Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odzyskanie kaucji za wynajmowane mieszkanie

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 17.02.2010

Wynajmowałem mieszkanie, mam obecnie problem z odzyskaniem kaucji. Zgodnie z umową najmu właściciel powinien rozliczyć kaucję w ciągu 15 dni od daty rozwiązania umowy. Co miesiąc terminowo regulowałem czynsz, w tej kwocie zawierały się ryczałty za media, prąd, gaz itp. Zgodnie z umową powinienem również regulować ewentualne niedopłaty za faktyczne zużycie na podstawie przedstawionych przez właściciela rachunków. Jednak przez cały okres wynajmu nie otrzymałem od właściciela korekty czynszu – mimo moich deklaracji chęci rozliczenia się za rachunki. Obecnie właściciel zwleka z wypłatą kaucji, zasłaniając się nieuregulowanymi rachunkami, zapowiada, że obciąży mnie za cały okres wynajmu. Czy rzeczywiście może on odmówić zwrotu kaucji, przeznaczając ją na dopłaty do rachunków? Na jakiej podstawie? Czy może – po wygaśnięciu umowy – obarczyć mnie rachunkami, skoro przez cały okres najmu nie otrzymałem od niego żadnego rozliczenia? Na jakiej podstawie mogę dochodzić zwrotu moich pieniędzy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W przedmiotowej sprawie trzeba przede wszystkim odnieść się do przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta jest regulacją szczególną względem Kodeksu cywilnego i to jej przepisy należy stosować w pierwszej kolejności do wynajmu lokali mieszkalnych.

 

Jeśli chodzi o rozliczanie zaliczek płaconych na media, należy zauważyć, co następuje.

 

Co do zasady ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., oraz przepisy Rozdziału II Tytułu XVII Kodeksu cywilnego dotyczącego najmu przewidują uprawnienie właściciela lokalu do pobierania opłat niezależnych od właściciela (gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług). Przepisy nie przewidują w tym zakresie pobierania zaliczek. W przypadku zatem pobierania zaliczki z tego tytułu należy odwołać się do zapisów umowy najmu lokalu, a jeżeli umowa nie reguluje w tym zakresie pobieranych opłat, do przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego.

 

Zgodnie z art. 462 § 1 K.c. dłużnik, spełniając świadczenie, może żądać od wierzyciela pokwitowania. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku Izby cywilnej z dnia 15.09.1999 r. (sygn. akt III CKN 606/99), w którym stwierdził, że wierzyciel – otrzymujący świadczenie – powinien, jeżeli tylko tego żąda dłużnik, wystawić mu pokwitowanie. W przypadku odmowy przedstawienia pokwitowania, dłużnik ma prawo powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia albo złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego.

 

Moim zdaniem właściciel winien rozliczać się z pobranych od najemcy środków, przedstawiając odpowiednie dokumenty potwierdzające zużycie mediów. Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi w art. 9 ust. 5 wyraźnie, że właściciel może pobrać tylko opłaty niezależne od właściciela (media), ale aby te opłaty mógł pobrać, winien wykazać ich wysokość, gdyż nie ma prawa do pobierania innych dodatkowych opłat.

 

Z kolei jeśli chodzi o problem kaucji, to poświęcony jest jej art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów. Pozwolę go sobie przytoczyć w całości:

 

„1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

 

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

 1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

 2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

 

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

 

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.”

 

Jak wynika z powyższego przepisu, kaucja winna być zwrócona w kwocie, jaka wynika z przemnożenia liczby odzwierciedlającej krotność czynszu przy pobieraniu kaucji (np. 2 w przypadku kaucji stanowiącej dwukrotność czynszu) przez stawkę czynszu, jaka obowiązuje na dzień zwrotu kaucji.

 

Inaczej mówiąc, najemca może żądać waloryzacji kaucji przed jej przyjęciem. Polega ona na tym, iż mnożymy aktualny miesięczny czynsz (obowiązujący w dniu zwrotu kaucji) przez taką liczbę miesięcy przez jaką pomnożono czynsz w chwili pobierania kaucji. Zatem jeżeli w chwili zawierania umowy wpłacono kaucję w wysokości 3000 zł, czyli trzykrotności czynszu, który wynosił 1000 zł (maksymalna wysokość kaucji może wynosić dwunastokrotność miesięcznego czynszu), a następnie czynsz zwiększono do 1200 zł, to wynajmujący musi zwrócić najemcy trzykrotność aktualnego czynszu zatem 3600 zł.

 

Jeżeli nie ma przesłanek do tego, by dokonać potrącenia z kaucji należności wynajmującego (np. z tytułu niezapłaconego czynszu czy opłat eksploatacyjnych, dokonanych uszkodzeń), kwota zwracana najemcy nie może być niższa od tej, która została od niego pobrana, choćby czynsz najmu uległ w międzyczasie obniżeniu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

 

W zaistniałej sytuacji obowiązkiem właściciela mieszkania jest niezwłocznie rozliczyć się z Panem i przedstawić w tym celu odpowiednią dokumentację. Jeśli właściciel uważa, że są jakieś nieuregulowane kwoty, które obciążają Pana jako najemcę, to również powinien to wykazać. Jeśli mimo wezwań z Pana strony tego nie uczyni, należy przyjąć, że bezprawnie odmawia on zwrotu kaucji. W razie gdyby właściciel mieszkania w dalszym ciągu odmawiał dobrowolnego zwrotu kaucji pozostanie Panu tylko droga sądowa – wystąpienie z pozwem o zwrot kaucji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden plus 6 =

»Podobne materiały

Kaucja przy umowie najmu

Zawarłam umowę najmu mojego lokalu na czas określony. Pobrałam dwie kaucje: jedną za sprzęt oraz drugą za wynajem (dwukrotność czynszu). Najemca zrywa umowę po 7 miesiącach. Czy mogę zatrzymać kaucję „czynszową” jako odszkodowanie, ponieważ muszę wyremontować lokal pod nowego najemcę (za

 

Nota obciążeniowa

Wynająłem lokal użytkowy jako osoba fizyczna. Dochód będę rozliczał w ramach PIT-28. Zgodnie z umową to ja mam wpłacać zaliczki na konto wspólnoty, zaś najemca jest zobowiązany do zwrotu tych kwot. Jak powinno wyglądać moje rozliczenie z najemcą? Ktoś wspominał mi o tzw. nocie obciążeniowej. Cz

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »