Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podatek od sprzedaży nieruchomości z darowizny

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 11.10.2013

W 2008 r. otrzymałam od mojej mamy mieszkanie w darowiźnie do mojego majątku osobistego. W 2009 r. darowałem je do naszego (mojego i męża) majątku wspólnego. Teraz razem z mężem sprzedajemy to mieszkanie. Czy będziemy zmuszeni zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19%? Dodam, że od 2008 r. do dzisiaj jestem zameldowana w mieszkaniu, a mój mąż od 2009 r. Nie mamy rozdzielności majątkowej. Wiem, że możemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej, składając deklarację o wydatkowaniu uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy na cele mieszkaniowe w przeciągu 2 lat. Czy jeśli najpierw podpiszemy umowę zakupu domu, po niej umowę sprzedaży mieszkania, a jeszcze później dokonamy przelewu kwoty za dom, to czy wydatek ten będziemy mogli zakwalifikować jako wydatek mieszkaniowy i ulga nas obejmie? Wydatek zostanie poniesiony w zasadzie już po podpisaniu umowy sprzedaży mieszkania, jednak umowa kupna domu zostanie podpisana przez nas przed podpisaniem umowy sprzedaży mieszkania.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W myśl przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm., dalej – u.p.d.o.f.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

 

Ponieważ nabyła Pani nieruchomość lokalową w drodze umowy darowizny od mamy w 2008 r. i była Pani zameldowana pod tym adresem przez co najmniej jeden rok, może Pani skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej przy odpłatnym zbyciu mieszkania z darowizny przed upływem pięciu lat, czyli przed 1 stycznia 2014 r. W przypadku nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 ustawodawca przewidział właśnie tę szczególną ulgę, wymagającą co najmniej 12-miesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały, przypadającego przed dniem odpłatnego zbycia. Aby z ulgi meldunkowej skorzystać, należy złożyć w urzędzie skarbowym stosowne oświadczenie w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

 

W przypadku, gdy współwłaścicielami nieruchomości są współmałżonkowie, zwolnienie wynikające z ulgi meldunkowej ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków (art. 21 ust. 22 u.p.d.o.f. w brzmieniu obowiązującym 31 grudnia 2008 r.). W wyroku z 30 sierpnia 2011 r. (sygn. akt II FSK 503/10) Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że skoro przepis art. 21 ust. 22 u.p.d.o.f. stanowi, iż ulga meldunkowa ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków, to mimo że warunek zameldowania spełnia tylko jeden z nich, zwolnienie od podatku przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego ma zastosowanie również do małżonka, który tego warunku nie spełnia. Takie stanowisko jest jednoznacznie uznane za prawidłowe także przez organy podatkowe (np. interpretacja ogólna Ministra Finansów z 7 października 2011 r., nr DD2/033/66/KOI/2011/DD-433).

 

Jak wynika natomiast z treści pytania, w 2009 r. w drodze umowy notarialnej rozszerzyli Państwo wspólność małżeńską ustawową o ten konkretny składnik dotychczasowego majątku osobistego należącego do Pani (art. 47 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 788 z późn. zm.). Rozszerzenie wspólności majątkowej nie stanowi w ogóle nabycia, taki pogląd prezentowany jest w interpretacjach podatkowych Ministra Finansów, jest to czynność natury organizacyjnej, porządkująca łączące małżonków stosunki majątkowe. Za datę nabycia nieruchomości, która stanowiła wcześniej wyłączną własność jednego z małżonków, należy przyjąć dzień, w którym małżonek ten nabył ją do majątku osobistego (np. interpretacja indywidualna Ministra Finansów – Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 23 lutego 2011 r., znak ITPB2/415-1095/10/BK), a zatem w tym przypadku określony dzień w 2008 r. Jeśli poczekają Państwo ze sprzedażą do 1 stycznia 2014 r., w ogóle nie będzie istnieć już problem opodatkowania odpłatnego zbycia.

 

Właściwym formularzem podatkowym do wykazania zerowego podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat z uwagi na skorzystanie z ulgi meldunkowej będzie PIT-36, PIT-36L lub PIT-38, który należy złożyć w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym odpłatne zbycie nastąpiło, wraz z oświadczeniem o uldze meldunkowej (czyli do dnia 30 kwietnia 2014 r.). W przypadku nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 nie ma odrębnej deklaracji podatkowej dla źródła przychodu w postaci odpłatnego zbycia nieruchomości, inaczej niż w razie nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. (PIT-39). Zeznanie takie składają Państwo również wtedy, gdy jedynym źródłem przychodu jest dotychczas stosunek pracy, z którego wynagrodzenie rozliczane było na formularzu PIT-37. Jako kwotę podatku z tytułu odpłatnego zbycia należy wpisać „0”.

 

Wobec istnienia podstaw do skorzystania z ulgi meldunkowej w związku z datą nabycia przypadającą w 2008 r. nie dotyczy Państwa problem ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe, aby uniknąć obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Jednak dla wyjaśnienia tej kwestii, która Państwa w pewnej mierze nurtuje, informuję, iż tzw. nowa ulga mieszkaniowa uregulowana została w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. i ma zastosowanie w przypadku nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. W świetle tego przepisu wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

 

Dochód (przychód minus koszty jego uzyskania) mnożymy przez sumę wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe, a następnie dzielimy przez przychód z odpłatnego zbycia, czyli uzyskaną ze sprzedaży pełną cenę; w ten sposób ustala się wysokość dochodu zwolnionego. Sposób ustalania kosztów uzyskania przychodu zależy od sposobu nabycia – czy było ono odpłatne, czy nieodpłatne, jednak ta szczegółowa problematyka nie jest przedmiotem zadanego pytania.

 

Kluczowa jest chronologia czynności podjętych przez podatnika. Mianowicie realizacja celów mieszkaniowych nie może nastąpić przed transakcją odpłatnego zbycia. Co najwyżej umowa zakupu np. zabudowanej nieruchomości gruntowej może być umową przedwstępną, nie rodzącą skutków prawnorzeczowych, czyli nieprzenoszącą jeszcze prawa własności na nabywcę. Umowa przedwstępna wymaga zatem zawarcia kolejnej umowy, ostatecznej, która prawo do nieruchomości przeniesie i będzie podstawą wpisu w księdze wieczystej. Umowa przyrzeczona bezwzględnie musi zostać zawarta po odpłatnym zbyciu nieruchomości lokalowej i po tym też dniu można uregulować cenę sprzedaży.

 

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest wykazanie przed upływem dwóch lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do transakcji sprzedaży, że uzyskane środki zostały przekazane w całości na własne cele mieszkaniowe. Warto dodać, że ustawa podatkowa definiuje bardzo szeroko pojęcie „własnych celów mieszkaniowych” w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f., objętość tego przepisu nie pozwala w tym miejscu na jego pełne zacytowanie, dlatego odsyłam Państwa do ustawy. Podkreślenia wymaga fakt, że orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych stoi na jednolitym stanowisku, iż podatnik może mieć już zaspokojone własne potrzeby mieszkaniowe, a mimo to nadal zachowuje prawo do skorzystania ze zwolnienia opisanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Co ważne, aby skorzystać ze zwolnienia, podatnik musi stać się właścicielem lub współwłaścicielem nabytej nieruchomości, ponosząc wydatki na nabycie m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. Nieruchomość może być położona zarówno na terenie Polski, jak i na pozostałym terytorium Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (dodatkowo Norwegia, Islandia, Liechtenstein) oraz w Konfederacji Szwajcarskiej.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II + III =

»Podobne materiały

Sprzedaż mieszkania otrzymanego w darowiźnie a ulga meldunkowa

Będąc kawalerem, kupiłem mieszkanie (w 2007 r.) i zameldowałem się w nim na pobyt stały. Moja żona przed ślubem otrzymała w darowiźnie od babci (w 2008 r.) własnościowe spółdzielcze prawo do innego lokalu. Potem wzięliśmy ślub, nie sporządzaliśmy intercyzy, więc nasze mieszkania należą chyba do nasz

 

Podatek od darowizny wypłacanej w ratach

Około rok temu umówiłam się z córką, że sfinansuję jej część kosztów zakupu mieszkania (pozostałą część córka wraz z mężem finansują z kredytu). Ponieważ nie mogłam przekazać jej całej kwoty jednorazowo, przelałam ją w czterech ratach. Oprócz tego raz zapłaciłam w imieniu córki i jej męża zaliczkę n

 

Błędnie naliczony podatek od nieruchomości

Źle policzyłam (zaniżyłam) powierzchnię użytkową w moim domu, wskutek czego błędnie naliczono mi podatek od nieruchomości. Taka sytuacja trwała przez osiem lat, dopiero niedawno rzeczoznawca ustalił właściwą powierzchnię budynku. Co zrobić w takiej sytuacji?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »