Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Odstąpienie od umowy zakupu domu a zadatek

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 02.06.2017

Po zawarciu umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu domu okazało się, że dom, mimo że ma już adres i jest od kilku lat zamieszkały jest nadal formalnie w trakcie budowy i nie ma odbioru z pozwoleniem na zamieszkanie. Informacja ta została zatajona mimo moich pytań w tej kwestii. Chcę odstąpić od umowy i odzyskać zadatek. Sprzedający twierdzi, że to moja wina i chce doprowadzić do sfinalizowania transakcji. Czy mam szansę na odzyskanie zadatku?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odstąpienie od umowy zakupu domu a zadatek

Fot. Fotolia

Z Pana pytania wynika, że chciałby się Pan domagać zwrotu wręczonego sprzedawcy zadatku.

 

Zacznę zatem od przytoczenia treści art. 394 Kodeksu cywilnego, który przewiduje instytucję zadatku:

 

„Art. 394. § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”

 

Istotą sprawy będzie zatem w tym przypadku to, czy możemy mówić o niewykonaniu umowy, a jeśli tak to, czy niewykonanie umowy ma przełożenie na żądanie zwrotu zadatku. Wyjaśnię na początek samą zasadę. Otóż zgodnie z ukształtowanym orzecznictwem – mam tu na myśli wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2003 r., sygn. akt III CKN 80/01, niewykonanie umowy w rozumieniu art. 394 § 1 K.c. może także polegać na świadczeniu rzeczy niewłaściwej jakości (W tej konkretnej sprawie pozwana zaoferowała powodom wydanie lokalu w stanie surowym otwartym zamiast zamkniętym i bez wybudowania klatek schodowych. Sąd uznał, że brak klatki schodowej uniemożliwia wykończenie lokalu położonego na piętrze i jakiekolwiek korzystanie z niego. Jest to brak jakościowy, ale powodujący, że świadczenie tak daleko odbiega od kryteriów określających wykonanie zobowiązania (art. 354 K.c.), że zachodzi sytuacja niewykonania umowy.).

 

Pan wspomina, że powodem tego, iż nie chce Pan nabyć domu jest fakt, że jest on w trakcie budowy i nie ma odbioru z pozwoleniem na zamieszkanie, co zostało przed Panem, pomimo pytań z Pana strony, zatajone (oczywiście fakt ten będzie należało przed sądem udowodnić). Można zatem myślę mówić o istnieniu wady ukrytej co skutkuje obowiązkiem zwrotu przez sprzedawcę zadatku w podwójnej jego wartości.

 

Proszę pamiętać, że kluczową sprawą jest zatem to, jak określony został przedmiot umowy przedwstępnej, co Państwo ustaliście – konkretnie, w jakim stanie dom miał być Panu sprzedany, bo to będzie decydujące, czy sprzedający wykonuje umowę należycie, czy też nie.

 

Jeśli przedmiotem umowy miał być dom wybudowany i nadający się do użytkowania to najlepiej już teraz złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z żądaniem zwrotu zadatku wręczonego sprzedawcy.

 

Ewentualnie jeszcze pozostaje tzw. uchylenie się od oświadczenia woli złożonego pod wpływem podstępu sprzedawcy. Art. 86 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi bowiem, że jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

 

Kodeks cywilny nie zawiera definicji podstępu, o którym mowa w art. 86 K.c., dlatego należy kierować się potocznym znaczeniem tego pojęcia. Powszechnie przyjmuje się, że działanie podstępne polega na świadomym wywołaniu u drugiej osoby mylnego wyobrażenia o rzeczywistym stanie rzeczy po to, aby skłonić ją do dokonania określonej czynności prawnej. Działanie podstępne jest zawsze naganne z punktu widzenia ocen etycznych, gdyż zakłóca w niedopuszczalny sposób proces decyzyjny innej osoby, doprowadzając tę osobę na podstawie zasugerowanych jej fałszywych przesłanek rozumowania do dokonania określonej czynności prawnej. Rodzaj użytych środków, gradacja winy czy złej woli osoby działającej podstępnie nie mają w tym wypadku doniosłości prawnej, liczy się tylko samo wprowadzenie w błąd, będące bezprawiem cywilnym. Ujemna etycznie ocena każdego podstępu stała się motywem surowego potraktowania przez prawo cywilne skutków wywołanego nim błędu, dlatego uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem podstępu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 września 2004 r., II CK 498/03).

 

W tej sprawie może Pan w piśmie o odstąpieniu od umowy z ostrożności (na wypadek gdyby uznano odstąpienie za nieskuteczne) powołać się też na ów podstęp oświadczając, że uchyla się Pan z tego powodu od skutków oświadczenia woli zawartego w umowie przedwstępnej. Takie skuteczne uchylenie powoduje, że umowa nie istnieje, a zatem sprzedawca winien Panu oddać wpłacony zadatek.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V - IX =

»Podobne materiały

Korzystna forma przeniesienia części praw własności

W październiku 2008 r. wraz z byłą dziewczyną zakupiliśmy mieszkanie. Aktem notarialnym otrzymaliśmy po 1/2 praw własności do lokalu. Zakup sfinansowaliśmy ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego, który zaciągnęliśmy po połowie. Obecnie nie jesteśmy już razem, dlatego chciałbym zrzec się moi

 

Kara umowna a odsetki

Czy od kary umownej przewidzianej w umowie można naliczać odsetki ustawowe, jeśli tak, to od jakiego terminu (w umowie kwestia terminu uregulowania kary umownej nie jest uregulowana)?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »