.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podatek od sprzedaży nieruchomości firmy

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 09.01.2014

Prowadzę działalność jako osoba fizyczna. Podatek dochodowy płacę w wysokości 19%. Dążę do zamknięcia działalności i sprzedaży budynku firmy. Nie wiem, czy sprzedaż sfinalizuję w tym, czy dopiero w następnym roku. Czytałem kiedyś, że podatnicy opłacający podatek w formie karty podatkowej sprzedając nieruchomość firmową, nie płacą dodatkowo podatku. Czy to prawda? Kiedy można zmienić formę opodatkowania? Czy tylko z nowym rokiem? Mógłbym wtedy zmienić zakres działalności, np. na usługi doradztwa w urządzaniu mieszkań. Czy wtedy musiałbym najpierw zamknąć działalność i mieć jakąś przerwę, czy mogłaby być kontynuacja, tylko zmiana zakresu działalności i formy opodatkowania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak domniemywam, pisząc „budynek firmy”, ma Pan na myśli nieruchomość stanowiącą Pana własność, a wykorzystywaną do prowadzenia działalności gospodarczej. Prawdopodobnie budynek należy do majątku prowadzonego przez Pana przedsiębiorstwa (został do niego przeniesiony lub zakupiony jako firma). Podlega Pan opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

 

Pana zamiarem jest sprzedaż budynku, a problemem – jej opodatkowanie.

 

Stosownie do art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (u.z.p.d.) zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej mogą opłacać osoby fizyczne osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatek dochodowy w formie karty podatkowej ustalany jest odrębnie na każdy rok podatkowy w drodze decyzji naczelnika urzędu skarbowego. Podatnicy korzystający z tej formy opodatkowania są zwolnieni od obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych, deklaracji o wysokości uzyskanego dochodu oraz wpłacania zaliczek na podatek dochodowy.

 

Podatnicy ci nie muszą wykazywać również rzeczywistych przychodów z prowadzonej działalności. Stawki karty podatkowej odpowiadają wysokości podatków przypadających od przeciętnych w skali kraju przychodów i dochodów osiąganych przy określonym stanie zatrudnienia w danym rodzaju i zakresie działalności oraz w danej grupie miejscowości.

 

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (u.p.d.o.f.) w art. 10 ust. 1 rozróżnia źródła przychodów. Klasyfikacja przychodu do danego źródła przychodów powoduje określone konsekwencje podatkowe, w tym również w zakresie możliwości wyboru formy opodatkowania. Możliwość wyboru formy opodatkowania mają m.in. podatnicy osiągający przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Ponadto zbycie nieruchomości stanowi odrębne źródło opodatkowania, w sytuacji gdy nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadkach określonych w lit. a-c tego art. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

 

Oznacza to, że zbycie nieruchomości stanowiącej składnik majątku Pana firmy jest przychodem z prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

 

Stawki karty podatkowej uwzględniają również podatek należny od przychodów uzyskanych ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej opodatkowanej w tej formie, jeżeli źródłem tych przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Bez znaczenia dla uznania przychodów uzyskanych ze sprzedaży tych składników za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej pozostaje okoliczność, że podatnicy opodatkowani kartą podatkową nie prowadzą ewidencji (wykazu) środków trwałych oraz ewidencji wyposażenia, skoro od obowiązku ich prowadzenia zwolnieni są na mocy ustawy. Jednocześnie nieprowadzenie tych ewidencji nie oznacza, że przychody uzyskane ze sprzedaży omawianych składników majątku nie stanowią przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

 

Opodatkowaniu w formie karty podatkowej podlegają przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, do których zalicza się również przychody uzyskane ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej (nieruchomości).

 

Przychodami z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanej kartą podatkową nie są natomiast przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z tą działalnością: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Źródłem przychodów z tego tytułu będzie odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., a nie pozarolnicza działalność gospodarcza. Tym samym przychody uzyskane z tych tytułów nie są objęte stawką karty podatkowej. Przychody te podlegają opodatkowaniu według zasad określonych w u.p.d.o.f.

 

Zgodnie z art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f.: „Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług”. W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej określonych składników majątku, w tym środki trwałe, wartości niematerialne i prawne; ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

 

Jednakże w myśl art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f.: „do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie […]”.

 

Opodatkowanie niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne na podstawie przepisów u.z.p.d. jest wyjątkiem od generalnej zasady opodatkowania na podstawie u.p.d.o.f. Art. 23 ust. 1 u.z.p.d. stanowi, że zryczałtowany podatek dochodowy w formie karty podatkowej mogą płacić podatnicy prowadzący działalność wymienioną w punktach 1-11 tego przepisu.

 

Analiza przepisów art. 9a ust. 1 u.p.d.o.f. oraz art. 1 pkt 1 i art. 23 ust. 1 u.z.p.d. prowadzi do wniosku, że przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej (za wyjątkiem osiąganych z enumeratywnie wymienionych w u.z.p.d. źródeł) w przypadku podatnika, który złożył właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w u.z.p.d., są opodatkowane zgodnie z formami określonymi w u.z.p.d. i tym samym nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych, tj. na zasadach opisanych w u.p.d.o.f.

 

Obliczanie podatku dochodowego jest w tym przypadku dokonywane w sposób uproszczony, bez ustalania podstawy opodatkowania zgodnie z jej podstawową konstrukcją przyjętą w u.p.d.o.f. Wysokość świadczenia podatkowego przy opodatkowaniu w tej formie wynika z treści przepisów prawa podatkowego.

 

Podatek dochodowy w formie karty podatkowej ustalany jest odrębnie na każdy rok podatkowy w drodze decyzji naczelnika urzędu skarbowego. Podatnicy korzystający z tej formy opodatkowania są zwolnieni od obowiązku prowadzenia ksiąg, składania zeznań podatkowych, deklaracji o wysokości uzyskanego dochodu oraz wpłacania zaliczek na podatek dochodowy.

 

W konsekwencji podatnicy ci nie muszą wykazywać również rzeczywistych przychodów z prowadzonej działalności. Stawki karty podatkowej zostały bowiem tak skalkulowane, że odpowiadają wysokości podatków przypadających od przeciętnych w skali kraju przychodów i dochodów osiąganych przy określonym stanie zatrudnienia w danym rodzaju i zakresie działalności oraz w danej grupie miejscowości.

 

W przypadku opodatkowania w formie karty podatkowej wysokość podatku nie jest uzależniona od wielkości uzyskiwanych przychodów ani od ponoszonych kosztów. Wysokość podatku jest uzależniona od rodzaju prowadzonej działalności i jest wypadkową przede wszystkim dwóch wielkości: po pierwsze liczby zatrudnionych osób (co mówi o wielkości przedsiębiorstwa) oraz liczby mieszkańców miejscowości, w której prowadzona jest działalność.

 

Tym samym stawki karty podatkowej uwzględniają również podatek należny od przychodów uzyskanych ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej opodatkowanej w tej formie, jeżeli źródłem tych przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Należy bowiem zauważyć, że opodatkowaniu w formie karty podatkowej podlegają przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej, do których zalicza się również przychody uzyskane ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej.

 

Podatnik wybiera formę opodatkowania przy rozpoczynaniu działalności oraz na początku każdego roku podatkowego. W tych terminach możliwe jest dokonanie wyboru i zdecydowanie się na kartę podatkową. Zatem likwidacja działalności i rozpoczęcie jej od nowa dałyby Panu prawo wyboru karty podatkowej w zależności od tego, co byłoby przedmiotem opodatkowania. Wymagałoby to jednak analizy pod kątem podatków związanych z likwidacją dotychczasowej działalności.

 

Wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w u.z.p.d.

 

Zgodnie z art. 25 ust. 1 u.z.p.d.: „podatnicy prowadzący działalność, o której mowa w art. 23, podlegają opodatkowaniu w formie karty podatkowej, jeżeli:

 

1) złożą wniosek o zastosowanie opodatkowania w tej formie,

 

2) we wniosku, o którym mowa w pkt 1, zgłoszą prowadzenie działalności wymienionej w jednej z 12 części tabeli (załącznik do ustawy – przyp. aut.),

 

3) przy prowadzeniu działalności nie korzystają z usług osób nie zatrudnionych przez siebie na podstawie umowy o pracę oraz z usług innych przedsiębiorstw i zakładów, chyba że chodzi o usługi specjalistyczne,

 

4) nie prowadzą, poza jednym z rodzajów działalności wymienionej w art. 23, innej pozarolniczej działalności gospodarczej,

 

5) małżonek podatnika nie prowadzi działalności w tym samym zakresie,

 

6) nie wytwarzają wyrobów opodatkowanych, na podstawie odrębnych przepisów, podatkiem akcyzowym,

 

7) pozarolnicza działalność gospodarcza zgłoszona we wniosku, o którym mowa w pkt 1, nie jest prowadzona poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej”.

 

Wniosek o zastosowanie opodatkowania w formie karty podatkowej PIT-16 podatnik składa za dany rok podatkowy nie później niż do 20 stycznia (w przypadku zmiany formy opodatkowania), a jeżeli podatnik rozpoczyna działalność w trakcie roku podatkowego – przed rozpoczęciem działalności (przynajmniej na dzień przed). Niezachowanie ustawowego terminu skutkuje odmownym załatwieniem wniosku.

 

Zmiana na kartę podatkowa wymagałaby zamknięcia dotychczasowej działalności oraz podjęcia jej na nowo w zmienionym zakresie. Tylko w takiej sytuacji możliwe jest złożenie wniosku o kartę podatkową. Naczelnik urzędu skarbowego, uwzględniając wniosek o zastosowanie karty podatkowej, wydaje decyzję ustalającą wysokość podatku dochodowego w formie karty podatkowej, odrębnie na każdy rok podatkowy. Jeżeli działalność jest prowadzona w formie spółki, w decyzji tej wymienia się wszystkich jej wspólników.

 

Zmiana tylko zakresu działalności nie da Panu prawa do złożenia wniosku o zastosowanie karty podatkowej.

 

Musi Pan mieć na względzie, że „ usługi doradztwa w urządzaniu mieszkań” mogą być potraktowane jako inne usługi opodatkowane kartą podatkową albo jako niepodlegające karcie podatkowej. O tym dowiedziałby się Pan dopiero z decyzji naczelnika urzędu skarbowego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • sześć plus V =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »