.
Mamy 12 090 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania i zabezpieczenie wkładu własnego

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 05.01.2016

Wkrótce wychodzę za mąż. Mama mojego narzeczonego jest w trakcie sprzedaży mieszkania, ale zorientowała się, że nie minęło jeszcze 5 lat od zakupu, więc aby uniknąć płacenia podatku dochodowego w zeszłym tygodniu przekazała mieszkanie w formie darowizny mojemu narzeczonemu. Za miesiąc mój narzeczony sprzeda to mieszkanie i całość przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (mieszkanie, działka plus fundamenty). Pierwotnie to ja miałam kupić działkę za własne środki finansowe, ale w tej sytuacji mój narzeczony, będąc już wtedy moim mężem kupi całość na siebie, a ja moimi środkami spłacę jego zaległy kredyt. Chciałabym się zabezpieczyć, stąd pytanie: Czy w tym przypadku dochodzi do surogacji i będzie to wyłącznie majątek mojego przyszłego męża? Jaki widzą Państwo sposób, abym mogła się prawnie zabezpieczyć, bo spłacając dług narzeczonego pozostanę bez pieniędzy i nieruchomości.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Pani narzeczony chciałby sprzedać mieszkanie i całość uzyskanych środków przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe (mieszkanie, działka plus fundamenty). Przedmioty te należałyby już wtedy do jego majątku osobistego jako konsekwencja zasady surogacji wskazanej w art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (o czym dalej). Brakuje mi informacji, o spłatę jakiego zadłużenia Pani przyszłego męża chodzi (nie wiem z jakiego tytułu, nie wspomina Pani, aby na zakup mieszkania i działki, oprócz środków pochodzących z mieszkania, starał się również o kredyt). Pani zależy na zabezpieczeniu własnych środków, które ma Pani zamiar włożyć w majątek męża.

 

Na samym początku należy zaznaczyć, że kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

 

Stosownie do art. 31 § 1 K.r.o. – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

 

Do majątku wspólnego należą w szczególności:

 

„1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych”.

 

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zgodnie z art. 33 tej ustawy – „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

 

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

 

Pani przyszły mąż, już w takcie małżeństwa może wykorzystać przepis art. 33 pkt 10 zacytowany powyżej i oświadczyć, że nabywa nieruchomość z majątku osobistego do majątku osobistego, na zasadzie surogacji.

 

Zgodnie bowiem z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wyrażona w treści tego przepisu zasada superficies solo cedit wskazuje, że jeżeli obiekty te są trwale związane z gruntem, to stanowią własność właściciela gruntu.

 

Co do zasady, jak z powyższego wynika, właścicielem gruntu jak i posadowionego na gruncie budynku (jeżeli budowa zostanie zakończona w trakcie trwania małżeństwa ze wspólnych środków) będzie Pani mąż.

 

Jednak w sprawie o podział majątku wspólnego ma Pani możliwość domagania się zwrotu nakładu z majątku wspólnego na majątek osobisty Pani męża po wykazaniu, że środki na budowę domu pochodziły z majątku wspólnego.

 

Będzie musiała Pani dokładnie udokumentować transfer pieniędzy z majątku osobistego na majątek osobisty Pani męża (spłaty kredytu) oraz ewentualne nakłady z majątku wspólnego na jego majątek osobisty (dokończenie budowy domu).

 

Najczęściej bowiem tak się dzieje, że sąd przyzna dom znajdujący się na działce męża na jego własność, a po jego wycenie przyzna Pani od męża spłaty w wysokości połowy nakładów na dom.

 

Jest możliwość otrzymania połowy gruntów. Jest to możliwe właśnie przez wykazanie, że środki na grunt pochodziły z majątku wspólnego lub przez specyficzny sposób podziału nieruchomości.

 

Szczególną postacią roszczenia o zwrot nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków, lub odwrotnie, jest roszczenie przewidziane w art. 231 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią:

 

„§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem”.

 

Art. 231 dotyczy także stosunków między małżonkami, jednakże wymaga uwzględnienia szczególnych uwarunkowań wynikających z zasad i przepisów regulujących stosunki majątkowe małżonków. Generalnie jeżeli budynek lub inne urządzenie wzniosło kilku współposiadaczy samoistnych, każdemu z nich przysługuje roszczenie o wykup gruntu na współwłasność w zakresie, w jakim jest posiadaczem.

 

Omawiany przepis znajduje też zastosowanie do takiego wypadku współposiadania gruntu i wzniesienia na nim przez współposiadaczy budynku, gdy jednym z tych współposiadaczy jest właściciel gruntu. Przeniesienie na jednego z małżonków udziału w nieruchomości należącej do majątku osobistego drugiego z małżonków jest przewidzianym w art. 231 § 1 K.c. sposobem rozliczenia nakładów, któremu art. 45 K.r.o. nie stoi na przeszkodzie.

 

Przeniesienia udziału może w takim wypadku żądać jedno z małżonków w postępowaniu o podział majątku wspólnego (uchwała SN z 11 marca 1985 r., III CZP 7/85, LexisNexis nr 296499, OSNCP 1985, nr 11, poz. 170). W praktyce chodzi z reguły o współposiadanie i wspólną budowę przez małżonków, z których jeden jest właścicielem gruntu (por. M. Nazar, Rozliczenie wspólnej budowy…, s. 37).

 

Potwierdza to Sąd Najwyższy, który stwierdza, że roszczenie z art. 231 § 1 K.c. niezrealizowane w czasie trwania wspólności ustawowej podlega uwzględnieniu przy podziale majątku wspólnego. Jeżeli podział ten nie nastąpił, uprawnienie do realizacji roszczenia przysługuje każdemu z małżonków, jeżeli choć jedno z nich nadal włada nieruchomością. Uprawnienia tego nie wyłącza negatywne stanowisko w tej kwestii drugiego z małżonków (wyrok SN z 23 października 1975 r., III CRN 281/75, LexPolonica nr 301128, OSPiKA 1977, nr 11-12, poz. 191, z glosami: M. Wilke, tamże, i A. Zielińskiego, Pal. 1991, nr 5-7, s. 63, oraz uchwała składu 7 sędziów SN z 8 listopada 1989 r., III CZP 68/89, LexPolonica nr 296519, OSNCP 1990, nr 6, poz. 70). Patrz też J. Pietrzykowski, Roszczenie o wykup działki…, s. 211.

 

Sąd Najwyższy przyjął – i stanowisko to należy uznać za utrwalone – że jedno z małżonków, które wspólnie z drugim z małżonków dokonało budowy na gruncie stanowiącym majątek osobisty tego małżonka, może po ustaniu wspólności majątkowej żądać – na podstawie art. 231 § 1 K.c. – przeniesienia na swoją rzecz własności udziału w tej nieruchomości, odpowiadającego wielkości jego udziału w majątku wspólnym. Żądanie to przysługuje jednemu z małżonków niezależnie od żądania zwrotu odpowiedniej części nakładów (art. 45) i może być dochodzone w postępowaniu o podział majątku wspólnego (patrz przede wszystkim uchwała SN z 11 marca 1985 r., III CZP 7/85, LexPolonica nr 296499, OSNCP 1985, nr 11, poz. 170, a także uzasadnienie uchwał Sądu Najwyższego: z 18 stycznia 1982 r., III CZP 54/81, LexPolonica nr 301655, OSNCP 1982, nr 5-6, poz. 71, i z 12 czerwca 1986 r., III CZP 26/86, LexPolonica nr 302045, OSNCP 1987, nr 5-6, poz. 73).

 

Po zakończeniu małżeństwa można również żądać rozliczenia tych nakładów. Potwierdził to Sąd Najwyższy, który w uchwale z 16 grudnia 1980 r. (III CZP 46/80, LexPolonica nr 303623, OSNCP 1981, nr 11, poz. 206) uznał, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego rozliczeniu podlegają również nakłady z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek osobisty drugiego z nich. Stanowisko to można by przyjąć za zasadne jedynie w sytuacjach wyjątkowych, gdy zachodzi potrzeba kompleksowego rozliczenia małżonków w jednym postępowaniu ze względu na przedmiot majątkowy, którego dotyczy to postępowanie, np. w razie poczynienia na przedmiot wchodzący w skład majątku osobistego jednego z małżonków nakładów zarówno z majątku wspólnego, jak i z majątków osobistych małżonków (wyrok SN z 7 czerwca 2002 r., IV CKN 1108/2000, LexPolonica nr 358937, OSNC 2003, nr 9, poz. 123; tak też J. Pietrzykowski, w: Kodeks…, s. 275). Właściwą drogą do rozliczenia między małżonkami wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego jednego z nich na majątek osobisty drugiego jest proces cywilny (orzeczenie SN z 3 kwietnia 1970 r., III CRN 90/70, LexPolonica nr 356377, OSNPG 1970, nr 11-12, poz. 61, i z 9 stycznia 1984 r., III CRN 315/83, LexPolonica nr 321099, GP 1984, nr 17).

 

Najlepszym rozwiązaniem w tym wypadku jest rozszerzenie wspólności majątkowej również na nieruchomości, które otrzymał Pani przyszły mąż u notariusza w formie aktu notarialnego. W ten sposób nieruchomości (mieszkanie i działka) wejdą do majątku wspólnego.

 

Co do uwspólnienia takiego majątku przed upływem 5 lat może pojawić się problem, bowiem Minister Finansów wskazał, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia podatkowego dotyczącego sprzedaży nieruchomości, wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zawarte w tym artykule wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, ma bowiem charakter wyczerpujący (enumeratywny).

 

Podkreślenia ponadto wymaga, że ustawodawca, regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył go do wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw przez podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta lub wybudowana. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup lub budowę innej nieruchomości lub prawa, uzyskując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób.

 

Nie ma więc, moim zdaniem, problemu z tym, aby po nabyciu nieruchomości Pani już wówczas mąż rozszerzył wspólność majątkową na przedmioty uzyskane w darowiźnie.

 

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

 

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,
    – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

 

Dokonując analizy skutków podatkowych zbycia nieruchomości należy stwierdzić, iż dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy włączenie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków stanowi jej nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Umowa rozszerzająca jest czynnością organizacyjną, której przedmiotem jest regulacja majątkowo-prawnych stosunków małżonków.

 

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono pogląd, że umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską ma charakter czynności prawnej rozporządzającej o charakterze nieodpłatnym.

 

W związku z powyższym należy stwierdzić, iż włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej wyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Oznacza to, że datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków, na skutek zawarcia umowy rozszerzającej wspólność ustawową staje się data nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego.

 

U małżonka, który stał się współwłaścicielem nieruchomości w drodze rozszerzenia ustawowej wspólności majątkowej, nie powstanie z tego tytułu obowiązek podatkowy.

 

Z tym jednak trzeba uważać, gdyż w praktyce spotkałem się także z wieloma orzeczeniami, iż rozszerzenie wspólności stanowi nabycie w rozumieniu ustawy o PIT. Powyższe stanowisko zostało wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 14 czerwca 2012 r., sygn. akt I SA/Po 456/12.

 

Jeżeli rzecz nabyta w drodze darowizny po jej sprzedaży zostanie w całości przeznaczona na zakup innych przedmiotów majątkowych i sfinansuje ten zakup w 100%, to zasada surogacji znajdzie zastosowanie.

 

Tzw. surogacja, polega, ogólnie mówiąc, na zaliczeniu do majątku osobistego każdego z małżonków przedmiotów majątkowych nabytych w czasie trwania wspólności ustawowej w zamian za inne przedmioty majątkowe stanowiące majątek osobisty tego z małżonków. Jak ujął to Sąd Najwyższy w wyroku z 12 maja 2000 r. (V CKN 50/2000, LexPolonica nr 386632), przesłankami surogacji są dwa wymagania: po pierwsze, aby jedno i to samo zdarzenie spowodowało wyjście określonego przedmiotu z majątku osobistego i nabycie innego przedmiotu majątkowego, oraz po drugie, aby przedmiot nabyty był uzyskany, także w sensie ekonomicznym, kosztem majątku osobistego.

 

Surogacja polega nie tylko na nabyciu przez jedno z małżonków przedmiotów majątkowych bezpośrednio za przedmioty należące do jego majątku osobistego (tzw. surogacja bezpośrednia), np. nieruchomość nabyta w drodze zamiany z nieruchomością stanowiącą majątek osobisty jednego z małżonków, lecz także na nabyciu przedmiotów majątkowych ze środków uzyskanych za przedmioty należące do majątku osobistego tego z małżonków (tzw. surogacja pośrednia), np. samochód kupiony za pieniądze uzyskane ze sprzedaży innego samochodu należącego do majątku osobistego tego z małżonków.

 

Surogacja nie jest wyłączona w przypadku, gdy jedno z małżonków w zamian za przedmiot majątkowy należący do jego majątku osobistego otrzymał określoną kwotę pieniężną, która uległa zmieszaniu z innymi jego środkami pieniężnymi. Kwota ta, a w razie wydania jej na nabycie innego przedmiotu majątkowego – ten przedmiot, stanowią surogat przedmiotu majątkowego należącego do majątku osobistego tego z małżonków, także należący do tego majątku.

 

Przedmiot majątkowy, który jest surogatem dotychczasowego składnika majątku osobistego jednego z małżonków, może być zupełnie innej natury niż ten składnik, np. surogatem sprzedanej nieruchomości jest roszczenie o zapłatę ceny. Surogacja może być wielokrotna. Na przykład, kolejnymi surogatami sprzedanej rzeczy może być roszczenie o zapłatę ceny, kwota pieniężna zapłacona przez nabywcę tytułem tej ceny i nabyta za nią rzecz.

 

Tak więc przynależność do majątku osobistego jednego z małżonków przedmiotu majątkowego nabytego w zamian za składnik tego majątku – następuje z mocy samego prawa. Nabycie w drodze surogacji nie wymaga ujawnienia w treści czynności prawnej. Do jego osiągnięcia nie jest w szczególności potrzebne oświadczenie woli małżonków. Może ono być pożądane dla uzyskania jasności stosunków prawnych.

 

Tak więc jedynym Pani zabezpieczeniem w spłacie zadłużenia przyszłego męża będzie należyte udokumentowanie tego faktu, najlepiej z jego podpisem w celu dochodzenia tych należności przy ewentualnym podziale majątku lub zażądanie uwspólnienia majątku w związku z takim nakładem.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć plus 8 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton