.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Odpowiedzialność zarządcy

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 08.10.2012

Posiadamy kamienicę w Polsce, lecz od 12 lat mieszkamy za granicą. Pewni lokatorzy są nam dłużni ponad 10 tys. zł. Według umowy zarządca powinien pilnować, czy lokatorzy płacą za mieszkania, a także ściągać ewentualne zaległości. Zarządca poinformował nas, że pozew o eksmisję musi być złożony przez właścicieli i on nie ma uprawnień do takich czynności. Współpraca z tym zarządcą nie układa się za dobrze, więc musimy rozwiązać umowę. Mamy dowody na to, iż zarządca sfałszował co najmniej dwie faktury. W grę wchodzi kwota kilku tysięcy złotych. Jak pociągnąć zarządcę do odpowiedzialności? Co robić? W załączniku przesyłamy dokumenty przydatne do analizy tego problemu.

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeżeli chodzi o reprezentowanie Państwa przez zarządcę w sprawie o eksmisję, to wbrew temu, co twierdzi zarządca, nie tylko ma on możliwość, ale również – w świetle § 3 ust. 2 pkt a) umowy o zarząd nieruchomością – obowiązek działania w tym zakresie.

 

Zgodnie bowiem z ww. postanowieniem umownym zakres zobowiązań zarządcy obejmuje m.in. realizację na koszt współwłaścicieli w drodze procesowej lub pozaprocesowej roszczeń wynikających z umów najmu lokali. W tej mierze, o ile to potrzebne, zarządca występować będzie we właściwych terminach do współwłaścicieli o udzielenie mu niezbędnych pełnomocnictw szczególnych.

 

Z kolei przepis art. 87 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.

 

Zatem nie ma przeszkód, aby zarządca w Państwa imieniu prowadził sprawę o eksmisję, o ile udzielą mu Państwo w tym zakresie stosownego pełnomocnictwa, a ponadto – zgodnie z przedmiotową umową – jest to jeden z obowiązków zarządcy.

 

Jeżeli chodzi zaś o kwestię fałszowania faktur VAT – jest to przestępstwo z art. 270 Kodeksu karnego (dalej: K.k.), a jeżeli tak sfałszowane faktury miałyby posłużyć do uzyskania przez tego zarządcę nienależnych mu świadczeń, to dodatkowo wchodziłaby w grę odpowiedzialność zarządcy z tytułu oszustwa określonego przepisem art. 280 K.k.

 

„Art. 270. § 1. Kto, w celu użycia za autentyczny, podrabia lub przerabia dokument lub takiego dokumentu jako autentycznego używa, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5”.

 

„Art. 286. § 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8”.

 

Dodatkowo, takie działanie zarządcy z pewnością narusza elementarne zasady wykonywania tego zawodu, określone w komunikacie Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości, co powinno prowadzić również do pociągnięcia tego zarządcy do odpowiedzialności zawodowej.

 

Sankcje, jakie ustawodawca przewiduje w związku z naruszeniem przez zarządcę jego obowiązków wynikających z zarządu nieruchomością, zawarte zostały w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), gdzie w art. 188 stwierdza się:

 

„Art. 188. (…)

2. Wobec zarządcy mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

 

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;

5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia”.

 

Ponadto, zgodnie z treścią ust. 3, pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:

 

  • utraty zdolności do czynności prawnych;
  • skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 187 ust. 1 pkt 2 (tj. przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe);
  • sądowego zakazu wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości;
  • sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami.

 

Jeżeli chodzi zaś o kwestię wypowiedzenia przedmiotowej umowy o zarząd nieruchomością, to należy wskazać, iż jest to umowa-zlecenie, z czym wiąże się kilka istotnych elementów.

 

Przedmiotowa umowa w § 6 ust. 2 i 3 określa podstawy jej wypowiedzenia, wskazując zarazem odpowiednie terminy takiego wypowiedzenia. O ile zatem postanowienie ust. 2 uznać należy za poprawne i skuteczne (wypowiedzenie niezwiązane z zajściem szczególnych sytuacji), o tyle skuteczność wskazywania odpowiednich terminów określonych w ust. 3 dotyczącym wypowiedzenia ww. umowy w okolicznościach szczególnych, tj. niewłaściwego wywiązywania się zarządcy z jego obowiązków, uznać należy za niewiążące.

 

Jak podaje przepis art. 746 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.):

 

„Art. 746. § 1. Dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Powinien jednak zwrócić przyjmującemu zlecenie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia; w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także naprawić szkodę.

 

§ 2. Przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednakże gdy zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę.

 

§ 3. Nie można zrzec się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów”.

 

Jak ponadto podnosi się w literaturze przedmiotu (tak m.in. E. Gniewek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2010), artykuł 746 § 3 K.c., wykluczający zrzeczenie się z góry uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów, nadaje normom przyznającym to uprawnienie charakter bezwzględnie wiążący. Strony nie mogą zatem ani w umowie, ani w późniejszej czynności prawnej, dokonywanej przed zaistnieniem przyczyny wypowiedzenia, wyłączyć uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z takiej przyczyny. Nie mogą również modyfikować kodeksowego uprawnienia do wypowiedzenia zlecenia z ważnych powodów na niekorzyść uprawnionego. Nieważne są więc postanowienia przewidujące konieczność zachowania terminu wypowiedzenia (odmiennie wyr. SN z 20 kwietnia 2004 r., V CK 433/03, OSP 2007, nr 1, poz. 10). Jak często się zdarza, jeżeli umowa ogólnie przewiduje możliwość wypowiedzenia z zachowaniem określonego terminu, termin ten nie ma zastosowania, jeśli istnieje ważny powód wypowiedzenia. Także postanowienia umowne precyzujące znaczenie pojęcia ważny powód mają tylko to znaczenie, że rozstrzygają ewentualną wątpliwość co do istotności określonych przyczyn wypowiedzenia, nie pozbawiają jednak stron możliwości wypowiedzenia z ważnych powodów w umowie niewymienionych.

 

Zatem uznać należy, iż w sytuacji, w której utracili Państwo zaufanie do zarządcy i mają Państwo ku temu istotne podstawy, mogą Państwo wypowiedzieć zawartą z nim umowę w trybie natychmiastowym, zgodnie z art. 746 § 1 K.c., bez względu na zapisy znajdujące się w umowie.

 

O ile zarządca ponosi odpowiedzialność za uchylanie się od wykonywania swoich obowiązków związanych z prowadzeniem postępowania eksmisyjnego i niepodejmowaniem działań w celu ściągnięcia Państwa należności, która to odpowiedzialność może prowadzić do wypowiedzenia przez Państwa przedmiotowej umowy, o tyle zarządca co do zasady nie ponosi odpowiedzialności za powstałe po stronie lokatorów zadłużenie w tym względzie, że sam powinien je pokryć. W tym zakresie niestety obowiązek ściągnięcia należnych Państwu kwot będzie spoczywał na Państwu, jeżeli zdecydują się Państwo wypowiedzieć zarządcy umowę o powierzenie zarządu nieruchomością. Ewentualną odpowiedzialność materialną zarządcy w tym zakresie można natomiast rozważać w sytuacji, gdyby okazało się, że w związku z jego zaniechaniami i biernością utracili Państwo możliwość ściągnięcia należnych Państwu kwot (np. zadłużony najemca zmarł lub wyjechał, a zarządca w żaden sposób nie zabezpieczył Państwa roszczeń w tym zakresie), zgodnie z regułą ogólną z art. 471 K.c. Przepis ten stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

 

Stosownie zaś do treści art. 472 K.c., jeżeli ze szczególnego przepisu ustawy albo z czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiedzialny jest za niezachowanie należytej staranności.

 

Pojęcie należytej staranności określa natomiast przepis art. 355 § 1 K.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Przy czym (§ 2) należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V + dziewięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl