.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opinia o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania

Autor: Marcin Górecki • Opublikowane: 31.01.2015

Posiadam nieruchomość z domem podarowaną mi przez dziadka w 2008 r. Czy mogę obecnie dokonać podziału działki, tj. złożyć wniosek o wydanie opinii o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania? Chcę uniknąć kosztów, więc nie wiem, czy muszę czekać 5 lat od darowizny? Kiedy mogę sprzedać część działki?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawę prawną niniejszej odpowiedzi stanowi ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zwana dalej ustawą podatkową oraz ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami*.

 

Mając na uwadze, że darowizna nieruchomości dokonana przez dziadka na Pani rzecz miała miejsce w roku 2008, w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy podatkowej obowiązujące w 2008 r.

 

Zgodnie z ustawą podatkową i treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy „źródłami przychodów są: odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

 

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy,

    – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)–c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

 

Przy czym ust. 2 art. 10 ustawy podatkowej, o której mowa wyżej, stanowi, iż przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się m.in. do odpłatnego zbycia na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy czy też w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych.

 

Tym samym, aby mogła Pani zbyć nieruchomość czy też jej część bez konieczności obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych musi od dnia jej nabycia upłynąć pięć lat, z tym że ten okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

 

Zatem faktycznie okres pięciu lat należy liczyć od dnia 1 stycznia 2009 r.

 

Zbycie przez Panią nieruchomości lub jej części bez konieczności zapłaty podatku może nastąpić dopiero w dniu 1 stycznia 2014 r.

 

Istnieje co prawda możliwość skorzystania z tzw. ulgi meldunkowej, która obowiązywała w okresie od 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., a więc w okresie, kiedy Pani nabyła rzeczona nieruchomość, jednakże nie znajdzie ona zastosowania do zbycia niezabudowanej części nieruchomości.

 

Zasada działania owej ulgi została określona w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy podatkowej, który ma następującą treść

 

„Wolne od podatku dochodowego są: (…) przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

 

  1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
  4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

    – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22”.

 

Przy czym należy mieć na uwadze, iż zwolnienie podatnika, o którym mowa wyżej, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

 

Ulga ta znajdzie zastosowania wyłącznie do nieruchomości zabudowanej i dotyczy wartości samego budynku.

 

Zgodnie z ustawą podatkową podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości wynosi 19%. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania.

 

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.

 

Podsumowując, co do zasady w okresie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości sprzedawca tejże nieruchomości lub jej części jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, w stawce wskazanej powyżej, liczonej od ceny nieruchomości wskazanej w umowie, przy czym cena ta winna odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości.

 

Natomiast mając na uwadze regułę, iż na dochód składa się przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty uzyskania tego przychodu, przy obliczaniu zobowiązania podatkowego można go odpowiednio pomniejszyć o koszty udokumentowanych nakładów na tą nieruchomość, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn – art. 22 ust. 6d ustawy podatkowej (por. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 2056/10: „decydujące znaczenie dla uznania wydatku za koszt uzyskania przychodu w rozumieniu art. 22 u.p.d.o.f. ma fakt poniesienia wydatku, a nie posiadania dokumentu księgowego, który na taki fakt wskazuje”).

 

Odnosząc się do dalszej treści Pani pytania, należy wskazać, że na dzień dzisiejszy nie ma żadnych przeszkód, aby rozpoczęła Pani procedurę podziału nieruchomości czy też uzyskania odpowiednich decyzji i pozwoleń w związku z zamiarem zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości bądź jej części.

 

Oczywiście w związku z podziałem nieruchomości bądź uzyskaniem odpowiednich pozwoleń może wzrosnąć wartość nieruchomości (cena), co może wpłynąć na wysokość podatku dochodowego. Jednakże należy również mieć na uwadze, iż udokumentowane nakłady na nieruchomość, które zwiększają jej wartość, poczynione w czasie jej posiadania, tj. po dniu nabycia stanowią koszty uzyskania przychodu. Dokonanie podziału może wpływać na wzrost wartości nieruchomości, tym samym poniesione przez Panią wydatki w związku z dokonywaniem podziału geodezyjnego (ewidencyjnego) można uznać za koszty uzyskania przychodu, które muszą być jednakże należycie udokumentowane.

 

Reasumując, może Pani rozpocząć procedurę podziałową, obowiązek podatkowy w podatku dochodowym w związku ze sprzedażą nieruchomości powstaje w momencie sprzedaży nieruchomości – zawarcia umowy sprzedaży.

 

Zbycie przed końcem roku 2013 spowoduje co do zasady konieczność zapłaty podatku, jednakże nic nie stoi na przeszkodzie aby po dokonaniu podziału, jeszcze przed końcem roku 2013 np. wydzierżawić sąsiadowi nieruchomość powstałą z podziału.

 

Proszę również mieć na uwadze, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem może powodować konieczność ponoszenia opłaty adiacenckiej.

 

Przez pojęcie opłaty adiacenckiej należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

 

Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje w sytuacji, gdy w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość. Wtedy wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

 

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Co ważne ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

 

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

 

Ustalenie opłaty adiacenckiej przez gminę jest możliwe, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa wyżej – tak art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

Istnieje również możliwość (co prawda nie znajdzie ona w Pani przypadku zapewne zastosowania), że w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywa się w formie dopłat – art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

 

 

 

 

* Stan prawny z dnia 09.10.2012 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 3 - siedem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »