.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opuszczenie mieszkania w dawnym budynku komunalnym

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 17.08.2010

Mieszkam w dawnym budynku komunalnym, który został zwrócony spadkobiercom właścicieli. Jak powinna z mojej strony wyglądać procedura opuszczenia lokalu, jakie są moje prawa i czy mogę żądać zwrotu kaucji (wpłaconej w gminie) oraz ewentualnej rekompensaty za 40 lat utrzymywania mieszkania w należytym stanie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odnośnie zwrotu kaucji duże znacznie może mieć art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266) stosownie do którego „kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę”.

 

Natomiast, jak wskazuje ust. 2 art. 36 ustawy, „kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę”.

 

Ważna jest też uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna – z dnia 26.09.2002 r., sygn. akt. III CZP 58/2002 (OSNC 2003/9 poz. 117), w której wskazano, iż przepis art. 36 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów nie wyłącza możliwości stosowania art. 3581 § 3 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) w zakresie waloryzacji wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r.

 

Jeżeli więc najemca lokalu wpłacił przy zawarciu umowy najmu (jeżeli umowa ta została zawarta przed 12 listopada 1994 r., a tak wynika z Pana pytania) kaucję, to w przypadku rozwiązania tej umowy i opróżnienia mieszkania właściciel mieszkania winien zwrócić zwaloryzowaną kaucję mieszkaniową.

 

Waloryzacja kaucji wpłaconej przed 1994 r. odbywa się stosownie do art. 3581 § 3 K.c. Zgodnie z tym przepisem „w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie”.

 

Zasady waloryzacji zależą od wielu czynników. Sąd, dokonując waloryzacji w oparciu o przepis art. 3581 § 3 K.c., najczęściej ustala wartość świadczenia oraz przyrównuje wysokość kaucji do wysokości przeciętnego wynagrodzenia, jakie obowiązywało w chwili zawarcia umowy oraz uiszczenia kaucji. Stosunek, jaki ma wysokość kaucji w wysokości nominalnej do wysokości przeciętnego wynagrodzenia, stanowi współczynnik podstawy waloryzacji. Sąd, dokonując waloryzacji, wysokość przeciętnego wynagrodzenia obowiązującego w dniu waloryzacji kaucji mieszkaniowej mnoży przez wcześniej ustalony współczynnik.

 

Sąd może zastosować również inne metody waloryzacji kaucji.

 

Jeżeli umowa najmu została zawarta w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (a więc w okresie od 12 listopada 1994 r. do dnia 10 lipca 2001 r.), to wówczas kaucja podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu.

 

Natomiast jeżeli umowa najmu została zawarta w okresie obowiązywania ustawy o ochronie praw lokatorów (a więc od 10 lipca 2001 r. do dnia obecnego), to wówczas zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

 

Jeżeli w wynajmowanym lokalu dokonano ulepszeń, to zastosowanie może mieć art. 676 K.c.: „jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

 

Warto też zwrócić uwagę na to, że kwestię zwrotu nakładów może regulować stosowna umowa pomiędzy najemcą a wynajmującym.

 

Stosownie do ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 1994 r. (art. 16) „najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu”.

 

Według obecnie obowiązującej ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 6d) „najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu”.

 

Jeżeli najemca z wynajmującym nie zawarli stosowanej umowy, to zastosowanie będzie miał art. 676 K.c. Wynajmujący może wybrać pomiędzy zatrzymaniem ulepszeń za zapłatą kwoty odpowiadającej wartości tych ulepszeń lub może żądać od najemcy przywrócenia stanu poprzedniego.

 

Stosownie do art. 677 K.c. „roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy”.

 

Warto też pamiętać, że nie wszystkie wydatki na mieszkanie będą traktowane jako ulepszenie. Najemcę obciąża bowiem naprawa i konserwacja:

 

  1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
  2. okien i drzwi;
  3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
  4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
  5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
  6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
  7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
  8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
  9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
    • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
    • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

 

Nie może Pan również żądać zapłaty za utrzymywanie mieszkania w należytym stanie, ponieważ jest to obowiązek najemcy. Ten obowiązek wynika choćby z obecnie obowiązującego przepisu art. 6b ust. 1, zgodnie z którym „najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku”.

 

Poprzednio obowiązujące regulacje dotyczące najmu lokalu zawierały podobnie brzmiące przepisy.

 

Aby można było dokonać rozliczeń z tytułu kaucji i ewentualnie ulepszeń mieszkania, musi dojść najpierw do opuszczenia mieszkania po wcześniejszym rozwiązaniu umowy. W chwili obecnej mimo zmiany właściciela kamienicy (czy zarządzającego) umowa najmu nadal obowiązuje. Umowa może zostać rozwiązana za zgodnym oświadczeniem stron lub na skutek jej wypowiedzenia.

 

W przypadku rozwiązania umowy najmu może Pan żądać od właściciela zwrotu kaucji. Może Pan wystąpić do sądu z pozwem o zwaloryzowanie tej kaucji, tak by ustalić jej wartość na dzień dzisiejszy (aby nie dopuścić do tego, by właściciel zwrócił Panu kaucję w kwocie nominalnej). Może też Pan zażądać od właściciela zwrotu wartości ulepszeń, z tym że należy pamiętać, iż właściciel może zażądać doprowadzenia lokalu do stanu poprzedniego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć minus 5 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl