Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Oświadczenie pozorne a prawo do działki

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 11.12.2009

Kilkanaście lat temu zakupiłem część działki, która miała należeć (w czterech równych częściach) do czterech osób. Podczas podpisywania aktu notarialnego nie posiadałem ważnego dowodu tożsamości, dlatego wraz z kolegą ustaliłem, że to on kupi moją część ziemi. Formalnie więc jedynym jej właścicielem był ów kolega, który niedawno zmarł. Żyją natomiast poprzedni właściciele działki, którzy są skłonni oświadczyć, że to ja miałem być jednym z posiadaczy części terenu, co mogą zaświadczyć przed sądem. Posiadam także oświadczenie podpisane przez formalnego właściciela działki, z którego wynika, że 1/4 terenu jest moją własnością. Czy mam szanse na odzyskanie tej ziemi? Czy wiąże się to z zawiłymi i kosztownymi procedurami?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, iż oświadczenie kolegi o zakupie nieruchomości na własną rzecz uznać należy za tzw. oświadczenie pozorne, gdyż prawdziwym celem tej umowy było przejście prawa do zakupionej nieruchomości na Pana własność.

 

W tej sytuacji należy przytoczyć przepis art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), zgodnie z którym „nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności”. Z kolei (§ 2) „pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze”. Jednakże drugi z powyższych paragrafów nie znajduje w niniejszej sprawie zastosowania, gdyż wszystkie strony umowy, a także Pan jako docelowy nabywca nieruchomości, działały z pełną świadomością pozorności zawieranej umowy w zakresie określenia stron tej umowy. Nie zachodzą więc podstawy do uznania, że strony działały w dobrej wierze, co mogłoby oznaczać pełną skuteczność przedmiotowej umowy w brzmieniu zgodnym z treścią aktu notarialnego.

 

W pierwszej kolejności należy wskazać, że w przypadku czynności pozornej występują dwa elementy, które składają się na tę czynność. Pierwszym z nich jest utajnione uzgodnienie między stronami co do rzeczywistych skutków prawnych, jakie strony chcą wywołać, drugim natomiast jest pozorne oświadczenie złożone na zewnątrz.

 

W Pana przypadku pod pojęciem uzgodnienia utajnionego należy rozumieć dokonanie zakupu nieruchomości na Pana rzecz, a wskazanie w akcie notarialnym Pana kolegi jako kupującego jest właśnie oświadczeniem pozornym.

 

Wobec powyższego, zgodnie ze wskazanym art. 83 § 1 K.c., zasadnym byłoby powołanie się właśnie na tę pozorność przejścia prawa własności na Pana kolegę, w związku z zamierzoną przez strony umowy sprzedażą nieruchomości na Pana rzecz. Zasadnym jest również uznanie przedmiotowej umowy za ważną, pomimo pozorności wskazanej strony nabywcy nieruchomości, gdyż spełnia ona wymagania co do formy, w jakiej powinny być zawierane umowy przenoszące własność nieruchomości, czyli przez podpisanie aktu notarialnego.

 

Nie sposób jednak jednoznacznie ocenić szans na odzyskanie przez Pana przedmiotowej nieruchomości w opisany sposób, zwłaszcza że jedna ze stron umowy, ujawniona w akcie notarialnym, zmarła. Może to znacząco utrudnić dochodzenie przez Pana swoich praw ze względu na postępowanie spadkowe i ewentualne roszczenia spadkobierców względem przedmiotowej nieruchomości. Niewątpliwą pomocą byłoby złożenie stosownego oświadczenia przez zbywców nieruchomości, którzy mogliby poświadczyć Pana twierdzenia w kwestii rzeczywistego przejścia prawa własności nieruchomości na Pana, a także, w miarę możliwości, przedstawienie dowodów na sfinansowanie zakupu nieruchomości właśnie przez Pana oraz wykazanie, iż to Pan jako rzeczywisty właściciel wykonywał swoje prawa w stosunku do zakupionej nieruchomości.

 

Powyższe można by uzasadnić stwierdzeniem Sądu Najwyższego, zawartym w wyroku z dnia 13.04.2005 r. (sygn. akt IV CK 684/04), mówiącym, że cena sprzedaży nieruchomości jest niewątpliwie istotnym składnikiem umowy, stanowiąc obok określenia stron umowy jej przedmiotu essentialia negotii (z łac. przedmiotowo istotne składniki treści czynności prawnej) – art. 535 K.c. Jeżeli zatem ustawa uzależnia ważność umowy od zachowania formy notarialnej (art. 158 K.c.), to w formie tej musi być wyrażona co najmniej istotna treść umowy, w tym także cena. W konsekwencji należy uznać, że zatajenie w umowie rzeczywistej ceny sprzedaży nie świadczy o prowadzącej do nieważności pozorności umowy.

 

Zatem również zatajenie w umowie rzeczywistych stron tejże umowy, jak się wydaje, nie świadczy opozorności umowy, która skutkowałaby jej nieważnością w całości.

 

W celu dochodzenia Pańskich roszczeń powinien Pan zatem wystąpić do sądu o ustalenie, że zawarte w umowie sprzedaży nieruchomości oznaczenie strony nabywcy jest pozorne, a prawo własności przedmiotowej nieruchomości w rzeczywistości przeszło na podstawie tej umowy właśnie na Pana. Od takiego pozwu należy również uiścić opłatę w wysokości 5% wartości nieruchomości, której ustalenia prawa własności domaga się powód.

 

Należy jednak przeprowadzić dogłębną analizę ekonomicznej zasadności wnoszenia takiego pozwu ze względu na znaczne utrudnienia, które mogą powstać w związku z należytym wykazaniem i udowodnieniem, iż prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje właśnie Panu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 plus VIII =

»Podobne materiały

Przetarg działki a koszty notarialne

Posiadam garaż wybudowany w całości ze środków własnych na gruncie, którego właścicielem jest Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Agencja ogłosiła przetarg na zbycie gruntu (cena z nakładami na garaż – ok. 12 000 zł, a sama wartość działki – ok. 2000 zł), zaznaczając, że w ofercie trzeba

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »