Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Okres zalegania z czynszem a wypowiedzenie

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 04.12.2007

W artykule autor omawia zagadnienia związane z możliwością wypowiedzenia umowy w związku z zaleganiem z czynszem w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów.



Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Najemca lokalu mieszkalnego (lokator) jest obowiązany do zapłaty wynajmującemu czynszu określonego w umowie. Czynsz powinien być opłacony w terminach ustalonych w umowie.

 

Lokatorzy, którzy nie płacą czynszu, muszą się liczyć z tym, iż zaległość czynszowa może być podstawą wypowiedzenia umowy najmu.

 

Niezależnie od możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokatorzy zalegający z czynszem muszą wziąć pod uwagę również to, że właściciel lokalu może dochodzić zaległego czynszu na drodze postępowania sądowego. Dodajmy, że właściciel może dochodzić zaległego czynszu nie tylko od najemcy, ale również od wszystkich pełnoletnich osób z nim stale zamieszkujących, co wynika z art. 6881 § 1 Kodeksu cywilnego. Odpowiedzialność za zapłatę czynszu jest solidarna, a więc właściciel może żądać tej zapłaty (w pełnej wysokości) od każdej z osób pełnoletnich stale zamieszkujących w lokalu.

 

Stosowanie do art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Wypowiedzenie powinno być sporządzone – pod rygorem nieważności – na piśmie oraz zawierać wyjaśnienie co do przyczyny.

 

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 2 wymienionej ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

 

Jak wynika z powyższego, aby właściciel mógł skutecznie wypowiedzieć umowę najmu z powodu zalegania z czynszem, zaległość ta musi przekroczyć trzykrotność czynszu. Podkreślić należy, że nie jest tak, jak niektórzy błędnie sądzą, iż wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe wyłącznie wówczas, kiedy lokator nie płaci pełnego czynszu przez kolejne trzy miesiące. Wypowiedzenie będzie możliwe także wtedy, gdy najemca wprawdzie płaci czynsz, ale w niepełnej wysokości, a suma tych „niedopłat” przekroczy wysokość trzykrotnego czynszu.

 

Ustawa o ochronie lokatorów wskazuje, iż do skuteczności wypowiedzenia umowy najmu koniecznym jest zaistnienie – prócz samej zaległości – dwóch innych przesłanek:

 

  • właściciel musi uprzedzić pisemnie najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do spłaty zaległości;
  • wypowiedzenie musi być dokonane w formie pisemnej oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

 

Wiele osób próbuje uchronić się od wypowiedzenia umowy najmu w ten sposób, iż nie odbiera korespondencji od właściciela, sądząc, iż nieodebranie wezwania sprawi, że wypowiedzenie nie będzie ważne. Jest to błędne przekonanie, ponieważ zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Awizowanie przesyłki na poczcie jest dostateczną podstawą do uznania, że oświadczenie właściciela zostało skutecznie doręczone.

 

Należy również podkreślić, że zapłacenie zaległości już po upływie miesięcznego terminu, wskazanego przez właściciela w wezwaniu do zapłaty, nie spowoduje uchylenia skutków prawnych wypowiedzenia dokonanego po upływie tego terminu. Nawet wówczas, gdy lokator spłaci zaległość tylko jeden dzień po upływie terminu wskazanego w wezwaniu, właściciel będzie mógł skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.

 

Również częściowa spłata zadłużenia – na przykład taka, że zaległość nie przekracza trzykrotności czynszu – nie spowoduje, że właściciel nie będzie mógł skutecznie wypowiedzieć umowy najmu. Bowiem dla ważności wypowiedzenia wystarczy, że wysokość zadłużenia choćby raz przekroczy trzykrotność czynszu i nie zostanie w całości uregulowana w terminie wskazanym w wezwaniu.


Stan prawny obowiązujący na dzień 04.12.2007


Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 minus III =

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »