Czy trzeba podawać przyczyny i kalkulacje podwyżki czynszu?

Jak zapewne doskonale Pan wie, kwestię podwyżek czynszu w przypadku umów najmu reguluje art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

„Art. 8a. 1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

(…)

4. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację”.

Podwyżka jest uzasadniona w sytuacji, w której właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. Podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ustawie.

„4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową

– aż do ich pełnego zwrotu;

2) godziwy zysk”.

Druga sytuacja, w której podwyżkę uznaje się za uzasadnioną, to podwyżka „czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym (…). Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej »Monitor Polski«” (art. 8a ust. 4e).

Dalsza część przepisu art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów przedstawia sposób postępowania w przypadku zaistnienia konfliktu pomiędzy wynajmującym a najemcą odnośnie zasadności podwyżki.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia stawki czynszu,
2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, przy czym udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Gdy lokator odmówi przyjęcia podwyżki, jest on obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal.

Jeśli lokator złoży stosowny pozew do sądu o uznanie podwyżki za niezasadną, jest on obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie.

Gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5 art. 8a ustawy, wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia.

Jak wynika z powyższego, Pana postępowanie do obecnej chwili było prawidłowe, a podwyżka czynszu wydaje się uzasadniona (odpowiada wysokości średniorocznego wskaźnika cen). Niestety nawet w takim wypadku jest Pan zobowiązany do udzielenia pisemnych wyjaśnień swojemu lokatorowi na jego żądanie. Wyjaśnienia te mają obejmować – zgodnie z ustawą – przyczynę i kalkulację podwyżki. Musi Pan przy tym zachować termin 14 dni od otrzymania wezwania od lokatora. W przeciwnym wypadku wypowiedzenie nie będzie miało żadnego skutku.

Musi Pan wykazać, że wysokość czynszu po podwyżce nie przekroczy 3% wartości odtworzeniowej lokalu, co zwalnia Pana z dalszych wyjaśnień.

Jeśli jednak podwyżka spowoduje powstanie czynszu przekraczającego owe 3% wartości odtworzeniowej, należy wyjaśnić, że podwyżka zgodnie z art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów jest zasadna, bowiem nie przekracza średniorocznego wskaźnika cen ogłaszanego we właściwy sposób. Tutaj kalkulacją będzie przedstawienie dotychczasowego czynszu, nowego czynszu i wykazanie, że różnica stanowi kwotę mniejszą niż ów podawany przez ustawę wskaźnik. Należy też przytoczyć źródło i wysokość ustalonego odpowiednio wskaźnika, na podstawie którego ustalana jest zasadność podwyżki.

W sytuacji gdy wyjaśnienia nie przekonają lokatora, może się on nie zgodzić z podwyżką czynszu. Wówczas ma 2 miesiące od dnia otrzymania wypowiedzenia na złożenie do sądu pozwu o ustalenie zasadności podwyżki. Jeśli tego nie zrobi, wypowiedzenie czynszu staje się niejako wypowiedzeniem najmu i z upływem 3 miesięcy stosunek prawny najmu wygasa. Podobnie, jeśli lokator przekroczy termin dwóch miesięcy.

Jeśli lokator złoży prawidłowo wniosek, może on nadal zamieszkiwać lokal, najem trwa, a czynsz płatny jest na dotychczasowym poziomie aż do uprawomocnienia się wyroku w sprawie zasadności podwyżki. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, obowiązkiem lokatora będzie zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

*Stan prawny z dnia 9.06.2012 r.