Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z wynajmu mieszkań

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 20.06.2017

Proszę o informacje dotyczące podatku od wynajmu mieszkań. Mam dwa mieszkania: jedno wynajmuję długoterminowo, a drugie od niedawna za pośrednictwem firmy świadczącej usługi w zakresie wynajmu krótkoterminowo. Mam zgłoszony w urzędzie wybór formy opodatkowania ryczałt 8,5%. Urzędniczka w urzędzie skarbowym stwierdziła, że tego drugiego najmu już nie muszę zgłaszać, tylko mam zapłacić podatek ryczałtowy 17% od wynajmu krótkoterminowego, a 8,5% od wynajmu długoterminowego, a następnie odpowiednio rozliczyć PIT-28. Tak też zrobiłam, ale mam pewne wątpliwości i chciałabym upewnić się, czy to jest dobrze.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z wynajmu mieszkań

Fot. Fotolia

Przepis art. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT) zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Określenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak określenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp.

 

Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

 

I tak zgodnie z art. 10 ust. 1 ww. ustawy – odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

 

  • pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

 

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem – za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową, wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

 

Tak więc działalność gospodarcza to taka działalność, która prowadzona jest:

 

  • w celu osiągnięcia dochodu – przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
  • w sposób ciągły – jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu. Przy czym o ciągłości, w przypadku najmu, nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
  • w sposób zorganizowany – co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

 

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania (zgłoszenia do właściwego rejestru, np.: CEIDG w przypadku osób fizycznych) tej działalności. Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi, w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

 

Jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz zorganizowany sposób wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

 

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodami z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

 

Definicja najmu nie została zawarta w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Umowa najmu jest umową prawa cywilnego, regulowaną przepisami Kodeksu cywilnego, zaś dochody z realizacji tej umowy są z woli ustawodawcy opodatkowane. Przychodem z najmu jest ustalony w umowie czynsz. Z treści art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego wynika bowiem, że – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

 

W opisanym przypadku, są podstawy do twierdzenia, że opisany najem spełnia przesłanki, o których mowa w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pani podjęła decyzję o rozmiarze, decydując się na wynajem dwóch mieszkań, z tego jednego długoterminowo a drugiego krótkoterminowo. Świadczy to o tym, że najem nie ma związku z okazjonalnym, przypadkowym charakterem, ale jest przewidziany w sposób zorganizowany dla co najmniej jednego z mieszkań.

 

Fiskus uznał, że czerpie Pani korzyści finansowe na szeroką skalę, że Pani działaniom towarzyszy zamiar wynajmowania co najmniej jednego mieszkania w celu zarobkowania, które wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Dlatego co najmniej jeden z posiadanych lokali uznany został za składnik majątku związany z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie tego lokalu, nawet jeśli Pani nie dokona rejestracji tej działalności.

 

Z wykładni literalnej art. 10 ust. 1 pkt 6 wynika jasno, że wynajem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą nie jest przychodem z najmu, lecz z działalności gospodarczej. A o tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem, decyduje spełnienie przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie decyzja podatnika, że nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie kilku lokali mieszkalnych. Innymi słowy, o tym, czy mieszkania będą wchodziły w skład majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie mieszkań, nie decyduje wola Pani jako podatnika, lecz to, czy najem mieszkań spełnia przesłanki definicji działalności gospodarczej zawartej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

O tym, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, czy też z najmem, bynajmniej nie stanowią okoliczności określone przez samego podatnika, tylko spełnienie obiektywnych przesłanek określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opisany wynajem co najmniej jednego z mieszkań będzie w istocie szeregiem cyklicznych, powtarzalnych, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, prowadzony przy pomocy wyspecjalizowanych podmiotów, które do tego celu zostały zaangażowane.

 

Najem krótkoterminowy za pomocą pośrednika posiada wszystkie cechy działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – ma charakter zarobkowy, jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, na własny rachunek i ryzyko. W związku z tym nie ma możliwości opodatkowania go na zasadach najmu prywatnego. Pani działania spełniają przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej wymienione w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co wyklucza prawo do opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. A to oznacza, że od momentu uzyskania przychodów będzie miała Pani obowiązek opodatkowania ich jako przychodów z działalności gospodarczej, której definicja została zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 

Stosownie do ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

 

„Art. 12. 2. Podatek zryczałtowany, o którym mowa w ust. 1, pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania.

Art. 13. 1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w pierwszej kolejności ulega obniżeniu o kwotę składki na ubezpieczenie zdrowotne opłaconej przez podatnika, o której mowa w art. 27b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, jeżeli nie została odliczona od podatku dochodowego.

Art. 13a. Do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, obniżonego zgodnie z art. 13, stosuje się odpowiednio art. 27g ustawy o podatku dochodowym.”

 

Przy najmie prywatnym i ryczałcie nie ma kosztów uzyskania przychodów, które wpływałyby na ustalenie podstawy opodatkowania. Nie mogłaby Pani odliczać czynszu, jaki Pani płaci za mieszkanie. Odliczanie kosztów uzyskania przychodów byłoby to możliwe, gdyby prowadziła Pani formalnie zarejestrowaną działalność gospodarczą i opłacała podatek wg zasad ogólnych. A zasady ogólne to stawka podatku na poziomie 18% i prawo do odejmowania od przychodu kosztów ich uzyskania.

 

Prawdopodobnie Pani w US zrozumiała, że chodzi Pani o wynajem prywatny wg dokonanego przez Panią zgłoszenia, nieprowadzony w ramach działalności gospodarczej, i uznała, że wystarczy płacenie podatku według stawki 8,5% od mieszkania wynajmowanego w sposób ciągły oraz 17% jak dla usług zakwaterowania (wynajem krótkoterminowy). Przy takim podejściu – jej stanowisko jest zasadne.

 

Gdyby prowadziła Pani formalnie zarejestrowaną działalność gospodarczą wynajmu lokali mieszkalnych – to przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu lokali mieszkalnych zaliczyłaby do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowywała w sposób przewidziany dla tego źródła – czyli wg stawki 18% z zastosowaniem kosztów uzyskania przychodów i odliczeniami od przychodu. Podstawą opodatkowania na zasadach ogólnych jest bowiem dochód, tj. nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania. Dochody z najmu łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi wg skali podatkowej.

 

W przypadku nieprowadzenia formalnie działalności gospodarczej i kontynuowania wynajmu jako prywatnego mogłaby Pani płacić 8,5% podatku od mieszkania wynajmowanego w sposób ciągły oraz 17% jak dla usług zakwaterowania (wynajem krótkoterminowy). W takim wypadku po zakończeniu roku podatkowego wystarczyłoby złożenie zeznania PIT-28.

 

Jednakże w przypadku kontroli fiskus mógłby uznać (w istniejącej sytuacji), że najem spełnia cechy działalności gospodarczej i powinien być opodatkowany na zasadach ogólnych. W tym zakresie co urząd skarbowy to inna opinia.

 

W sytuacji, gdy fiskus sam mówi Pani, że wystarczy stawka 8,5 o jednego mieszkania a 17% od drugiego i zeznanie PIT-28 po zakończeniu roku – można się do tego stosować. Najprawdopodobniej jest to stanowisko całego urzędu skarbowego i nie powinno być problemów przynajmniej w tym roku.

 

Proszę rozważyć, czy opłacałoby się Pani zarejestrowanie działalności i płacenie podatku na zasadach ogólnych. Oznaczałoby to składki ZUS (przez dwa lata na niższym poziomie), stawkę 18% oraz odliczenia kosztów uzyskania przychodów oraz ewentualnych strat w latach następnych.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus 2 =

»Podobne materiały

Wycofanie lokali z działalności gospodarczej

Przed kilkoma laty wykupiłem dwa lokale od spółdzielni. Włączyłem je do swojego przedsiębiorstwa, dzięki amortyzacji czynsz stanowił koszt dla zakładu. Czy mogę teraz te pomieszczenia sprzedać, podarować synowi lub przestać amortyzować i zostawić dla siebie (by np. zacząć je wynajmować)? Czy pr

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »