.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opróżnienie lokalu mieszkalnego

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 19.12.2012

Chcę na jakiś czas wynająć mieszkanie. Zgłosiła się pracująca matka, która samotnie wychowuje małoletnie dzieci (6 i 11 lat). Chciałabym podpisać umowę, która zabezpieczy moje interesy. Zastanawiam się nad umową najmu okazjonalnego. Czy to dobry pomysł? Czy najemca po jakimś czasie nabędzie dodatkowe prawa do mojego mieszkania? Co będzie, jeśli po wygaśnięciu umowy najemca nie opuści lokalu? Czy wynajmujący może żądać opróżnienia lokalu mieszkalnego?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po zapoznaniu się z przedstawionym przez Panią stanem faktycznym sprawy należy stwierdzić, iż z uwagi na dość szerokie uprawnienia, jakie posiada matka samotnie wychowująca dwoje małoletnich dzieci w zakresie najmu lokalu mieszkalnego, zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), najbezpieczniejszym dla Pani wyjściem, jednak niestety jednocześnie najbardziej sformalizowanym, byłoby zawarcie przez Panią umowy najmu okazjonalnego na czas określony nie dłuższy niż jeden rok i ewentualne przedłużanie tej umowy na kolejne okresy najmu.

 

Omawiając instytucję najmu okazjonalnego, należy w pierwszej kolejności przytoczyć treść przepisu art. 19a ww. ustawy.

 

„Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

 

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

 

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

 

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

 

4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

 

5. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 4.

 

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”.

 

Na marginesie można wskazać, że wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzeniu oświadczenia, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z 2004 r. Nr 240, poz. 2407 oraz z 2005 r. Nr 157, poz. 1314).

 

Ustawodawca przewidział również pewne obowiązki spoczywające na wynajmującym, gdyż zgodnie z art. 19b ust. 1 omawianej ustawy właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

 

Bardzo istotne w zakresie najmu okazjonalnego są postanowienia art. 19d ww. ustawy:

 

„Art. 19d. 1. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

 

2. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

 

3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

 

1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

 

4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:

 

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1”.

 

W tym miejscu należy wskazać, iż w przeciwieństwie do innych form najmu lokalu użytkowego przy najmie okazjonalnym nie jest konieczne prowadzenie ewentualnego postępowania sądowego w sprawie eksmisji, a po uzyskaniu ww. klauzuli wykonalności na akcie notarialnym sprawę można przekazać bezpośrednio do egzekucji komorniczej. To oznacza również, że lokator może zostać w ten sposób wyeksmitowany na tzw. bruk, czyli bez prawa do lokalu zamiennego i bez konieczności znoszenia przez właściciela pozostawania takiego lokatora w mieszkaniu do czasu wskazania mu lokalu zamiennego przez gminę, co czasami trwa długie miesiące, niekiedy wręcz lata.

 

W przypadku innej formy najmu lokatorka mogłaby skorzystać z przepisu art. 14 ust. 1 ww. ustawy, który stanowi, że w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a zgodnie z treścią ust. 4 pkt 2) sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec „małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (…) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą”.

 

Zatem mogłoby istnieć ryzyko, iż lokator będzie pozostawał w mieszkaniu do czasu wskazania mu przez gminę lokalu zamiennego, co czasami trwa bardzo długo z powodu braków mieszkaniowych w gminach.

 

Jeżeli chodzi o kwestię nabycia przez lokatora określonych uprawnień do lokalu mieszkalnego z samego faktu trwania umowy najmu, to należy wskazać, iż lokator ten nie nabywa żadnych takich praw – poza tymi, które wynikają z umowy oraz omawianej ustawy. Nie ma zatem ryzyka, że np. lokator dane mieszkanie zasiedzi lub w inny sposób będzie uprawniony do żądania przeniesienia na niego własności lub udziału we współwłasności takiego lokalu.

 

Odnośnie sporządzenia samej umowy – wymóg zachowania formy pisemnej powoduje, że nie ma potrzeby sporządzania jej w innej kwalifikowanej formie, np. przez notariusza, a zatem może Pani umowę taką sporządzić sama lub też skorzystać z pomocy w tym zakresie.

 

Wymogiem aktu notarialnego objęte jest natomiast oświadczenie lokatora, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Dlatego też w tym zakresie lokator powinien udać się do notariusza.

 

Dodatkowym niezbędnym dokumentem jest oświadczenie osoby, która zadeklaruje się przyjąć lokatora do siebie w razie ustania umowy najmu okazjonalnego. Wystarczy, aby oświadczenie było sporządzone na piśmie, jednak Pani jako wynajmująca mogłaby domagać się, aby złożony pod tym oświadczeniem podpis został notarialnie poświadczony.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII plus 4 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »