Mamy 11 794 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opóźnienie dewelopera w wykończeniu mieszkania

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 28.05.2014

Za pośrednictwem biura nieruchomości kupiłam od dewelopera mieszkanie. W jego cenę było wliczone wykończenie (montaż drzwi wewnętrznych, parapetów itd.). Deweloper spóźnia się jednak z realizacją tych prac już o ponad trzy miesiące. Niestety nie zadbałam o spisanie umowy z deweloperem. Co mogę w takiej sytuacji zrobić? Na razie, nie mogąc się wprowadzić do nowego mieszkania, tracę pieniądze na wynajem. Czy będę mogła je odzyskać? Czy mogę wynająć własną ekipę remontową, a później domagać się od dewelopera zwrotu kosztów? W załączniku przesyłam ofertę dewelopera, w której wyszczególniono, jaki jest standard wykończenia mieszkania.

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Oczywiście wykonanie zastępcze w takim wypadku mogłoby być skuteczne, jednak nie byłoby już tak łatwo z odzyskaniem pieniędzy od dewelopera, zważywszy że – jak Pani twierdzi – nie zawarła Pani z deweloperem żadnej umowy dotyczącej wykończenia mieszkania.

 

Najczęściej gdy deweloper się opóźnia, nabywca mieszkania powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy. Niestety zasady odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie z oddaniem mieszkania są uregulowane w umowie z deweloperem. Powinna znajdować się tam informacja o terminie przekazania mieszkania. Z Pani informacji wynika, że nie podpisała Pani takiej umowy.

 

Myślę jednak, że nawet jeśli Pani tego nie zrobiła, to biuro nieruchomości powinno zadbać o odpowiednią umowę z deweloperem, więc to najpierw tam proszę skierować się po informacje. Biuro nieruchomości ponosi odpowiedzialność (nawet odszkodowawczą) za nienależyte wykonywanie swoich obowiązków.

 

Nawet gdyby umowa istniała, to mogą się w niej znaleźć czynniki wyłączające odpowiedzialność dewelopera. Może to być na przykład zaskarżenie pozwolenia na budowę lub pojawienie się warunków atmosferycznych uniemożliwiających kontynuowanie prac budowlanych.

 

W umowie powinny być też określone kary umowne za opóźnienie w wydaniu lokalu kupującemu.

 

Z obowiązującej od 29 kwietnia 2012 r. ustawy o ochronie nabywców mieszkań deweloperskich wynika, że nabywca może odstąpić od podpisania umowy z deweloperem, gdy ten opóźni się o cztery miesiące. Dokładnie ustawa mówi, że jeśli deweloper nie przeniesie prawa własności do lokalu w terminie określonym w umowie z nabywcą, ten wyznacza deweloperowi nowy termin – 120 dni. Jeśli w tym czasie nie nastąpi przeniesienie własności, nabywca może odstąpić od umowy z deweloperem bez ponoszenia kary i zachowując przy tym prawo do odszkodowania za zwłokę ze strony dewelopera.

 

Deweloperzy w umowach najczęściej zastrzegają możliwość nałożenia odsetek przy różnego typu opóźnieniach, np. opóźnieniach wpłaty transzy za mieszkanie, nawet jeśli opóźnienie nie jest winą kupującego, ale winą banku, w którym został zaciągnięty kredyt.

 

Choć w umowach nie ma zazwyczaj informacji na temat sankcji dla dewelopera za opóźnienia w oddaniu inwestycji, warto pamiętać, że zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.), m.in. art. 471 i art. 491, można domagać się zwrotu kosztów, które zostały poniesione w związku z opóźnieniem oddania inwestycji, np. kiedy przez czas opóźnienia trzeba było wynajmować mieszkanie.

 

Wnosząc sprawę, należy dokładnie udokumentować stanowisko firmy pozwanej. Aby to zrobić, należy prowadzić całą korespondencję z deweloperem na piśmie, wysyłając listy z potwierdzeniem odbioru, lub składać dokumenty osobiście w siedzibie firmy z potwierdzeniem odbioru na kopii. Należy pamiętać, że przed wniesieniem sprawy do sądu trzeba o tym fakcie wcześniej poinformować pozywaną firmę listem poleconym z wezwaniem do wykonania zobowiązania.

 

Dochodząc zwrotu kosztów na drodze sądowej, należy zawczasu mieć udokumentowane wszystkie wydatki ponoszone z powodu opóźnienia dewelopera. Jeśli np. trzeba było wynajmować lokal, trzeba mieć podpisaną umowę z jego właścicielem. Warto też mieć rachunki za wydatki wystawione na adres najmowanego mieszkania (np. faktury i rachunki za zakupy w Internecie), a także kopię korespondencji (np. e-mailowej) z firmą transportową, która pomaga w przeprowadzce itp. Im więcej dokumentów potwierdzających wydatki, tym większe szanse, że deweloper nie podważy faktu wynajmowania mieszkania.

 

Należy też zadbać o udokumentowanie wpłat dla najemcy w postaci potwierdzeń przelewów, rachunków lub zaświadczeń potwierdzających wpłaty gotówką. Całą dokumentację należy załączyć do pozwu. Nie należy też zapominać o świadkach, którzy poświadczą poniesione koszty.

 

Ponadto, zgodnie z art. 480 § 1 K.c., w razie zwłoki dłużnika w wykonaniu zobowiązania czynienia, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika.

 

U podstaw § 1 tkwi założenie, że należne świadczenie czynienia nie wymaga osobistego działania dłużnika. Gdyby było inaczej, wówczas wierzycielowi pozostawałaby jedynie możliwość żądania od dłużnika spełnienia świadczenia i ewentualnie odszkodowania z tytułu zwłoki.

 

Wykonanie zastępcze, o którym tu mowa, będące surogatem świadczenia, wymaga upoważnienia sądowego, ponieważ między stronami może istnieć spór co do tego, czy dłużnik pozostaje w zwłoce, ponadto jednostronne – zwłaszcza pochopne – czynności samego wierzyciela mogą mieć nieraz charakter represyjny albo przynosić dłużnikowi obciążenia ponad nieodzowną miarę.

 

Upoważnienia sądu do wykonania czynności zastępczej na koszt dłużnika wierzyciel dochodzi w drodze powództwa. Wyrok sądu ma charakter konstytutywny, gdyż tworzy nowy stan prawny. Dlatego też w wyroku tym sąd nie może jednocześnie orzec, że do wykonania omówionej czynności zobowiązuje także dłużnika, co nie oznacza jednak, że ten nie może już tej czynności wykonać. Jest to dopuszczalne, ale tylko za zgodą wierzyciela. Wierzyciel, umocowany do zastępczego wykonania, nie musi dokonywać czynności osobiście, gdyż może zlecić jej wykonanie osobie trzeciej. W omawianej sytuacji ewentualnej egzekucji – po uzyskaniu sądowej klauzuli wykonalności – będzie podlegać jedynie orzeczenie w części zasądzającej odpowiednią kwotę od dłużnika na rzecz wierzyciela.

 

Pani jako wierzyciel może nie skorzystać z uprawnień przysługujących Pani na mocy art. 480 § 1 K.c., lecz wystąpić z powództwem o zobowiązanie dłużnika do wykonania danej czynności. W takim wypadku, jeżeli dłużnik nie wykonałby jednak czynności w wyznaczonym terminie, wierzyciel będzie mógł od razu domagać się wszczęcia przeciwko dłużnikowi egzekucji w trybie art. 1049 Kodeksu postępowania cywilnego. Nie musi więc wszczynać odrębnego procesu w celu uzyskania wyroku o umocowaniu do zastępczego wykonania czynności na koszt dłużnika. We wniosku egzekucyjnym natomiast wierzyciel może zażądać jednocześnie wezwania dłużnika do dokonania czynności, udzielenia mu upoważnienia do wykonania zastępczego i przyznania odpowiedniej kwoty na pokrycie kosztów tego wykonania (por. uchwałę SN z 22 kwietnia 1968 r., III CZP 37/68, LexPolonica nr 309008, OSNCP 1969, nr 1, poz. 9).

 

We wszystkich wypadkach wierzycielowi przysługuje w stosunku do dłużnika roszczenie o zwrot wyłożonych kosztów wykonania zastępczego. Roszczenie to oczywiście ogranicza się tylko do kosztów uzasadnionych (koniecznych).

 

W tym postępowaniu będzie trzeba udowodnić przede wszystkim, że deweloper rzeczywiście zobowiązał się do czynności, których wykonania Pani żąda. W ofercie, którą Pani przesłała, mowa jest o parapetach.

 

Powinna Pani jeszcze raz wezwać dewelopera (listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) do wykonania przyrzeczonych robót, wyznaczając mu do tego odpowiedni termin z zagrożeniem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Proszę też (oprócz oferty) zasięgnąć informacji w biurze nieruchomości, czy ma ono dowody zobowiązania się dewelopera co do wykonania żądanych przez Panią robót (pisma, oferty skierowane do biura czy też podobne roboty w innych lokalach tego samego budynku). Niewątpliwie problemem jest brak pisemnego zobowiązania dewelopera do wykonania na Pani rzecz odpowiednich robót. Od innych dowodów (także przesłuchania agenta nieruchomości) zależało będzie Pani powodzenie w tej sprawie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć plus zero =
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

Poduszki