Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ograniczony dostęp do własnego mieszkania i spór z sąsiadką

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 26.04.2012

Mieszkam w budynku wielorodzinnym i prowadzę spór z sąsiadką m.in. o kratę oddzielającą część korytarza od pozostałej części klatki schodowej. Krata została zbudowana, zanim kupiłam mieszkanie. Oddziela ona dwa mieszkania (moje i sąsiadki) od pozostałej części klatki. Sąsiadka zabudowała powierzchnię korytarza szafkami, co ogranicza dostęp do mojego lokalu. Nie można na przykład przenieść większych mebli, a nawet jest uniemożliwione wyniesienie osoby na noszach w razie choroby. Jeżeli chodzi o kratę, to mam wątpliwości, czy spełnia ona wymogi przeciwpożarowe. Gdzie szukać informacji o technicznych warunkach, jakie powinna spełniać krata? Czy mogę domagać się, aby sąsiadka zdemontowała szafki? Czy mam obowiązek zamykać kratę kluczem?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Sądzę, że dobrym sposobem załatwiania spraw spornych jest dochodzenie do porozumień. Kodeks cywilny (w skrócie K.c.) zawiera nawet specjalne ułatwienie w tym zakresie – w postaci ogólnych przepisów o ugodzie (art. 917 i 918 K.c.). Jeżeli próby zawarcia ugody z sąsiadką spełzną na niczym, to pozostanie droga sądowa. Postępowanie sądowe w sprawach cywilnych toczy się według przepisów procedury cywilnej, czyli Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.).

 

Zasadne wydaje się – zwłaszcza w stosunkach sąsiedzkich – poszukiwanie możliwości porozumienia, nawet w przypadku kierowania sprawy na drogę sądową. W ostatnich latach na popularności zyskuje mediacja oraz zawieranie ugody na posiedzeniu pojednawczym, czyli rozwiązania uregulowane w artykułach: od 1831 do 186 K.p.c. Pomiędzy biernością (w tym zgadzaniem się z dyktatem innej osoby) a typowym („klasycznym”) procesowaniem się są możliwe rozwiązania pośrednie i warto z nich korzystać. Proponuję skontaktować się z kimś, kto zna się na mediacji, aby maksymalnie ułatwić osiągnięcie porozumienia.

 

Być może dobrym rozwiązaniem byłoby zaopatrzenie szafek w kółka, aby można było bezproblemowo je przemieszczać. Przedstawiam ten pomysł, gdyż zdaję sobie sprawę ze znaczenia relacji z sąsiadami. Niekiedy „paragrafy” bywają słabszym argumentem od miłego słowa i dobrego pomysłu. Proszę mieć na względzie również to, że spora część zarobków adwokackich (radcowskich) bierze się z braku zgody między ludźmi – często w relacjach rodzinnych lub sąsiedzkich. W opisanej przez Panią sprawie dobrym rozwiązaniem jest dokonanie obliczeń, także tych typowo matematycznych. Co będzie dla Pani mniej kosztowne: kupienie kółek do owych szafek i poświęcenie paru godzin na ich zamontowanie czy kierowanie sprawy na drogę sądową?

 

Napisała Pani o zakupie mieszkania bez wskazania rodzaju nabytego prawa. Dlatego ta odpowiedź może być dość ogólna, ale wskazywane przeze mnie rozwiązania mogą mieć odpowiednie zastosowanie do rozwiązań bardziej specyficznych.

 

Z podanej przez Panią charakterystyki budynku wnioskuję, że chodzi o (dość) duży budynek, w którym nie tylko powstała (z mocy prawa) wspólnota mieszkaniowa, ale również faktycznie działa podmiot, który na bieżąco zajmuje się sprawami tej wspólnoty mieszkaniowej, tj. zarząd (niekiedy wspierany przez administrację) albo zarządca.

 

Jeżeli jest w tym budynku faktycznie działająca wspólnota mieszkaniowa, to warto sięgnąć do jej dokumentów, ewentualnych statutów (lub regulaminów) oraz do uchwał, np. w sprawie wyrażenia zgody na trwałe umieszczenie prywatnych szafek na wspólnym korytarzu oraz na zainstalowanie kraty. Zasadne może być zwrócenie się do spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli ona jest (była – w przypadku sprzedaży prawa własności mieszkań i powstania wspólnoty mieszkaniowej) właścicielem budynku (zwłaszcza w przypadku nabycia określonego prawa do lokalu) lub administruje budynkiem.

 

Z jakiego powodu warto zwracać się o wyżej wymienione dokumenty? Jeżeli konflikt z sąsiadką uzewnętrzni się lub nasili, to zapewne owa sąsiadka spróbuje powoływać się na dokumenty (pozwolenia, uchwały, określone pisma). Głównie chodzi o ustalenie z kim – formalnie rzecz ujmując – powstaje konflikt, a zwłaszcza spór (czyli konflikt bardziej wyrazisty). W ostateczności może chodzić o zorientowanie się, kogo trzeba byłoby pozwać lub (za)wezwać do próby ugodowej.

 

Zakładam, że Pani nabyła prawo własności do danego lokalu mieszkalnego. Zatem szczególne zastosowanie będą miały w tym przypadku przepisy o własności, w tym o współwłasności.

 

W artykule 140 K.c. znalazło się następujące określenie prawa własności: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

 

Ten i inne przepisy o własności (w tym o współwłasności) znajdują odpowiednie zastosowanie w przypadku ograniczonych praw rzeczowych, do których zalicza się określone spółdzielcze prawo do lokalu spółdzielczego (art. 244 K.c., gdzie zawarto określenie „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”, ale ustawy z zakresu spółdzielczości mogą zawierać odstępstwa terminologiczne). W szczególności chodzi o ochronę własności – artykuł 251 K.c. stanowi: „Do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”.

 

Prawo własności jest traktowane jako najszersze prawo do rzeczy, ale już samo jego kodeksowe określenie wskazuje na rodzaje ograniczeń własności, wobec czego w nowym świetle ukazuje się (dość) popularne sformułowanie: „święte prawo własności”. W domach wspólnych – zwłaszcza większych – trzeba brać pod uwagę przepisy ustawy o własności lokali. Proszę ponadto zwrócić uwagę na to, że prawo własności – ewentualnie ograniczone prawo rzeczowe – przysługuje Pani do nabytego przez Panią mieszkania, a sąsiadce – do jej mieszkania.

 

Prawo własności do poszczególnych mieszkań wiąże się z udziałem we współwłasności, którą są objęte części wspólne nieruchomości (w tym budynku). W budynkach spółdzielczych może to być nieco bardziej skomplikowane – zwłaszcza w trakcie nabywania prawa własności do poszczególnych lokali. Jedno jest pewne: żadnej osobie mającej określone własne prawo do danego lokalu nie przysługuje tak samo silne prawo do części wspólnych. Współwłasność lub korzystanie ze wspólnych powierzchni spółdzielczych (w przypadku lokali spółdzielczych) niekiedy wiąże się z kontrowersjami, które mogą prowadzić do konfliktów, a nawet sporów.

 

Pani ma prawo korzystać z nabytego mieszkania w sposób wolny od przeszkód i zakłóceń (szczególnie ingerencji). Tak samo Pani sąsiadka. Zagadnienie korzystania z przestrzeni wspólnych (czyli z przedmiotu współwłasności) może być uregulowane umownie, ewentualnie regulaminowo (statutowo) – to ostatnie rozwiązanie jest szczególnie właściwe wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom mieszkaniowym.

 

Szczególne znaczenie mają w tym przypadku, moim zdaniem, dwa artykuły Kodeksu cywilnego: 144 oraz 206. Zachęcam Panią do zapoznania się również z innymi przepisami prawnymi, zwłaszcza dotyczącymi prawa własności (art. 140 i następne K.c.), w tym współwłasności (art. 195 i następne K.c.).

 

„Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

„Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

 

Jeżeli dobrze zrozumiałem przedstawione przez Panią informacje, to Pani sąsiadka śmiało korzysta z rzeczy wspólnej – tak śmiało, że zakłóca Pani właściwe (a może również bezpieczne) korzystanie z nabytego mieszkania.

 

Słowo „krata” występuje jedynie parę razy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – w odniesieniu do czegoś na zewnątrz budynku lub oddzielającego pomieszczenia od świata zewnętrznego (paragrafy: 293 i 300). Natomiast w odniesieniu do szerokości drzwi (przy uznaniu kraty za swoiste drzwi), szczególne znaczenie może mieć treść paragrafu 62 tegoż rozporządzenia:

 

„1. Drzwi wejściowe do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych oraz do mieszkań powinny mieć w świetle ościeżnicy co najmniej: szerokość 0,9 m i wysokość 2 m. W przypadku zastosowania drzwi zewnętrznych dwuskrzydłowych szerokość skrzydła głównego nie może być mniejsza niż 0,9 m.

 

2. W wejściach do budynku i ogólnodostępnych pomieszczeń użytkowych mogą być zastosowane drzwi obrotowe lub wahadłowe, pod warunkiem usytuowania przy nich drzwi rozwieranych lub rozsuwanych, przystosowanych do ruchu osób niepełnosprawnych, oraz spełnienia wymagań § 240.

 

3. W drzwiach, o których mowa w ust. 1, oraz w drzwiach do mieszkań i pomieszczeń mieszkalnych w budynku zamieszkania zbiorowego wysokość progów nie może przekraczać 0,02 m”.

 

Z kolei § 75 tego samego rozporządzenia stanowi:

 

„1. Drzwi do pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi oraz do pomieszczenia kuchennego powinny mieć co najmniej szerokość 0,8 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy.

 

2. W budynku użyteczności publicznej drzwi wewnętrzne, z wyjątkiem drzwi do pomieszczeń technicznych i gospodarczych, powinny mieć co najmniej szerokość 0,9 m i wysokość 2 m w świetle ościeżnicy.

 

3. Drzwi, o których mowa w ust. 1 i 2, nie powinny mieć progów”.

 

Ma Pani prawo zwrócić się do organów nadzoru budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli w budynku. Być może również Państwowa Straż Pożarna byłaby pomocna, ale artykułowi 8 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej ustawodawca nadał następującą treść: „Korzystanie przez właściciela, zarządcę lub użytkownika budynku, obiektu lub terenu z usług z zakresu ochrony przeciwpożarowej jest dobrowolne”. Wobec tego mogą być problemy, jeżeli wspólnota (spółdzielnia) mieszkaniowa nie skorzysta z tej ochrony.

 

Sporne może być to, czy postępowanie Pani sąsiadki wchodzi w zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.), czy też wykracza poza zwykły zarząd (art. 199 K.c.). Zapewne Pani sąsiadka – podobnie jak i Pani – jest właścicielem mniejszościowych udziałów w prawie własności (art. 204 K.c.), a do podejmowania decyzji szczególnie ważne jest dysponowanie większością udziałów. Można skierować sprawę na drogę sądową – pewien problem może być w przypadku odpowiednio dawnych uchwał wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku dobrym rozwiązaniem mogłoby być zaproponowanie odpowiedniej treści nowej uchwały oraz przekonanie innych współwłaścicieli do podjęcia tejże uchwały. Gdyby uchwała była po Pani myśli, to sąsiadka musiałaby się starać o jej właściwe (w tym terminowe) zaskarżenie do sądu (w trybie ustawy o własności lokali).

 

Zagadnienie zamykania kraty jest dyskusyjne. Z jednej strony jest Pani wolnym człowiekiem. Z drugiej strony lepiej unikać kierowania – zwłaszcza przez Pani sąsiadkę – roszczeń odszkodowawczych (art. 415 i następne K.c.) z powodu przyczynienia się do powstania szkody (np. Pani zaniedbała zamknąć kratę, z czego skorzystał złodziej lub wandal, który poczynił szkody w majątku sąsiadki).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X + 10 =

»Podobne materiały

Jeśli rodzice są nieletni, czy dziadkowie powinni zapłacić alimenty?

Dziewczyna i chłopak mają po 17 lat, urodziło im się dziecko. Każde z młodocianych rodziców uczy się i jest na utrzymaniu własnych rodziców. Rodzina matki utrzymuje też dziecko. Rodzice małoletniego ojca są po rozwodzie, ojciec płaci alimenty na syna na ręce matki. Kto w chwili obecnej podejmuj

 

Zrzeczenie się ojcostwa dziecka byłej żony

Trzy lata temu otrzymałem rozwód. Moja ówczesna żona nie przybyła na rozprawę, gdyż już wtedy była w ciąży ze swoim ówczesnym partnerem. Obecnie formalnie jestem ojcem jej dziecka. Partner mojej byłej żony poczuwa się do ojcostwa i tworzą razem rodzinę. Zarówno ja, jak i moja była żona oraz jej obec

 

Opłaty za dom pomocy społecznej matki a otrzymanie mieszkania przez brata

Około 10 lat temu matka przepisała swoje mieszkanie na mojego brata (to był jej jedyny majątek). Zachorowała i trzeba było oddać ją do domu opieki. Obecnie nie ma za bardzo kontaktu z otoczeniem. Jej emerytura nie pokrywa kosztów domu opieki, więc z bratem dopłacamy po połowie brakującą sumę. Mieszk

 

Egzekucja z udziału dłużnika w nieruchomości

Jestem z siostrą współwłaścicielką mieszkania, które dostałyśmy po rodzicach. Siostra dostała od komornika pismo z zajęciem 1/2 mieszkania. Siostra jest całkowicie ubezwłasnowolniona (jestem jej prawnym opiekunem), nie mieszka w zajętym mieszkaniu, ponieważ umiejscowiona jest w DPS. W tym mieszkaniu

 

Czy w moim przypadku nastąpiło zatarcie skazania?

W roku 2001 zostałem skazany na 3 lata w zawieszeniu na 5 lat za jazdę po pijanemu. Czy moja kara ulegnie zatarciu? Jeżeli tak, to kiedy? To dla mnie ważne, bo nie wiem, co wpisywać w kwestionariuszach osobowych ubiegając się o pracę, czy powinienem pisać, że nie byłem karany?

 

Wyrok karny i niezgłoszenie się do więzienia

W 1992 r. wydano wyrok skazujący – zostałem skazany na 3 lata więzienia. Nie zgłosiłem się jednak do zakładu karnego, gdyż udało mi się dostać pracę za granicą. Czy kara ulega przedawnieniu? Czy mogę przyjechać do Polski?

 

Zastrzeżenia wobec policjanta wykonującego kontrolę

Wczoraj zostałem zatrzymany na kontrolę przez policję z powodu prowadzenia rozmowy przez telefon podczas prowadzenia samochodu. Nie przyjąłem mandatu. Przy spisywaniu wniosku przyznałem się do winy. Moje zastrzeżenia wzbudziło jednak zachowanie policjanta wykonującego kontrolę. Nie przedstawił mi si

 

Czy mogę pracować na wózku widłowym przy zakazie prowadzenia pojazdów mechanicznych?

W grudniu 2017 roku spowodowałem wypadek, w którym poszkodowane zostały dwie osoby przechodzące przez przejście dla pieszych. W sądzie pierwszej instancji otrzymałem wyrok 1 rok w zawieszeniu na 2 lata. Po apelacji otrzymałem zakaz prowadzenia pojazdów mechanicznych na 2 lata. Prawo jazdy oddałem w

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »