Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podwyżka czynszu najmu lokalu użytkowego

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 01.11.2015

Osiem lat temu właściciel lokalu użytkowego (spółka Skarbu Państwa) podwyższył nam czynsze o 100%. Pod rygorem groźby wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego przyjęliśmy niekorzystne warunki. Natychmiast jednak skierowaliśmy do wynajmującego pismo z prośbą o renegocjację tej zbyt dużej podwyżki. Nastąpiła wymiana korespondencji, odbyły się dwa spotkania z wynajmującym, ale nic nie wskóraliśmy. Ponawialiśmy potem jeszcze kilkakrotnie prośbą o rewizję decyzji – bezskutecznie. Ostatnio dowiedziałam się, że istnieje postanowienie, najpewniej Sądu Najwyższego, zakazujące podwyżki czynszu najmu o więcej niż 10% w skali roku. Czy istnieje takie postanowienie i czy są przesłanki, aby odwoływać się od decyzji o podwyżce sprzed ośmiu lat?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Proponuję zacząć tę odpowiedź od przyjrzenia się ustawowemu określeniu umowy najmu – czyli treści artykułu 659 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.”

 

Prawne określenie umowy najmu wyraźnie wskazuje na to, że Państwo mają status najemcy, zaś wynajmującym jest ten, kto dany lokal Państwu udostępnia – zapewne jego właściciel.

 

Negocjacje mają to do siebie, że mogą skończyć się sukcesem, ale nie muszą. Właściciel rzeczy – w tym właściciel nieruchomości (art. 46 K.c.) – jest uprawniony (zazwyczaj „z wyłączeniem innych osób”) decydować w sprawach swych własnych składników majątkowych. Sytuacja może być nieco swoista (z uwagi na status właściciela lokalu), ale nadal ma zastosowanie artykuł 140 K.c., stanowiący: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

 

Wypowiedzenia wysokości czynszu dotyczy zwłaszcza brzmienie artykułu 6851 K.c.: „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”.

 

Napisała Pani: „Pod rygorem groźby wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego przyjęliśmy niekorzystne warunki”. Z tego jednoznacznie wynika, że nowa stawka czynszu została przyjęta. Spełnione zostały więc warunki osiągnięcia porozumienia między stronami umowy – niezależnie od przesłanek podjęcia decyzji o przyjęciu nowej wysokości czynszu. Państwo jako najemcy mogli zwrócić się o rozstrzygnięcie sporu do sądu – sąd mógłby przychylić się do Państwa stanowiska, ale mógłby również zaakcentować znaczenie prawa własności i zakres decydowania przez właściciela o jego majątku.

 

Prawo, w tym prawo prywatne, reguluje różne sytuacje w sposób typowy dla podmiotów, od których wymaga się dojrzałości; z tym wiążą się (między innymi) granice wiekowe odnośnie do zdolności do czynności prawnych (art. 10 i następne K.c.). Prawodawca , co typowe dla kapitalizmu (przywróconego w Polsce oficjalnie około 25 lat temu) – zakłada, że każdy (zwłaszcza pełnoletni) człowiek ponosi odpowiedzialność za swe własne zachowania. W przypadku działalności gospodarczej – a na taką wskazuje użytkowy charakter odnośnego lokalu – bierze się pod uwagę również zawodowy (profesjonalny) charakter działalności. Świadczy o tym zwłaszcza treść artykułu 355 K.c.:

 

„§ 1. Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).

§ 2. Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.”

 

Pani mocno podkreśliła dotkliwość (dla Państwa) podwyżki czynszu przed ośmiu laty. To może wskazywać na problem wyzysku (czyli wykorzystania przymusowego położenia innego podmiotu). W szczególnie poważnych problemach może wchodzić w grę odpowiedzialność karna (art. 304 Kodeksu karnego); w przepisie tym przewidziano karę do 3 lat pozbawienia wolności, więc ewentualne (jedynie hipotetycznie rozważane) przestępstwo przedawniło się po 5 latach (art. 101 K.k.). W prawie cywilnym wyzyskowi poświęcono artykuł 388 K.c. stanowiący:

 

„§ 1. Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.

§ 2. Uprawnienia powyższe wygasają z upływem lat dwóch od dnia zawarcia umowy.”

 

Jeżeli nawet w tym przypadku doszło do wyzysku, to minął termin na skierowanie sprawy na drogę sądową. Proponuję uwzględniać terminy przedawnienia roszczeń (art. 117 i następne K.c.) – w zakresie świadczeń okresowych (np. o zapłatę czynszu) chodzi zazwyczaj o przedawnienie po upływie trzech lat (art. 118 K.c.). Proszę ponadto liczyć się z surowym podejściem sądów do podmiotów prowadzących działalność zawodową (również w sprawach, w których wskazano na wyzysk). Przykładem takiej linii interpretacyjnej jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 sierpnia 1994 r. (sygn. akt: I ACr 312/94). Jedna z tez tego orzeczenia brzmi:

 

„Okoliczność, iż przyczyną niewywiązywania się przez stronę z obowiązków najemcy (zapłaty czynszu) jest wyłącznie brak oczekiwanych zysków z prowadzonej działalności gospodarczej, nie ma wpływu na ocenę skuteczności rozwiązania umowy. Efekt działalności najemcy jest jego ryzykiem gospodarczym, którego nie można przerzucać na innych. Nawet brak winy najemcy nie może pozbawić wynajmującego prawa wypowiedzenia przynoszącej mu straty umowy i wynajęcia lokalu na dogodniejszych warunkach”. Druga z tez tegoż wyroku ma następującą treść: „Kodeks cywilny nie przewiduje ograniczeń w zakresie wypowiadania umów najmu z zachowaniem terminów umownych – a w razie ich braku – ustawowych (art. 673 K.c.). Dopuszczalne jest także rozwiązanie umów najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w wypadkach określonych umową lub ustawą (art. 672 K.c.) z tym, że niespełnienie przesłanek takiego rozwiązania ma jedynie ten skutek, iż czas trwania umowy przedłuża się do upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia. [w nowym akapicie:] Błąd w prognozowaniu rozpoczętej działalności jest błędem co do pobudki, a nie błędem co do treści czynności prawnej i tym samym przepis art. 84 kc nie może mieć tu zastosowania.”

 

Napisała Pani również: „(…) dowiedziałam się, że istnieje postanowienie, najpewniej Sądu Najwyższego, zakazujące podwyżki czynszu najmu o więcej niż 10% w skali roku. Czy istnieje takie postanowienie i czy są przesłanki, aby odwoływać się od decyzji o podwyżce sprzed ośmiu lat?” Orzeczeń sądowych jest wiele. Wysokością czynszu zajmowały się różne organa władzy sądowniczej w tym Trybunał Konstytucyjny. Z Państwa perspektywy – ponieważ chodzi o lokal użytkowy (czyli związany z działalnością profesjonalną) – takie orzeczenia mają niewielkie znaczenie, ponieważ one dotyczą ochrony najemców lokali mieszkalnych; aktualnie szczególnie chodzi o orzeczenia odnośnie do przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sam tytuł ustawy wyraźnie wskazuje na zakres regulacji prawnej. Ponadto można wskazać na (zawarte w artykule 2 tejże ustawy) znaczenie szczególnie ważnych określeń: lokatora („najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”); lokalu („lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych”).

 

Warunki prowadzenia działalności gospodarczej bywają trudne. Polskę opuściło (być może na stałe) w ostatnim dziesięcioleciu około dwóch milionów ludzi. W niektórych miastach (nawet wojewódzkich) jest zastój na rynku, przynajmniej w niektórych branżach. To widać gołym okiem: nawet przy głównych ulicach miast często można spotkać puste (czekające na najemców) lokale użytkowe, a niekiedy prowadzona jest w ścisłych (nawet zabytkowych) centrach dużych miast działalność, którą trudno uznać za prestiżową (np. w rodzaju „świat ciuchów”). W tej sytuacji Państwo (jako najemcy) być może – uwzględniając warunki lokalne – byliby w stanie skierować żądanie obniżenia stawki czynszu. Jeśli rynek (zwłaszcza lokalny) załamuje się, to właściciel lokalu mógłby mieć problem ze znalezieniem innego najemcy. Wynajmujący ma wiele atutów, ale również on (nawet będąc powiązanym ze Skarbem Państwa) powinien liczyć się z warunkami rynkowymi.

 

Negocjowanie stawek czynszu może dać lepsze wyniki od szukania nadziei w rozwiązaniach, które dotyczą lokali mieszkalnych – szczególnie odnośnie do lokali mieszkalnych komunalnych lub wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (art. 7 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów). Być może (a Państwo zapewne mają dobrą orientację w sytuacji) w odpowiednim (właściwym, Państwa zdaniem) miejscu znajduje się lokal użytkowy, w którym można by (po przeprowadzce) prowadzić działalność gospodarczą, której prowadzenie Państwo uważają za właściwe. Małżeństwa się kończą (współcześnie nie tylko wskutek śmierci), a więc i stosunek najmu może ulec zakończeniu. Gdyby właściciel lokalu był zainteresowany sprzedażą danego lokalu, to może Państwo kupiliby tenże lokal – propozycja (zapytanie) może wyjść od Państwa.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII + II =

»Podobne materiały

Jak rozwiązać umowę najmu lokalu pod działalność?

Mam problem z umową najmu lokalu na czas określony – wynajęłam lokal pod działalność gospodarczą na 10 lat, umowa wygasa dopiero za 4 lata; w umowie nie ma zapisu o możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy. Obecnie znalazłam się w trudnej sytuacji i czynsz, który płacę, przewyższa moje możl

 

Towar kontrahenta zalega w moim magazynie

Prowadzę działalność gospodarczą. Przez jakiś czas współpracowałem z pewną firmą, której pozwalałem przechowywać w moim magazynie towar. W międzyczasie firma ta przekształciła się w dwie różne firmy X i Y. Tak więc w pewnym momencie okazało się, że mam na magazynie towar firmy Y, która postawiona zo

 

Zatrzymanie towaru przez kontrahenta za niezapłacone usługi

Spółka X korzysta z usługi magazynowania i przechowywania oraz transportu towarów będących jej własnością. Czy firma świadcząca wymienione usługi może dokonać ich blokady w związku z niezapłaconymi fakturami za transport i magazynowanie, do których w większości spółka X wnosi zastrzeżenia, do czego

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »