Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opłaty za używanie lokalu

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 20.12.2012

Mój tata mieszka w kamienicy. Niedawno odnalazł się jej właściciel. Wypowiedział tacie umowę najmu, dając 3-letni okres wypowiedzenia i podwyższając dwukrotnie czynsz (było to 7 miesięcy temu). Czy to zgodne z prawem? Twierdzi, że w mieszkaniu ma później zamieszkać jego córka, ale my w to nie wierzymy, bo przedtem proponował tacie wykup mieszkania. Czy ta sprawa może zakończyć się eksmisją? Czy możemy sądzić się o obniżenie czynszu jako opłaty za używanie lokalu, która jest zbyt wysoka?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Regulacją stosunków najmu zajmuje się zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, zasobie mieszkaniowym gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego.

 

Ustawa ta dotyczy zarówno stosunków najmu dotyczących zasobu mieszkaniowego gminy, jak i stosunków najmu zawartych pomiędzy osobami prywatnymi. Co więcej, ustawa ta ma pierwszeństwo przed przepisami Kodeksu cywilnego, jako ustanawiająca przepisy szczególne.

 

W Pani przypadku (a właściwie Pani ojca) przepisami, które będą regulować zarówno kwestię wypowiedzenia umowy najmu, jak i wypowiedzenia (zmiany) czynszu, będą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepisy te, jak już wyżej wyjaśniałam, dotyczą wszystkich stosunków najmu, natomiast w przypadku, gdy dotyczą tylko najmu z zasobu mieszkaniowego gminy, jest to wyraźnie wskazane.

 

Zmiana czynszu w przypadku najmu zawartego pomiędzy osobami prywatnymi została uregulowana na zasadzie znacznej swobody. O 2005 roku czynsze zostały „uwolnione”, przestały być regulowane przez uchwały rad gmin i inne wskaźniki. Jedynie w przypadku mieszkaniowego zasobu gminy ustalone są stawki przez właściwe organy gminy.

 

W przypadku mieszkań prywatnych ustawa przewiduje następującą regulację w art. 8a:

 

„Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie”.

 

Podwyżka, w której wyniku wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e (jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk oraz podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym, przy czym średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”).

 

Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

 

Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:

 

  1. zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

     

    1. 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
    2. 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
      – aż do ich pełnego zwrotu;

     

  2. godziwy zysk.

 

Oczywiście lokator może bronić się przed nieuzasadnionym podwyższeniem czynszu. Art. 8a ustawy w ust. 5 stanowi, że „w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia czynszu albo zakwestionować podwyżkę wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu”.

 

W przypadku, gdy lokator nie zgadza się na nowy czynsz, do czasu rozwiązania się stosunku najmu musi płacić czynsz dotychczasowy. W przypadku, gdy lokator składa do sądu pozew o ustalenie podwyżki za niezasadną, musi płacić czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Jeśli jednak są uzna, że czynsz został ustalony prawidłowo, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

 

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

 

Warto zwrócić uwagę, że przepisy dotyczące zmiany wysokości czynszu na wolnym rynku były przedmiotem badania przez Trybunał Konstytucyjny i w wyniku jego orzeczenia przepisy te są przyjęte w tej korzystnej dla wynajmującego formie. Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że art. 8a ust. 5 w zakresie, w jakim nie określa kryteriów zasadności podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji RP. Uznał więc za konstytucyjny sądowy model kontroli podwyżki czynszu, ale zobowiązał niejako ustawodawcę do określenia kryteriów, według których sądy powinny oceniać, czy podwyżka jest zasadna w całości lub w części albo niezasadna w ogóle. To też uczynił ustawodawca w art. 8 a ust. 4a i e ustawy.

 

Kwestia wypowiadania umów najmu pomiędzy osobami prywatnymi została z kolei uregulowana w art. 11 cytowanej ustawy.

 

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

 

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

 

  • z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  • z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, jakby otrzymał lokal zamienny.

 

Lokator, któremu wypowiedziano najem na podstawie, o której mowa wyżej ( chęć skorzystania z lokalu przez właściciela), jest jednak chroniony przed próbą wykorzystania tego przepisu przez właściciela. Jeżeli bowiem właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu art. 11 ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

 

Przepisy o wypowiedzeniu najmu z uwagi na korzystanie z lokalu przez właściciela stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

 

Przechodząc do przedstawionej przez Panią sytuacji, należy wskazać, że właściciel kamienicy stosownie do postanowień art. 11 ust. 5 w związku z art. 11 ust. 7 mógł wypowiedzieć stosunek najmu za 3-letnim okresem wypowiedzenia z uwagi na fakt, że w mieszkaniu tym ma zamieszkać jego córka.

 

Oczywiście, jeżeli macie Państwo wiarygodne dowody, że jest to próba oszustwa, możecie złożyć do sądu pozew o ustalenie wypowiedzenia za bezskuteczne. Podkreślam jednak, że musicie Państwo mieć wiarygodne dowody. Ja nie znajduję takiego przykładu, którego nie dałoby się podważyć. Opierając się jedynie na twierdzeniu, że właściciel proponował Państwu wykup mieszkania, możecie spotkać się z odpowiedzią, że owszem, za uzyskane w ten sposób pieniądze właściciel miał zamiar kupić córce inne mieszkanie, co spowodowałoby, że nie musi mieć mieszkania w swojej kamienicy.

 

Tak więc niestety, na dzień dzisiejszy zachowanie właściciela ( o ile zostały spełnione warunki dotyczące formy, terminu wypowiedzenia) jest działaniem uprawnionym. Jeśli jednak właściciel nie wprowadzi do mieszkania swojej córki, będzie chciał je wynająć na wolnym rynku, możecie skorzystać Państwo z uprawnienia do powrotu do mieszkania lub żądania różnicy w czynszu.

 

Odnosząc się do podwyżki czynszu, również nie widzę błędu w działaniu właściciela, o ile zachował on wszelkie wymogi formalne.

 

Niestety, jak wynika z przedstawionego przez Panią stanu faktycznego, upłynął już termin, w którym Pani ojciec mógł kwestionować zasadność tej podwyżki przed sądem. Nie ma innej możliwości zmiany decyzji właściciela kamienicy. Nawet jeśli rzeczywiście podwyżka przekracza owe 3% wartości odtworzeniowej budynku. Ponieważ jednak można spodziewać się dalszych podwyżek w ciągu 3-letniego okresu wypowiedzenia, proszę kwestionować zasadność kolejnej podwyżki.

 

W przypadku, gdyby ojciec nie opłacał podwyższonego czynszu, właściciel pomimo biegu okresu wypowiedzenia może zmienić jego podstawę i okres. Zgodnie z ust. 2 art. 11 wypowiedzenie może nastąpić w krótszym czasie, jeśli najemca nie płaci czynszu (zalega z płatnościami za trzy miesiące).

 

Jeśli po okresie wypowiedzenia ojciec nie opróżni mieszkania, właściciel będzie musiał przeprowadzić postępowanie o opróżnienie lokalu przed sądem, a następnie przeprowadzić eksmisję z udziałem komornika.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 minus III =

31.10.2019

W odpowiedzi jest istotny błąd - art. 678 k.c. nie dotyczy odnalezionych właścicieli, gdyż zwrot następcom prawnym byłych właścicieli nie jest zbyciem. Lokatorzy zwróconych kamienic nadal są lokatorami kwaterunkowymi, czyli stroną umowy jest gmina. I tylko ona może wypowiedzieć umowę. Również czynsz nie może w tej sytuacji być wolnorynkowy.
To, niestety, powszechny błąd w przypadku zreprywatyzowanych kamienic i ich lokatorów.

Ada

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »