy z zasadniczej niepodzielności przedmiotu współwłasności. Nadto podział fizyczny nie może nastąpić, jeżeli byłby sprzeczny „ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy” albo „pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Przykładem prawidłowego rozumienia przesłanki „społeczno-gospodarczego przeznaczenie nieruchomości” może być rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego (orzeczenie z 24 maja 1974 r., sygn. akt III CRN 373/73, PUG 1/75, s. 24), w którym uznano, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”. Zatem podział Państwa rzeczy wspólnej byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyby zmniejszył jej wartość, zmieniłby jej istotę, np. gdy nie mogłaby już służyć tym celom, do których została przeznaczona; a także gdy w wyniku podziału powstałyby małe części niczemu niesłużące.

Z treści pytania wnioskuję, że zamierzacie Państwo wyodrębnić z budynku samodzielne lokale, ustanowić odrębną własność lokali na rzecz poszczególnych współwłaścicieli oraz określić ich udziały w nieruchomości wspólnej. W wyniku tak dokonywanego podziału dzielony jest tylko sam budynek, natomiast nie jest dzielona działka pod budynkiem, która pozostaje współwłasnością. Takie części nieruchomości, jak strych, piwnica, klatka schodowa, podobnie jak działka (w tym ogród, podwórze), stanowić będą współwłasność wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających powierzchni ich lokali w stosunku do powierzchni całego budynku. Taki sposób wyjścia ze współwłasności jest dopuszczalny (określamy go mianem tzw. podziału poziomego).

Jeśli wszyscy współwłaściciele zgadzają się na podział, mogą zawrzeć umowę przed notariuszem. Przedmiotowa umowa musi mieć bowiem formę aktu notarialnego, w przeciwnym razie nie będzie ważna. Nadto przed zawarciem umowy należy uzyskać decyzję zatwierdzającą podział, którą wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.

W sytuacji braku porozumienia należy wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności.

Sposób dopłat różnicy powstałych części zależy od Państwa porozumienia.

Z dziedziczeniem lokali nie będzie żadnych problemów. Natomiast zapis o zrzeczeniu się lokalu powinien znaleźć się albo w akcie darowizny, np. z dożywotnią służebnością mieszkania, albo w testamencie. Uważam, że w umowie o zniesienie wspówłasności taki zapis znaleźć się nie może. Koszty notarialne będą zależały od wartości nieruchomości, te informacje uzyskuje się u notariusza.