Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Okres grzewczy w mieszkaniu komunalnym

Autor: Małgorzata Rybarczyk • Opublikowane: 02.07.2012

Wynajmuję mieszkanie komunalne. Na własny koszt dokonałam wielu napraw i wymian. Okres grzewczy jest jednak horrorem dla mojego portfela. Nie mogę odpowiednio ogrzać mieszkania, ponieważ ściany budynku są stare, nieocieplone, a cała kamienica w ogóle nie trzyma ciepła. W okresie grzewczym płacę ok. 1800 zł za rachunki. Urząd miasta twierdzi, że nie ma pieniędzy na odnowę budynku. Czy mogę starać się o jakieś ekspertyzy dotyczące termoizolacji? Jak wykazać, że i tak nie mogę ogrzać mieszkania, a płacę zawrotne kwoty? Jak starać się o odszkodowanie lub remont budynku?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sytuacja, w której się Pani znalazła, jest rzeczywiście trudna i specyficzna. Bez wątpienia zgodnie z obowiązującym prawem za utrzymanie obiektu w należytym stanie odpowiada właściciel obiektu, czyli w Pani przypadku gmina, a nie najemca jednego z lokali mieszkalnych. Zgodnie z Kodeksem cywilnym i ustawą o ochronie praw lokatorów wszelkie naprawy budynku obciążają wynajmującego. Zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów „wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”. Zgodnie z tym przepisem „do obowiązków wynajmującego należy także w szczególności:

 

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt. 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

 

  1. napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
  2. wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków”.

 

Niestety żaden z przepisów nie odnosi się wprost do kwestii termomodernizacyjnych, a więc nie wyznacza standardów, jakie musi spełniać budynek, i kiedy właściciel zobowiązany jest do przeprowadzenia remontu. Oczywiście istnieje wiele programów rządowych mających na celu wspieranie tego rodzaju remontów, ale decyzja o rozpoczęciu remontu zależy wyłącznie od właściciela budynku, który często broni się faktem braku odpowiednich funduszy.

 

Nie oznacza to jednak, że jest Pani pozbawiona jakichkolwiek środków prawnych i okres grzewczy zawsze będzie taki kosztowny. Po pierwsze może Pani skorzystać z dyspozycji przepisu art. 664 Kodeksu cywilnego: „jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad”. Niestety roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (niestety zapewne taką linię obrony przyjmie gmina). Aby skutecznie żądać obniżenia czynszu (zwłaszcza w okresie grzewczym), powinna Pani wystąpić do wynajmującego z pisemnym wezwaniem do obniżenia czynszu w wezwaniu tym proszę wskazać, o jaką kwotę żąda Pani zapłaty. Dobrze też byłoby, aby załączyła Pani protokół z badania utraty ciepła w Pani lokalu, najlepiej ze wskazaniem, jaką kwotę mogłaby Pani miesięcznie zaoszczędzić na ogrzewaniu, gdyby lokal był odpowiednio zaizolowany. Jeżeli jest to możliwe, może Pani zlecić o opinię w zakresie modernizacji ogrzewania w Pani lokalu, które pozwoliłoby na utrzymanie odpowiedniej temperatury i cyrkulacji powietrza w mieszkaniu. Wszelkie tego rodzaju raporty i opinie są o tyle istotne, o ile w przypadku, gdy wynajmujący nie przychyli się do Pani wniosku o obniżenie czynszu, pozostanie Pani albo wypowiedzenie umowy najmu (na czym zapewne Pani nie zależy), albo dochodzenie odszkodowania na drodze sądowej.

 

W tym ostatnim przypadku, np. po zakończeniu okresu grzewczego, mogłaby Pani wystąpić z pozwem przeciwko wynajmującemu o zapłatę odszkodowania w kwocie, jaką stanowi różnica pomiędzy kwotą faktycznie przez Panią zapłaconą za ogrzewanie lokalu a kwotą, jaką powinna Pani zapłacić, gdyby budynek był w odpowiednim stanie termoizolacyjnym.

 

Oczywiście musi Pani wiedzieć, że w przypadku drogi sądowej to wyłącznie na Pani będzie ciążył ciężar dowodu i konieczność wykazania, że poniosła Pani szkodę i w jakiej wysokości, że było to z winy wynajmującego, który nie dbał w odpowiedni sposób o budynek, oraz musi Pani wykazać, że nie marnowała Pani energii cieplnej (czyli że na przykład nie miała Pani w lokalu przez cały okres grzewczy 30 stopni Celsjusza, a jedynie 19 stopni). Do wykazania tych wszystkich okoliczności niezbędne będą oczywiście opinie biegłych sądowych, ale zlecone przez Panią ekspertyzy prywatne pozwolą się lepiej przygotować do sprawy sądowej, jak także będą dokumentować zastany stan faktyczny.

 

Może Pani także zainteresować swoim problemem inspekcję budowlaną, być może ona wpłynie skuteczniej na wynajmującego, aby dokonał termomodernizacji budynku lub przebudowy systemu ogrzewania zamontowanego w budynku.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 1 - 7 =

»Podobne materiały

Remont mieszkania komunalnego

Jestem jedynym najemcą mieszkania komunalnego o pow. 65 m2. Czy mogę na podstawie bezterminowej umowy najmu przeprowadzić jego remont (oczywiście za zgodą gminy) bez obawy, iż gmina może podjąć kroki mające na celu zamianę mieszkania na mniejsze, o metrażu bardziej odpowiadającym jednej osobie? Czy

 

Rozliczenie za energię cieplną z metra kwadratowego powierzchni sutereny

Czy suterena, czyli lokal położony poniżej gruntu otaczającego budynek, może być rozliczany za energię cieplną wspólnoty mieszkaniowej z metra kwadratowego powierzchni – tak jak piętro wyżej?

 

Ogrzewanie mieszkania komunalnego

Od 50 lat jestem lokatorem mieszkania komunalnego, ogrzewanego dawniej piecami. Piece były już zniszczone, więc na własny koszt, za zgodą administracji, zamontowałem inne ogrzewanie, które jednak już teraz nie nadaje się do użytku, a mnie nie stać na nowe. Zwróciłem się do gminy z prośbą o moderniza

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »