Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opodatkowanie najmu mieszkania

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 28.07.2020

Ze sprzedażą odziedziczonego mieszkania chcemy poczekać, aż minie 5 lat, żeby nie płacić kolejnego (po spadkowym) podatku. Zatem zamierzamy mieszkanie wynająć. W związku z tym prośba o zasugerowanie/wyjaśnienie, jak to najlepiej zrobić i jakie jest opodatkowanie najmu mieszkania. Wiemy, że sąsiedzi wynajmują mieszkanie za 900 złotych i sami opłacają koszty czynszu 250 zł (najemca opłaca media), ale nie wiem, czy opodatkowali się ryczałtem czy inaczej (czy te 250 to koszt uzyskania przychodu?). Proszę więc przedstawić, jakie są możliwości opodatkowania. Załóżmy, że w grę będą wchodziły wyżej podane kwoty.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Opodatkowanie najmu mieszkania

Formy opodatkowania najmu mieszkania

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody z najmu, dzierżawy i innych umów o podobnym charakterze stanowią odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT. Oznacza to, że w celu wynajmowania majątku prywatnego nie ma konieczności zakładania działalności gospodarczej. Dodatkowo warto mieć na uwadze, że ustawodawca przewidział dwie formy opodatkowania najmu: zasady ogólne oraz ryczałt.

Zasady ogólne opodatkowania najmu

W pierwszej kolejności rozważymy zasady ogólne.

 

W takim przypadku przychodem z najmu jest czynsz. Rozpoznać go należy w dacie otrzymania lub postawienia do dyspozycji przez najemcę, stosując metodę kasową.

 

W efekcie jedynie określona w umowie wysokość czynszu, bez opłat stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w podatku dochodowym.

 

W przypadku zasad ogólnych podatek jest płatny od dochodu, którym jest różnica pomiędzy przychodem (czynszem) a kosztami uzyskania przychodu.

Koszty uzyskania przychodu z najmu mieszkania

Kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu są wydatki wynajmującego poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia ich źródła. Tytułem przykładu można wymienić:

 

  • koszty administracyjne (np. koszty zarządu i eksploatacji nieruchomości wspólnej),
  • podatek od nieruchomości,
  • składki na ubezpieczenie lokalu,
  • koszty remontów, zakupu wyposażenia,
  • opłaty za media (TV kablowa, internet itp., energia elektryczna i inne) i usługi komunalne (np. wywóz śmieci), o ile to wynajmujący, zgodnie z umową, obowiązany jest do ich ponoszenia,
  • zapłacone odsetki od kredytu na zakup wynajmowanego lokalu,
  • prowizja pośrednika nieruchomości z tytułu poszukiwania najemcy,
  • opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu pod lokalem.

 

Nie będą stanowiły kosztu opłaty eksploatacyjne, które zostały zwrócone przez najemcę, zobowiązanego umową do ich ponoszenia. Jeśli jednak najemca jest zobowiązany umową do zapłaty wynajmującemu za zużyte media, należy wówczas rozpoznać przychód z tytułu kwot uzyskanych od najemcy oraz koszt uzyskania przychodu z tytułu poniesionych na przedmiotowe opłaty wydatków. Rozpoznanie kosztów uzyskania przychodu zależy więc od sposobu uregulowania obowiązków w umowie najmu. Upraszczając sprawę wszystko zależy od tego w jaki sposób strony uregulują kwestie kto ma płacić opłaty za media itp.

 

Jeżeli bowiem w umowie jest zapis, że najemca bezpośrednio do dostawcy płaci opłaty za media, to nie mogą one być kosztem uzyskania przychodu. Jeżeli jednak w umowie jest zapis, że to wynajmujący będzie płacił opłaty za media, a najemca będzie mu te koszty zwracał, to wydatek na opłaty stanowi koszt uzyskania przychodu ale większy będzie również przychód ponieważ najemca zostanie obciążony kosztami opłat. Generalnie w obu przypadkach wynik tych operacji będzie taki sam.

Odpisy amortyzacyjne przy najmie nieruchomości

Ponadto, kosztami uzyskania przychodów z tytułu najmu mogą być odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej wynajmowanej nieruchomości.

 

Amortyzacji podlegają bowiem m.in. stanowiące własność lub współwłasność wynajmującego, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budynki oraz lokale będące odrębną własnością, jak również wybudowane na cudzym gruncie (środki trwałe) o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, oddane do używania na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.

 

Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać od wartości początkowej przedmiotu najmu. Przykładowo, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się: w razie nabycia w drodze kupna – cenę ich nabycia, w razie częściowo odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia powiększoną o wartość przychodu z częściowo odpłatnych świadczeń, a w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że z umowy darowizny albo nieodpłatnego przekazania wynika niższa wartość.

 

Aby uniknąć skomplikowanego ustalania wartości początkowej lokalu, ustawodawca umożliwił ustalenie wartości początkowej wynajmowanych lokali bądź budynków mieszkalnych w sposób uproszczony. Obliczona tą metodą wartość początkowa równa jest iloczynowi powierzchni lokalu w metrach kwadratowych i kwoty 988 zł.

 

Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać stosując dla budynków i lokali mieszkalnych stawkę amortyzacji 1,5% lub ustalając indywidualną stawkę amortyzacyjną w przypadku, gdy nieruchomości przed wprowadzeniem do ewidencji zostały ulepszone w co najmniej 30% bądź używane przez okres co najmniej 60 miesięcy – 10%.

 

W przypadku stosowania odpisów amortyzacyjnych należy prowadzić ewidencję środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Przedmiotowych odpisów można dokonywać co miesiąc, co kwartał lub raz w roku.

 

Właściwym do rozliczenia podatku od dochodów z najmu będzie formularz PIT–36 składany do 30 kwietnia roku następnego. Dodatkowo w trakcie roku podatkowego podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu obowiązani są wpłacać zaliczki miesięczne na podatek dochodowy. Zaliczkę tę należy wpłacić do 20. dnia miesiąca następnego po uzyskaniu dochodu właściwemu ze względu na podatek dochodowy od osób fizycznych naczelnikowi urzędu skarbowego. Stawka podatku wynosi 18%, a po przekroczeniu 85 528 zł – 32%. Dochody z najmu łączy się z innymi dochodami (np. ze stosunku pracy).

Podatek ryczałtowy od najmu mieszkania

Drugą formą jest podatek ryczałtowy. Stawka podatku wynosi tu 8,5% (a po przekroczeniu 100 000 zł przychodu 12,5%), jednakże płatny jest on wyłącznie od kwoty czynszu. Tutaj nie ma zatem możliwości uwzględnienia żadnych kosztów podatkowych które zostały wskazane powyżej. Również w tym przypadku należy wpłacać zaliczki na podatek do 20. dnia miesiąca następnego w ciągu roku.

 

Natomiast po zakończonym roku w terminie do 31 stycznia należy złożyć zeznanie PIT-28. Dodatkowo o wyborze tej formy należy poinformować naczelnika US w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu. Jeżeli do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wybór formy opodatkowania najmu mieszkania

W konsekwencji wybór formy opodatkowania zależy od tego, czy będą powstawały koszty podatkowe. Jeżeli takich kosztów nie będzie, zdecydowanie lepszą opcją jest forma ryczałtowa. Jeżeli przewidują Państwo wygenerowanie dużych kosztów podatkowych, zdecydowanie lepsze są zasady ogólne. Natomiast ryczałt jest dużo bardziej opłacalny, gdy:

 

  • nieruchomość została całkowicie zamortyzowana,
  • posiada niską wartość początkową,
  • nie generuje kosztów finansowania (odsetki od kredytu),
  • nie wymaga nakładów rzeczowych (jak remont czy modernizacja).

 

Przykładowo:

 

  • Czynsz najmu: 650 zł (dodatkowo najemca przekazuje za pośrednictwem wynajmującego 450 zł opłat za media).
  • Ryczałt rocznie: 650 ×12 × 8,5% = 663 zł.
  • Podatek dochodowy według stawki 18% przy założeniu braku kosztów wynosiłby 1404 zł (650 x 12 x 18%).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • III plus 3 =

»Podobne materiały

Sprzedaż mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od zakupu

Mam pytanie odnośnie podatku od sprzedaży mieszkania z hipoteką przed upływem 5 lat od zakupu. Mieszkanie odebrałem w 2014 roku i przy jego zakupie posiłkowałem się kredytem hipotecznym z banku. Czy urząd skarbowy uzna spłatę kredytu jako koszt, czy nakaże zapłacenie podatku od całości kwoty sprzeda

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »