Odziedziczone mieszkanie jako zabezpieczenie kredytu

Mieszkanie otrzymane w spadku stało się Państwa własnością. Bez wątpienia może ono stanowić zabezpieczenie kredytu, jaki mają Państwo zamiar zaciągnąć.

Ustanowienie zabezpieczenia na mieszkaniu nie jest zmianą jego przeznaczenia. Jest ono w dalszym ciągu mieszkaniem i w takim celu jest wykorzystywane.

O zmianie przeznaczenia można mówić w sytuacji, gdyby Państwo zdecydowali się na formalną zmianę charakteru tego mieszkania z mieszkalnego na lokal użytkowy – wtedy przestałoby ono być wykorzystywane na cele mieszkalne.

Lokal, który należał do Pani teścia, został mu sprzedany jako lokal mieszkalny i powinien być wykorzystywany w takim właśnie celu.

Ustanowienie hipoteki na mieszkaniu jest tylko jedną z wielu form korzystania z mieszkania bez zmiany jego charakteru czy przeznaczenia.

Stosownie do ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„Art. 68. (…)

2. Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

2a. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku:

 1) zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

 2) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego;

 3) zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa;

 4) zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;

 5) sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

2b. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia”.

Ponadto – jak wynika ze wskazanego przepisu – Pani teść nie zwracałby bonifikaty w razie zbycia mieszkania na rzecz syna. Wtedy to syn musiałby uważać ze zbyciem mieszkania lub zmianą sposobu korzystania z niego (inny sposób niż na cele mieszkalne).

W przedmiotowej sprawie nie doszło jednak do zbycia mieszkania, ale do jego odziedziczenia.

Do zbycia konieczny jest udział dwóch osób i wyrażenie woli przeniesienia prawa własności mieszkania z jednej na drugą (sprzedaż, darowizna).

Przy dziedziczeniu wszystko odbywa się poza wolą właściciela mieszkania, a na to, komu ono przypadnie, nie ma on już żadnego wpływu.

Spadkobierca nie nabywa nieruchomości w wyniku „zbycia” jej na rzecz osoby bliskiej, o czym jest mowa w art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Artykuł 68 ust. 2b tej ustawy obciążający bliskich obowiązkiem zwrotu bonifikaty musi być rozpatrywany łącznie z tym przepisem. Nabywcami w drodze dziedziczenia mogą być osoby nienależące do kręgu bliskich, a nawet osoby prawne. Nie można ich traktować inaczej niż spadkobierców z grona osób bliskich. Spadkobierca może być obciążony obowiązkiem zwrotu bonifikaty tylko wówczas, gdy w chwili otwarcia spadku obowiązek ten ciążył na spadkodawcy. Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 grudnia 2010 r. (sygnatura akt: III CZP 102/10).

Odziedziczone mieszkanie (wykupione z bonifikatą przez spadkodawcę) może stanowić zabezpieczenie pożyczki hipotecznej, nawet jeżeli od dnia pierwotnego nabycia (przez spadkodawcę) nie minął okres karencji 5 lat.

Ustanowienie zabezpieczenia na mieszkaniu nie stanowi przeniesienia prawa własności, nie jest zbyciem w rozumieniu obowiązujących przepisów. Państwo są nadal jego właścicielami, a więc nie ma podstawy do żądania zwrotu bonifikaty. Wszak przepisy mówią o zbyciu mieszkania (przeniesieniu prawa własności) lub zmianie przeznaczenia z mieszkalnego na inne.